Beuron

Der Ort

Beuron ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Sigmaringen im Südwesten Baden-Württembergs. Auf einer Fläche von 35,1 km² leben rund 670 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 19 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt im Oberen Donautal auf einer Höhe von 625 m ü. NHN, rund 25 Kilometer westlich der Kreisstadt Sigmaringen. Beuron ist überregional bekannt durch die dortige Erzabtei Beuron, ein 1863 gegründetes Benediktinerkloster, und bildet das Zentrum des Naturparks Obere Donau. Das Gemeindegebiet umfasst fünf Ortsteile: Beuron, Hausen im Tal (Verwaltungssitz), Langenbrunn, Neidingen und Thiergarten. Große Teile des Gemeindegebiets stehen unter Naturschutz (FFH-Gebiet Oberes Donautal zwischen Beuron und Sigmaringen, Landschaftsschutzgebiet Donau- und Schmeiental).

Preisniveau und Rendite

Das aktuelle Angebot liegt bei einer durchschnittlichen Miete von 8,42 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.820 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,55 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,02.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete Beurons knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreis von 1.820 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,55 Prozent übertrifft den deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg fällt die Diskrepanz noch deutlicher aus: Die Angebotsmiete liegt 24 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis sogar 42 Prozent unter dem Landeswert von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,55 Prozent liegt im 93. Perzentil aller 1.102 betrachteten Orte in Baden-Württemberg – das bedeutet, nur etwa sieben Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf.

Im Kreis Sigmaringen liegt Beuron bei der Miete (9,44 Euro) und beim Kaufpreis (2.424 Euro) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt. Die Rendite von 5,55 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,77 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 18,02 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,39 und der Landesdurchschnitt von 23,49.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6,7 Kilometern liegt die Angebotsmiete Beurons mit 8,42 Euro im unteren bis mittleren Bereich. Irndorf (7,01 Euro) und Leibertingen (8,06 Euro) liegen darunter, Fridingen an der Donau (10,02 Euro) und Kolbingen (9,55 Euro) darüber. Der Kaufpreis von 1.820 Euro ist der niedrigste unter allen Nachbarorten – Kolbingen liegt mit 2.976 Euro um rund 64 Prozent höher.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Das Preisniveau Beurons ist damit durchweg das niedrigste in der unmittelbaren Region.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Beuron eine erhebliche Volatilität, die für einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen typisch ist.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 5,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10 Euro im Jahr 2022. Anschließend folgte ein Rückgang auf 7,42 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt 4,62 Prozent.

Beim Kaufpreis entwickelte sich die Kurve ähnlich unruhig: Von 1.823 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg der Wert auf 2.297 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 1.308 Euro im Jahr 2023, stieg wieder auf 1.659 Euro im Jahr 2024 und lag 2025 bei 1.477 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei -4,12 Prozent.

Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – etwa ein Anstieg des Kaufpreises um 26,0 Prozent zwischen 2020 und 2022 gefolgt von einem Rückgang um 43,0 Prozent bis 2023 – deuten darauf hin, dass bereits einzelne Transaktionen oder wenige Inserate das Durchschnittsergebnis stark beeinflussen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der aktuelle Kaufpreis von 1.820 Euro liegt knapp unter dem Wert von 2020 (1.823 Euro) und damit auf dem Ausgangsniveau vor der kurzen Hochphase 2022. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,42 Euro liegt deutlich über dem Wert von 2018 (5,17 Euro), aber unter dem Peak von 2022 (10 Euro).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Beurons ist seit 2015 relativ stabil. Von 664 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 687 im Jahr 2022 und liegt 2024 bei 670 Einwohnern. Über den gesamten Zeitraum ergibt sich ein Wachstum von 0,9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 19 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,78 Prozent (15 arbeitslose Personen). Die Arbeitslosenquote war von 4,19 Prozent im Jahr 2015 auf einen Tiefstwert von 1,51 Prozent im Jahr 2018 gesunken und ist seither wieder leicht gestiegen. Die Gemeinde ist klein genug, dass bereits wenige Personen die Quote merklich beeinflussen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Sigmaringen auf Rang 185 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage erreicht der Kreis Rang 96, was zu den besseren Dritteln gehört. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 256, bei der Dynamik auf Rang 265. Am Arbeitsmarkt (Rang 207) und bei der Demografie (Rang 155) liegt der Kreis im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird geprägt durch die Erzabtei Beuron (Benediktinerkloster, gegründet 1863), die als kultureller und touristischer Anziehungspunkt wirkt, sowie durch die Lage im Zentrum des Naturparks Obere Donau. Das Gemeindegebiet ist zu großen Teilen als FFH-Gebiet und Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen.