Oberstadion

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Oberstadion präsentiert sich als ein Immobilienmarkt mit einer auffälligen Struktur: Die Angebotsmiete liegt mit 9,84 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.082 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.797 Euro) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Diese Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und hohen Kaufpreisen drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,83 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 26,09 aus. Die Rendite liegt damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor darüber liegt. Im Bundesland belegt Oberstadion bei der Rendite das untere Perzentil (19,87 von 100), was bedeutet, dass die Mehrheit der baden-württembergischen Orte eine höhere Rendite aufweist.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen deutlich schneller als Mieten

Die historische Entwicklung zeigt eine starke Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung. Die Kaufpreise stiegen von 935 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.445 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg um mehr als 160 Prozent in sieben Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 14,7 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich deutlich moderater: Von 7,55 Euro im Jahr 2018 auf 10,56 Euro im Jahr 2026 entspricht dies einem jährlichen Anstieg von 4,3 Prozent.

Besonders markant ist der Anstieg der Kaufpreise zwischen 2018 und 2020, als der Quadratmeterpreis von 935 auf fast 2.885 Euro sprang. In den Folgejahren folgte eine Phase der Volatilität mit einem Höchststand von 3.227 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 2.445 Euro im Jahr 2025. Auch bei den Mieten ist 2023 ein deutlicher Sprung von 8,28 auf 10,20 Euro zu verzeichnen, gefolgt von einem Rücksetzer auf 9,00 Euro im Jahr 2024. Diese Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.

Regionale Einordnung: Deutlich teurer als die Nachbarn

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten im Umkreis von bis zu 6,4 Kilometern sticht Oberstadion vor allem bei den Kaufpreisen heraus. Mit 3.082 Euro je Quadratmeter liegt der Preis deutlich über dem aller Nachbarorte – mit der Ausnahme von Attenweiler (5,6 km), der mit 3.706 Euro je Quadratmeter noch teurer ist. Der nächstgelegene Nachbar Unterstadion (2 km) liegt mit 2.349 Euro je Quadratmeter um rund 24 Prozent unter dem Oberstadioner Preis. Auch die Miete liegt mit 9,84 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn, deutlich über Hausen am Bussen (6,37 Euro) und Grundsheim (8,12 Euro), aber unter Rottenacker (9,94 Euro).

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,83 Prozent ist in der Region einzigartig: Nur Attenweiler (2,76 Prozent) und Hausen am Bussen (3,13 Prozent) liegen darunter. Alle anderen Nachbarorte erreichen Renditen zwischen 4,04 und 5,20 Prozent. Oberstadion folgt damit dem Muster des Alb-Donau-Kreises insgesamt, das mit 4,45 Prozent ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt, aber im Landesvergleich eher schwach abschneidet.

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde mit starker sozialer Lage

Die demografische Entwicklung von Oberstadion ist positiv: Die Einwohnerzahl stieg von 1.576 im Jahr 2015 auf 1.627 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 3,2 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,95 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau und entspricht annähernd dem Wert von 2015 (1,95 Prozent). Mit 103 Einwohnern je Quadratkilometer ist die Gemeinde eher dünn besiedelt.

Die Standortfaktoren des Alb-Donau-Kreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein differenziertes Bild: Der Kreis belegt Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die soziale Lage mit Rang 34 und der Wettbewerb und Innovation mit Rang 71. Die Dynamik liegt mit Rang 137 im unteren Drittel, und die demografische Entwicklung mit Rang 124 deutet auf Herausforderungen hin. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 233 eher schwach. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Oberstadion.

Oberstadion verfügt über eine eigene Grund-, Haupt- und Werkrealschule (Christoph-von-Schmid-Schule). Weiterführende Schulen befinden sich in Munderkingen und Ehingen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Munderkingen und liegt im nördlichen Oberschwaben zwischen Ehingen (Donau) und Biberach an der Riß.