Asselfingen

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Asselfingen zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis aus: Die Angebotsmiete liegt mit 9,09 € je Quadratmeter knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €), während der Angebotskaufpreis mit 2.175 €/m² deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 5,02 %, die im Landesvergleich zu den besten 15 % der 1.102 erfassten Orte in Baden-Württemberg gehört (Perzentilrang 85,6 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,94 liegt unter dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (23,00) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was die relative Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen Regionen des Landes bestätigt.

Die aktuelle Angebotsmiete schwankt in den vergangenen Jahren deutlich: Nach einem Tief von 6,47 €/m² im Jahr 2021 folgte 2022 ein Ausreißer nach oben auf 13,75 €/m², bevor die Werte 2023 mit 8,83 €/m² wieder nahe dem Ausgangsniveau von 2018 (8,80 €/m²) lagen. Der langfristige CAGR von -0,95 % für die Miete zeigt, dass sich die aktuellen Werte trotz der Schwankungen auf einem niedrigeren Niveau als vor sechs Jahren bewegen. Bei den Kaufpreisen ist ein CAGR von 2,15 % zu verzeichnen, wobei auch hier ein starker Einbruch 2024 auf 1.777 €/m² nach dem Hoch von 2.634 €/m² im Jahr 2023 zu beobachten ist.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise in Asselfingen zeigen eine hohe Volatilität, die über das hinausgeht, was man von einem kleinen ländlichen Markt erwarten würde. Die Angebotsmiete verzeichnete zwischen 2021 und 2022 einen Anstieg von 6,47 auf 13,75 €/m² – ein Sprung von über 112 %, der auf einen einzelnen Ausreißer in den Inseratendaten hindeutet. Im Folgejahr fiel die Miete wieder auf 8,83 €/m², was dem Niveau von 2018 entspricht. Die jüngsten Werte (2024: 9,62 €/m², 2025: 11,92 €/m², 2026: 8,15 €/m²) deuten auf keine klare Trendrichtung hin, sondern auf eine starke Streuung.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung anders: Von 1.919 €/m² (2018) stiegen sie bis 2023 auf 2.634 €/m², fielen dann 2024 auf 1.777 €/m² und erholten sich 2025 auf 2.227 €/m². Der langfristige Anstieg von 2018 bis 2025 beträgt insgesamt 16,1 %, was einem jährlichen CAGR von 2,15 % entspricht. Diese Entwicklung ist moderat und liegt unter dem, was man in vielen wachsenden Regionen Baden-Württembergs beobachten kann.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu der überdurchschnittlichen Rendite. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt ist der Kaufpreis in Asselfingen um 22,2 % niedriger (2.175 vs. 2.797 €/m²), während die Miete nur um 10,3 % unter dem Kreiswert liegt (9,09 vs. 10,13 €/m²). Diese Diskrepanz erklärt die höhere Rendite.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern zeigt Asselfingen ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,09 €/m² liegt unter allen Nachbarorten außer Nerenstetten (8,20 €/m²). Der Kaufpreis von 2.175 €/m² ist einer der niedrigsten im Nachbarschaftsfeld – nur Nerenstetten (2.035 €/m²) und Ballendorf (2.158 €/m²) liegen darunter. Die Bruttomietrendite von 5,02 % liegt im oberen Mittelfeld: Nur Öllingen (5,62 %) und Ballendorf (6,11 %) bieten höhere Renditen, während die größeren Orte wie Langenau (3,23 %) und Niederstotzingen (3,54 %) deutlich niedrigere Renditen aufweisen.

Die niedrigeren Kaufpreise in Asselfingen im Vergleich zu den Nachbarorten korrelieren mit der höheren Rendite. Langenau als nächstgelegene Stadt (6,2 km) weist mit 4.289 €/m² den bei weitem höchsten Kaufpreis und mit 3,23 % die niedrigste Rendite auf – ein Muster, das sich in vielen städtischen Zentren wiederfindet: Höhere Preise bei gleicher oder leicht höherer Miete drücken die Rendite.

Der Alb-Donau-Kreis als Ganzes liegt mit einem Durchschnitt von 2.797 €/m² Kaufpreis und 4,45 % Rendite über Asselfingen, was die Position des Ortes als günstigerer Standort im ländlichen Raum bestätigt. Baden-Württemberg insgesamt zeigt mit 3.140 €/m² und 4,36 % noch stärkere Abweichungen zugunsten der Rendite.

Standortfaktoren und Demografie

Asselfingen hat 1.038 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 12,86 km², was einer Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (1.004) und 2024 (+3,4 %) leicht positiv, zeigte dabei aber keine kontinuierliche Wachstumsdynamik: Nach einem Höchststand von 1.049 Einwohnern im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 1.026 im Jahr 2021, bevor sich die Zahl wieder bei 1.038 einpendelte. Die Stagnation in den letzten beiden Jahren (2023 und 2024 jeweils 1.038) deutet auf ein Gleichgewicht zwischen Zuzug und Fortzug hin.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,81 % (12 Arbeitslose), was deutlich über dem Tief von 1,16 % im Jahr 2019 liegt, aber immer noch unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Anstieg während der Pandemie (2021: 1,99 %) hat sich teilweise zurückgebildet.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Asselfingen angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 34), während der Arbeitsmarkt mit Rang 233 schwächer abschneidet. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 71 im oberen Drittel. Diese Mischung aus hoher Lebensqualität und eher schwacher wirtschaftlicher Dynamik spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider: Die Preise sind moderat, die Renditen attraktiv, aber es gibt keine Anzeichen für eine dynamische Marktentwicklung.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.