Unterwachingen

Marktüberblick

Unterwachingen liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg und umfasst eine Fläche von 2,6 km². Die Gemeinde hat 201 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 77 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.375 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,86 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,98 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,07.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete von 9,86 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Alb-Donau-Kreis-Durchschnitt von 10,13 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.375 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.797 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 20,07 ist der entscheidende Wert: Er liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,0 und dem Landesdurchschnitt von 23,5. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Landes. Diese Diskrepanz zwischen relativ niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlich hohen Mieten (im Bundesvergleich) führt zu einer Bruttomietrendite von 4,98 Prozent, die über dem Kreiswert von 4,45 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent liegt. Unterwachingen erreicht damit das 85. Perzentil im Bundesland – die Rendite liegt höher als bei 85 Prozent der verglichenen Orte in Baden-Württemberg.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt nahe an Munderkingen (9,82 Euro) und Rottenacker (9,94 Euro), deutlich über Hausen am Bussen (6,37 Euro). Der Kaufpreisfaktor ist mit 20,07 einer der niedrigsten im Umkreis – nur Untermarchtal liegt vergleichbar niedrig, während Oberstadion mit 3.082 Euro pro Quadratmeter und einem Faktor von rund 26 deutlich teurer ist.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 7,20 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 8,90 Euro (2025). Diese Entwicklung ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet und basiert auf Modellrechnungen, nicht auf amtlichen Erhebungen. Der Jahresanstieg beträgt im Durchschnitt etwa 5,4 Prozent pro Jahr (CAGR).

Für den Kaufpreis liegt nur der aktuelle Wert von 2.375 Euro pro Quadratmeter (2025) vor, ohne historische Zeitreihe. Die Zeitreihe ist hier nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine tatsächliche Erhebung hindeutet.

Die Bevölkerung hat zwischen 2015 und 2024 leicht abgenommen: von 205 auf 201 Einwohner, ein Rückgang von knapp 2 Prozent. Die Entwicklung verlief nicht linear – nach einem Rückgang auf 199 Einwohner (2021–2022) stabilisierte sie sich wieder bei 201.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote von 0,86 Prozent (2023) liegt extrem niedrig und entspricht dem Niveau des Alb-Donau-Kreises insgesamt. Mit nur einem arbeitslosen Einwohner bei 201 Einwohnern ist der lokale Arbeitsmarkt eng an die überörtliche Wirtschaft angebunden. Die meisten Erwerbstätigen werden wahrscheinlich nach Ehingen (Donau), Ulm oder in das Umland pendeln.

Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der Bewertung. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 71) und im Index „Wohlstand und soziale Lage“ (Rang 34). Schwächer ist er im Bereich „Arbeitsmarkt“ (Rang 233) und „Demografie“ (Rang 124). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 137 im unteren Mittelfeld. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die sehr geringe Einwohnerzahl von 201 macht Unterwachingen zu einer der kleinsten Gemeinden im Alb-Donau-Kreis.