Altheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Altheim liegt im Landkreis Biberach an der Donau, unmittelbar benachbart zur Stadt Riedlingen. Mit 2.134 Einwohnern auf 23,73 km² ist die Gemeinde eine der kleineren Kommunen in der Region. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus, was Altheim im baden-württembergischen Vergleich zu einem der renditestärksten Orte macht.

Die Angebotsmiete liegt bei 8,75 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.043 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und auch unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,45 unterstreicht diese Position: Er liegt rund vier Punkte unter dem Bundesdurchschnitt von 23,49 und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ hoch sind.

Die Bruttomietrendite von 5,14 % gehört damit zu den höchsten in Baden-Württemberg. Im Perzentilrang von 88,66 % im Landesvergleich belegt Altheim einen der vorderen Plätze. Im Kreis Biberach liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,42 %, im Landesdurchschnitt bei 4,36 %. Altheim hebt sich also sowohl vom Kreis- als auch vom Landesmittel deutlich ab.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen in den letzten Jahren

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über das typische Muster vieler deutscher Märkte hinausgeht.

Die Angebotsmiete stieg von 6,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,38 Euro im Jahr 2024 und 2025 – ein Anstieg von über 55 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2026 fiel sie jedoch wieder auf 6,43 Euro, was einem Rückgang von fast 31 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Dieser starke Einbruch ist in der Datenlage nicht weiter erklärt.

Auch der Kaufpreis verzeichnete starke Schwankungen: Von 2.027 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 fiel er auf 1.270 Euro im Jahr 2024, stieg dann aber im Jahr 2025 wieder auf 2.454 Euro an – ein Anstieg von über 93 Prozent in nur einem Jahr. Im Jahr 2026 korrigierte er sich auf 2.217 Euro.

Die CAGR-Werte (compound annual growth rate) über die verfügbaren Zeiträume liegen bei 0,95 % für die Miete und 2,26 % für den Kaufpreis. Diese Durchschnittswerte verdecken jedoch die zugrundeliegenden starken jährlichen Ausschläge. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was ihre Zuverlässigkeit unterstreicht, aber die Volatilität bleibt ein auffälliges Merkmal des Altheimer Marktes.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei leichtem Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerungsentwicklung in Altheim ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 2.147 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 2.134 im Jahr 2024 zurück, was einem Rückgang von 0,6 Prozent entspricht. Der tiefste Stand wurde 2019 mit 2.090 Einwohnern erreicht, seitdem erholte sich die Zahl leicht.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 90 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Altheim, Heiligkreuztal und Waldhausen, die 1974 eingemeindet wurden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 28 (Einheit laut Datenquelle nicht spezifiziert; im regionalen baden-württembergischen Kontext entspricht dies etwa 2,8 Prozent). Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 bei 33 und 2019 bei 19, was auf konjunkturelle Schwankungen hindeutet. Der Anstieg von 19 auf 28 zwischen 2019 und 2023 entspricht dem Muster der Pandemie- und Inflationsjahre.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und verhältnismäßig niedrigen Arbeitslosenquoten deutet auf eine stabile, aber nicht wachsende Gemeinde hin.

Standortfaktoren: Starker Landkreis, lokale Struktur

Der Landkreis Biberach, dem Altheim angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Positionierung gehört zu den besten im Bundesvergleich und signalisiert eine insgesamt starke Standortbasis.

Besonders gut abschneiden die Teilindizes Wohlstand und Soziale Lage (Rang 19) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 22). Diese Werte deuten auf eine leistungsfähige lokale Wirtschaft und gute Lebensbedingungen hin. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 104), was den leicht rückläufigen Bevölkerungstendenzen in Altheim und anderen Gemeinden des Landkreises entspricht. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 57 im oberen Mittelfeld, der Dynamik-Index mit Rang 57 ebenfalls.

Auf lokaler Ebene ist die Häussler GmbH im Ortsteil Heiligkreuztal ein bekannter Arbeitgeber, der hochwertige Haushaltsmaschinen herstellt und international tätig ist. Das Kloster Heiligkreuztal, ein ehemaliges Zisterzienserinnenkloster aus dem 13. Jahrhundert, wird seit 1972 als Stefanus-Bildungsstätte genutzt und trägt zur lokalen Infrastruktur bei.

Altheim liegt an der Oberschwäbischen Barockstraße und am Donauradwanderweg, was der Gemeinde touristische Attraktivität verleiht. Die Lage in direkter Nachbarschaft zu Riedlingen, einer Schul- und Verwaltungsstadt von regionaler Bedeutung, bietet zusätzliche Infrastruktur.

Regionale Einordnung: Im Vergleich zu Nachbarn und im Landkreis

Im regionalen Vergleich liegt Altheim mit einer Angebotsmiete von 8,75 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt der acht untersuchten Nachbarorte im Umkreis von bis zu 10 Kilometern (Durchschnitt der Nachbarn: ca. 9,00 Euro). Von den Nachbargemeinden weisen Ertingen (9,78 Euro), Dürmentingen (9,84 Euro) und Riedlingen (9,58 Euro) höhere Mieten aus. Langenenslingen (8,01 Euro), Unlingen (7,92 Euro) und Zwiefalten (8,33 Euro) liegen darunter.

Beim Kaufpreis von 2.043 Euro pro Quadratmeter liegt Altheim ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Dürmentingen (2.020 Euro) und Betzenweiler (1.735 Euro) sind günstiger, während Riedlingen (2.719 Euro), Ertingen (2.884 Euro) und Herbertingen (2.779 Euro) deutlich höhere Preise aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 5,14 % liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Betzenweiler weist mit 6,62 % die höchste Rendite auf, Herbertingen mit 3,86 % die niedrigste. Altheim liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,42 %, was die überregionale Attraktivität für Renditeinvestoren unterstreicht.