Obermarchtal

Marktüberblick

Obermarchtal ist eine Gemeinde im Alb-Donau-Kreis mit 1331 Einwohnern auf 26,59 km². Der Ort liegt an der Donau am Fuß der Schwäbischen Alb, etwa 15 Kilometer südwestlich von Ehingen. Die Gemeinde beherbergt die Kirchliche Akademie der Lehrerfortbildung, die mit dem überregional bekannten Marchtaler Plan jährlich mehr als 10.000 Gäste anzieht und ein bedeutender Wirtschaftsfaktor ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 9,06 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1606 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,77 Prozent – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich attraktiv ist und im Landesvergleich Baden-Württemberg das 99. Perzentil erreicht. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,78, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 15-fachen Jahreskaltmietzins entspricht.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen keine klare Trendrichtung, sondern schwanken beträchtlich: Von 7,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete 2023 auf 10 Euro, fiel 2024 auf 8,65 Euro und lag 2026 bei 8,20 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 0,75 Prozent, was auf eine weitgehend stabile Mieteentwicklung hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung ist auf Basis der verfügbaren Datenpunkte nur eingeschränkt beurteilbar. Zwischen 2022 (863 Euro je Quadratmeter) und 2024 (1168 Euro) sowie 2025 (1712 Euro) ist ein starker Anstieg zu verzeichnen. Die CAGR liegt bei 25,6 Prozent, was jedoch auf nur drei Datenpunkte über drei Jahre zurückgeht und keine verlässliche Langfristprognose erlaubt. Die Kaufpreise liegen damit deutlich über dem Niveau von vor drei Jahren, was die aktuelle Rendite von 6,77 Prozent teilweise unter Druck setzt.

Regionale Einordnung

Obermarchtal weist im regionalen Vergleich ein besonderes Preisprofil auf. Die Angebotsmiete von 9,06 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro), liegt aber knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Der Kaufpreis von 1606 Euro je Quadratmeter ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt (2797 Euro) und der Landesdurchschnitt (3140 Euro). Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis erklärt die hohe Bruttomietrendite von 6,77 Prozent. Im Vergleich zu allen 1102 bewerteten Orten in Baden-Württemberg liegt Obermarchtal damit im Perzentil 99,36 – die Rendite ist nahezu die höchste im Land.

Auch im direkten Umland zeigt sich dieses Muster: Die acht benachbarten Orte weisen durchweg niedrigere Renditen auf (zwischen 3,13 und 5,03 Prozent). Der nächstgelegene Nachbarort Rechtenstein (2 km) liegt mit 3,48 Prozent deutlich unter dem Wert von Obermarchtal, obwohl die Miete dort mit 6,83 Euro je Quadratmeter niedriger ist. Der Kaufpreisunterschied ist hier entscheidend: Rechtenstein liegt mit 2359 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Wert von Obermarchtal.

Die hohe Rendite ist also keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus den im Vergleich zum Umland und zu den Durchschnittswerten niedrigen Kaufpreisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Obermarchtal ist seit 2015 stabil bei rund 1330 Einwohnern. Zwischen 2015 (1291) und 2024 (1331) wuchs die Gemeinde um etwa 3,1 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,04 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftssituation hindeutet. Von den 1331 Einwohnern sind 18 arbeitslos.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Obermarchtal angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 34), während der Index Dynamik mit Rang 137 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht spezifisch für Obermarchtal.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kirchliche Akademie der Lehrerfortbildung, die mit dem Marchtaler Plan überregional bekannt ist, bietet eine wichtige wirtschaftliche und kulturelle Infrastruktur. Die Akademie zieht jährlich mehr als 10.000 Gäste an und ist ein bedeutender Faktor für die lokale Wirtschaft.