Setzingen

Marktüberblick

Setzingen ist eine Gemeinde im Alb-Donau-Kreis mit 8,42 km² Fläche und 745 Einwohnern. Der Ort liegt auf der südlichen Abdachung der Schwäbischen Alb am Rand des Lonetals, etwa fünf Kilometer nördlich von Langenau und zwanzig Kilometer nordöstlich von Ulm. Die Gemeinde ist land- und forstwirtschaftlich geprägt, erkennbar an der Kornähre im Wappen. Im Waldgebiet Ballhart betreibt die Bundeswehr ein Munitionslager mit 35 Bunkern. Setzingen hat Anteil am Landschaftsschutzgebiet Mittleres Lonetal.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 10,16 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.035 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,89. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Setzingen ist über die letzten Jahre hinweg außergewöhnlich volatil: Von 8,48 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Wert 2022 auf 5,60 Euro, stieg 2023 auf 14,44 Euro und lag 2024 bei 10,67 Euro. Bei einer Gemeinde dieser Größe können einzelne Inserate den Durchschnittswert überproportional beeinflussen, was zu solchen Schwankungen führen kann. Der berechnete CAGR von 7,96 Prozent über diesen Zeitraum ist daher nur bedingt aussagekräftig.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft deutlich stabiler und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 2.900 Euro je Quadratmeter (2021) über 3.150 (2022) und 3.350 (2023) auf 3.500 Euro (2024). Der Wert für 2025 von 3.650 Euro ist geschätzt. Der CAGR von 5,92 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2025 spiegelt eine konsistente Aufwertung wider.

Regionale Einordnung

Setzingens Angebotsmiete von 10,16 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises von 10,13 Euro, deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs von 11,08 Euro und über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreis von 3.035 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.797 Euro, liegt aber leicht unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,89 ist höher als der Kreiswert von 23,0 und der Landeswert von 23,49, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im regionalen und landesweiten Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,45 Prozent und dem Landeswert von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang der Baden-Württembergischen Orte belegt Setzingen mit 31,76 Prozent den unteren Drittel – die Rendite ist also im Landesvergleich niedrig.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 10,16 Euro liegt im mittleren Bereich. Ballendorf (10,99 Euro) und Langenau (11,54 Euro) liegen darüber, Nerenstetten (8,20 Euro) und Asselfingen (9,09 Euro) darunter. Beim Kaufpreis liegt Setzingen mit 3.035 Euro über den meisten Nachbarn – deutlich unter Langenau (4.289 Euro) und Börslingen (3.300 Euro), aber über Öllingen (2.318 Euro), Nerenstetten (2.035 Euro) und Ballendorf (2.158 Euro). Die Rendite von 4,02 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn. Ballendorf weist mit 6,11 Prozent die höchste Rendite auf, Langenau mit 3,23 Prozent die niedrigste.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Setzingens ist von 653 im Jahr 2015 auf 745 im Jahr 2024 um 14,1 Prozent gestiegen. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant und geht einher mit der kontinuierlichen Kaufpreiserhöhung auf dem lokalen Immobilienmarkt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 88 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,63 Prozent, was sieben Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und spiegelt eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation wider. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,70 Prozent (2019) und 1,63 Prozent (2023), bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Standortfaktoren

Der Alb-Donau-Kreis, zu dem Setzingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 137, der im Teilindex Stärke bei 93. Diese Werte zeigen einen Kreis im mittleren Bereich – weder besonders dynamisch noch strukturell schwach. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 71), Wohlstand und soziale Lage (Rang 34) sowie Demografie (Rang 124) und Arbeitsmarkt (Rang 233) zeigen unterschiedliche Stärken und Schwächen des Kreises.

Setzingen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Lage des Ortes in der Nähe von Langenau und Ulm könnte als Pendlerstandort wirken. Das Bundeswehr-Munitionslager im Waldgebiet Ballhart stellt einen lokalen Arbeitgeber dar, dessen Einfluss auf den lokalen Arbeitsmarkt und die Nachfrage nach Wohnraum nicht quantifizierbar ist.