Herbertingen

Marktüberblick

Herbertingen ist eine Gemeinde im Landkreis Sigmaringen in Baden-Württemberg mit knapp 4.800 Einwohnern auf 38,65 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.779 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete von 8,94 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Landesmittel von 11,08 Euro liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,86 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 25,92 — beide Werte liegen deutlich über den jeweiligen Durchschnitten. Mit einem Perzentilrang von 21,3 im Bundesland gehört Herbertingen zu den Orten mit der niedrigsten Rendite in Baden-Württemberg: 78,7 Prozent der verglichenen Orte weisen eine höhere Bruttomietrendite auf.

Der Kaufpreisfaktor von 25,92 bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 26-jährigen Bruttomietzins entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei rund 23,5, der Kreis Sigmaringen bei 21,4. Ein höherer Faktor signalisiert einen Verkäufermarkt mit relativ hohen Preisen im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Herbertingen eine extreme Volatilität, die für eine Gemeinde dieser Größe untypisch ist. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.014 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.666 Euro im Jahr 2022 — ein Anstieg um mehr als 260 Prozent in vier Jahren. Im Anschluss folgte ein Rückgang auf 2.396 Euro (2023), ein erneuter Anstieg auf 3.336 Euro (2024) und ein weiterer Rückgang auf 2.797 Euro (2026). Die Miete entwickelte sich vergleichbar schwankungsanfällig: Von 5,95 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg sie auf 8,37 Euro (2022), fiel dann auf 7,36 Euro (2024) und liegt 2026 bei 9,19 Euro.

Diese starken jährlichen Schwankungen sind charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen. Bei geringen Fallzahlen können einzelne Verkäufe oder neue Inserate die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erhobenen Werten beruhen — die Volatilität ist also kein Schätzartefakt, sondern spiegelt die Instabilität kleiner Märkte wider.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,4 Kilometer weist Herbertingen den höchsten Angebotskaufpreis auf (2.779 Euro pro Quadratmeter). Der nächstgelegene Nachbarort Ertingen (4,3 km) liegt mit 2.884 Euro nur geringfügig darüber, während die anderen Orte zwischen 2.020 Euro (Dürmentingen) und 3.229 Euro (Bad Saulgau) liegen. Bei der Angebotsmiete liegt Herbertingen mit 8,94 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarorte — nur Kanzach (8,83 Euro) und Altheim (8,75 Euro) liegen darunter. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete erklärt die niedrige Rendite von 3,86 Prozent, die die niedrigste unter allen Nachbarorten ist.

Im Kreis Sigmaringen liegt Herbertingen beim Kaufpreis über dem Durchschnitt (2.424 Euro), bei der Miete leicht darunter (9,44 Euro). Im Landesvergleich Baden-Württemberg liegt Herbertingen bei beiden Kennzahlen unter dem Mittel — beim Kaufpreis mit 2.779 Euro gegenüber 3.140 Euro um 11,4 Prozent, bei der Miete mit 8,94 Euro gegenüber 11,08 Euro um 19,3 Prozent. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis ist das bestimmende Merkmal des Herbertinger Marktes.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Herbertingens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 4.796 Einwohnern (2015) auf 4.766 (2024), ein Rückgang von 0,63 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 123 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote liegt bei 87 (Indexbasis), was einem leichten Rückgang von 95 im Jahr 2015 entspricht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Sigmaringen im Gesamtrang Platz 185 von rund 400 Kreisen. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Wohlstand-Index (Rang 96 von 400, also im oberen Viertel) und dem Dynamik-Index (Rang 265, im unteren Drittel). Diese Aufteilung zeigt einen wohlhabenden, aber dynamisch schwachen ländlichen Raum. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 256 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemarkung zu Herbertingen besteht zu 67,0 Prozent aus Landwirtschaftsflächen, 18,5 Prozent aus Wald und 11,3 Prozent aus Siedlungs-, Gebäude- und Verkehrsflächen. Im Ortsteil Hundersingen befindet sich die Heuneburg, ein keltischer Fürstensitz, der als älteste Stadt Mitteleuropas gilt, sowie das Heuneburgmuseum und das Freilichtmuseum Heuneburg. Das Erholungsgebiet Schwarzachtalseen im Schwarzachtal zwischen Herbertingen und Ertingen bietet fünf durch Kiesabbau entstandene Seen. Ein großes Umspannwerk der 380-kV-Nord-Süd-Leitung ist auf Herbertinger Gemeindegebiet angesiedelt.