Dürmentingen

Marktüberblick

Dürmentingen ist eine Gemeinde im Landkreis Biberach mit rund 2.680 Einwohnern auf 24,12 km². Der Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,84 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.020 Euro pro Quadratmeter aus.

Die Bruttomietrendite liegt bei 5,85 Prozent und damit deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich belegt Dürmentingen damit das 96. Perzentil — nur vier Prozent der Orte in Baden-Württemberg weisen eine höhere Rendite auf. Diese Positionierung resultiert aus einer ungewöhnlichen Kombination: Die Miete liegt mit dem 1,1-Fachen des Bundesdurchschnitts leicht darüber, während der Kaufpreis mit dem 0,84-Fachen des Bundesdurchschnitts darunter liegt. Der Kaufpreisfaktor von 17,11 ist ebenfalls deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 — das bedeutet, dass die jährliche Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis günstiger ist als in den meisten anderen baden-württembergischen Gemeinden.

Im regionalen Vergleich sticht diese Konstellation hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km Entfernung weist nur Moosburg (5,5 km) mit 8,15 Prozent eine höhere Bruttomietrendite auf. Moosburg erreicht diesen Wert jedoch durch einen extrem niedrigen Kaufpreis von 1.289 Euro pro Quadratmeter, während die Miete mit 8,75 Euro pro Quadratmeter unter dem Dürmentinger Niveau liegt. Dürmentingen positioniert sich damit als Ort mit soliden Mietniveaus bei moderaten Kaufpreisen — eine Kombination, die in der Region selten ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen Markt mit erheblichen Schwankungen, der sich nicht als lineare Entwicklung beschreiben lässt.

Bei der Angebotsmiete bewegten sich die Werte zwischen 4,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 und 9,36 Euro im Jahr 2025. Der Wert von 7,30 Euro im Jahr 2019 folgt einem extrem niedrigen Ausgangswert und ist bereits ein Anstieg um 60 Prozent. Ab 2021 stabilisiert sich die Miete in einem höheren Niveau zwischen 7,22 und 9,36 Euro.

Der Kaufpreis zeigt noch größere Volatilität. Nach 1.594 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er 2021 auf 2.300 Euro an, fiel dann 2022 auf 1.867 Euro und erreichte 2023 mit 1.430 Euro den tiefsten Wert der Reihe. Seitdem folgt ein steiler Anstieg auf 1.710 Euro (2024) und 2.430 Euro (2025).

Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von Angebotsdynamik und Nachfrageschwankungen geprägt ist. Die jüngste Entwicklung seit 2023 — steigende Kaufpreise bei stabilen bis leicht steigenden Mieten — führt zu einem tendenziell steigenden Kaufpreisfaktor. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 17,11 liegt zwar immer noch unter dem Landesdurchschnitt, hat sich aber im Vergleich zu den Tiefstwerten 2023 (Kaufpreis 1.430 Euro bei Miete 7,87 Euro) verschlechtert.

Regionale Einordnung

Dürmentingen liegt preislich zwischen den Nachbargemeinden und dem übergeordneten Verwaltungszentrum. Die Angebotsmiete von 9,84 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.020 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.851 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Ertingen (5,7 km) weist mit 2.884 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf — deutlich über dem Dürmentinger Niveau — bei einer fast identischen Miete von 9,78 Euro. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von nur 4,07 Prozent, die niedrigste unter den acht Nachbarorten. Umgekehrt liegt Moosburg mit 1.289 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 8,75 Euro Miete am anderen Ende der Skala.

Der Landkreis Biberach als übergeordnete Einheit profitiert von einer starken wirtschaftlichen Position. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er den 24. Rang von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 22), Wohlstand und soziale Lage (Rang 19) sowie Stärke (Rang 19). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 57 im oberen Drittel, der Demografie-Index mit Rang 104 im unteren Drittel. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über das wirtschaftliche Umfeld, in dem Dürmentingen liegt.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 auf einem niedrigen Niveau. Im Landkreis Biberach betrug die Quote im März 2023 lediglich 2,4 Prozent — einer der niedrigsten Werte in Baden-Württemberg. Die stabile bis leicht steigende Einwohnerzahl von 2.575 (2019) auf 2.684 (2024) korrespondiert mit dieser wirtschaftlichen Lage.

Standortfaktoren

Dürmentingen verfügt über eine grundlegende Infrastruktur für eine Gemeinde dieser Größe. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule in kommunaler Trägerschaft, die auf das Jahr 1585 zurückgeht. Mit der Edith-Stein-Schule steht eine Grund-, Haupt-, Förder- und Berufsschule in privater Trägerschaft zur Verfügung. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.

Die Gemeinde gliedert sich in vier Ortsteile: Dürmentingen (1.754 Einwohner), Heudorf (496), Hailtingen (431) und Burgau (52). Die Bevölkerungsdichte beträgt 111 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um rund 2,5 Prozent gestiegen, nach einem leichten Rückgang in den Jahren 2018 bis 2019.

Verkehrstechnisch ist Dürmentingen über eine Alltagsroute des Radnetzes Baden-Württemberg mit Riedlingen und Biberach an der Riß verbunden. Der ehemalige Bahnanschluss an der Federseebahn wurde 1960 stillgelegt. Der Ort liegt direkt am Bussen, dem Hausberg Oberschwabens, und hat einen kleinen Anteil am Landschaftsschutzgebiet Bussen.

Ein bemerkenswertes kulturelles Angebot ist das Festival ohne Bands, das seit 2017 jährlich im Ortsteil Hailtingen stattfindet und von der CA Future GmbH veranstaltet wird. Es trägt zur Attraktivität der Gemeinde bei, hat jedoch keine direkte Auswirkung auf die Immobilienkennzahlen.