Attenweiler

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei unterdurchschnittlichen Mieten

Attenweiler präsentiert sich als eine der auffälligsten Ausnahmen im baden-württembergischen Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete liegt mit 8,52 Euro pro Quadratmeter unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.706 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,76 Prozent – die niedrigste aller acht untersuchten Nachbargemeinden. Der Kaufpreisfaktor von 36,25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 36,25-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht, während der Bundesdurchschnitt bei rund 24 liegt.

Das Muster ist eindeutig: Ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete drückt die Rendite strukturell. Attenweiler ist damit ein Ort, in dem die Kaufpreise die Mietentwicklung deutlich überholt haben.

Preisentwicklung: Kaufpreise überholen die Mieten

Die Zeitreihen zeigen eine starke Scherung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Von 2018 bis 2026 stiegen die Kaufpreise mit einer jährlichen Wachstumsrate von 11,29 Prozent deutlich schneller als die Mieten mit 4,51 Prozent. Im Jahr 2018 lag der Kaufpreis bei rund 1.881 Euro pro Quadratmeter, im Jahr 2026 bei 4.428 Euro – ein Anstieg um mehr als das Doppelte in acht Jahren.

Die einzelnen Jahreswerte weisen dabei starke Schwankungen auf, was auf die begrenzte Anzahl von Inseraten in einer kleinen Gemeinde hindeutet. Der Kaufpreis fiel von 3.375 Euro im Jahr 2021 auf 2.046 Euro im Jahr 2023, bevor er 2024 auf 4.523 Euro sprang und sich 2025/2026 bei rund 4.430 Euro einpendelte. Die Miete bewegte sich zwischen 7,14 Euro (2022) und 10,28 Euro (2026). Die hohen Schwungweiten in einer kleinen Gemeinde machen einzelne Jahreswerte unsicher, der langfristige Trend ist jedoch klar: Die Kaufpreise haben die Mieten überholt.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Landkreis Biberach

Im regionalen Vergleich sticht Attenweiler als Ausreißer heraus. Der Kreisdurchschnitt im Landkreis Biberach liegt bei 10,15 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.851 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Attenweiler liegt bei der Miete mit 8,52 Euro unter dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen mit 3.706 Euro jedoch deutlich darüber.

Unter den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7,4 Kilometern hat Attenweiler den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Bruttomietrendite von 2,76 Prozent. Die nächstgelegene Gemeinde Grundsheim (5,1 km) weist mit 8,12 Euro nur knapp niedrigere Mieten aus, aber mit 2.413 Euro einen um 35 Prozent niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 4,04 Prozent. Selbst Warthausen (7,4 km), das mit 12,05 Euro die höchsten Mieten der Region aufweist, liegt bei der Rendite mit 3,91 Prozent deutlich über Attenweiler, weil der Kaufpreis mit 3.699 Euro nur knapp unter dem Attenweiler-Niveau liegt.

Attenweiler folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet eine eigene Kategorie: ein Ort, in dem die Kaufpreise die Mieten überholt haben und die Rendite unter alle Nachbarn fällt.

Standortfaktoren: Starker Kreis, kleine Gemeinde

Die Gemeinde Attenweiler hat 1.974 Einwohner auf einer Fläche von 27,2 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 3,6 Prozent von 1.906 auf 1.974 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,2 Prozent und damit deutlich über dem historischen Niveau von unter einem Prozent in den Jahren 2015 bis 2017.

Der Landkreis Biberach erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 24 von rund 400 deutschen Kreisen und zählt damit zu den erfolgreichsten Kreisen Deutschlands. Besonders gut bewertet sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 19). Diese starke Kreisposition könnte die Kaufpreise in Attenweiler stützen, auch wenn die Gemeinde selbst keine Hochschulen aufweist und von Landwirtschaft und Handwerk geprägt ist. Die Gemeinde liegt rund zehn Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Biberach an der Riß.