Irndorf
Irndorf (PLZ 78597) liegt im Kreis Tuttlingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 692 Einwohner auf 14,6 km², das entspricht 48 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,01 € pro m², der Kaufpreis bei 2.142 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,93 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,5 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Irndorf über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 5,60 € auf 6,60 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 11,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Tuttlingen Rang 19 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 67, Stärkerang 17). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Beuron, Bärenthal und Leibertingen an.
Immobilienpreise in Irndorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Irndorf
Irndorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Tuttlingen mit 692 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist niedrige Miet- und Kaufpreise im regionalen Vergleich auf, bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig, die Arbeitslosigkeit sehr gering. Der Kreis Tuttlingen gehört zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands.
Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Irndorf ist durch deutlich unter dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 7,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.142 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen die Werte im Kreis Tuttlingen bei 9,61 Euro beziehungsweise 2.573 Euro, in Baden-Württemberg bei 11,08 Euro und 3.140 Euro. Die Angebotsmiete in Irndorf liegt damit bei rund 63 Prozent des Landesdurchschnitts, der Kaufpreis bei etwa 68 Prozent.
Die Bruttomietrendite von 3,93 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Das bedeutet, dass die niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete nicht ausreichen, um eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen. Der Kaufpreisfaktor von 25,47 liegt über dem Kreiswert von 22,48 und dem Landeswert von 23,49, was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Die Miete muss bei den gegebenen Kaufpreisen länger abbezahlt werden als in der Region üblich.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise in Irndorf haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Von 2022 bis 2025 stieg der Angebotskaufpreis von 1.717 auf 2.397 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Wachstumsrate von 11,76 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der Anstieg der Miete, die von 2018 bis 2025 von 5,60 auf 6,60 Euro pro Quadratmeter stieg (jährlich 2,37 Prozent).
Die unterschiedliche Entwicklung von Kaufpreis und Miete führt zu einer weiteren Verringerung der Bruttomietrendite. Während die Miete in sieben Jahren um rund 18 Prozent stieg, kletterte der Kaufpreis in nur drei Jahren um etwa 40 Prozent. Diese Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist ein strukturelles Merkmal des Marktes und erklärt, warum die Rendite trotz niedriger absoluter Preise unter dem regionalen Durchschnitt liegt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Irndorf hat 692 Einwohner auf einer Fläche von 14,56 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 3,1 Prozent von 714 auf 692 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist nicht kontinuierlich: Nach einem Tief von 684 Einwohnern im Jahr 2016 erholte sich die Zahl leicht, fiel dann aber ab 2020 wieder und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 692.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,56 Prozent, was sieben Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises Tuttlingen wider. Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit und leicht rückläufiger Bevölkerung ist ein Muster, das in vielen ländlichen Gemeinden Baden-Württembergs beobachtet wird.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern weist Irndorf die niedrigste Angebotsmiete auf (7,01 Euro pro Quadratmeter). Bei den Kaufpreisen liegt Irndorf mit 2.142 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn — Beuron liegt mit 1.820 Euro pro Quadratmeter noch darunter, Buchheim mit 2.164 Euro liegt knapp darüber.
Die Bruttomietrendite von 3,93 Prozent ist in der Nachbarschaft nur von Kolbingen (6,2 Kilometer, 3,85 Prozent) übertroffen. Das Muster zeigt: Irndorf ist einer der preisgünstigsten Orte in der Region, aber die niedrigen Preise werden nicht durch entsprechend niedrige Mieteinnahmen kompensiert. Im Perzentilrang im Bundesland liegt Irndorf bei 25,1 Prozent, was bedeutet, dass etwa ein Viertel der Orte im Land eine niedrigere Mietrendite aufweist.
Standortfaktoren
Der Kreis Tuttlingen, dem Irndorf angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 17 von 400. Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 67, was immer noch im oberen Drittel entspricht. Diese Werte gelten für den Kreis Tuttlingen als Ganzes und nicht spezifisch für Irndorf.
In Irndorf selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus einem starken Wirtschaftsstandort im Kreis, niedriger Arbeitslosigkeit und geringen Immobilienpreisen macht den Ort für preisbewusste Käufer attraktiv, während die niedrige Mietrendite Investoren abschrecken kann.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Irndorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Irndorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,60 €/m² |
| 2019 | 6,40 €/m² |
| 2020 | 6,00 €/m² |
| 2022 | 6,00 €/m² |
| 2023 | 6,30 €/m² |
| 2024 | 7,69 €/m² |
| 2025 | 6,60 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Irndorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.717 €/m² |
| 2023 | 2.148 €/m² |
| 2025 | 2.397 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Irndorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 4,19 % |
| 2023 | 3,52 % |
| 2025 | 3,30 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Irndorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 714 Einwohner |
| 2016 | 684 Einwohner |
| 2017 | 689 Einwohner |
| 2018 | 693 Einwohner |
| 2019 | 695 Einwohner |
| 2020 | 696 Einwohner |
| 2021 | 695 Einwohner |
| 2022 | 688 Einwohner |
| 2023 | 692 Einwohner |
| 2024 | 692 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Irndorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,99 % |
| 2016 | 2,07 % |
| 2017 | 0,90 % |
| 2018 | 0,44 % |
| 2019 | 1,12 % |
| 2020 | 2,23 % |
| 2021 | 1,99 % |
| 2022 | 1,33 % |
| 2023 | 1,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 19,00 Rang |
| Dynamik | 67,00 Rang |
| Stärke | 17,00 Rang |
| Demografie | 53,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 53,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 19,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 41,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Irndorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Irndorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Irndorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Irndorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Irndorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Fridingen an der Donau | 10,02 €/m² |
| Kolbingen | 9,55 €/m² |
| Schwenningen | 8,99 €/m² |
| Mühlheim an der Donau | 8,90 €/m² |
| Buchheim | 8,81 €/m² |
| Renquishausen | 8,71 €/m² |
| Beuron | 8,42 €/m² |
| Bärenthal | 8,15 €/m² |
| Leibertingen | 8,06 €/m² |
| Irndorf | 7,01 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Irndorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Irndorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Beuron | 5,55 % |
| Buchheim | 4,89 % |
| Leibertingen | 4,75 % |
| Fridingen an der Donau | 4,75 % |
| Bärenthal | 4,43 % |
| Schwenningen | 4,41 % |
| Renquishausen | 4,28 % |
| Mühlheim an der Donau | 4,12 % |
| Irndorf | 3,93 % |
| Kolbingen | 3,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Beuron | 1,7 km | 88631 | 8,42 € | 1.820 € | 5,55 % |
| Bärenthal | 3,4 km | 78580 | 8,15 € | 2.205 € | 4,43 % |
| Leibertingen | 4,2 km | 88637 | 8,06 € | 2.038 € | 4,75 % |
| Schwenningen | 4,7 km | 72477 | 8,99 € | 2.446 € | 4,41 % |
| Fridingen an der Donau, Stadt | 5,7 km | 78567 | 10,02 € | 2.531 € | 4,75 % |
| Renquishausen | 6,0 km | 78603 | 8,71 € | 2.443 € | 4,28 % |
| Kolbingen | 6,2 km | 78600 | 9,55 € | 2.976 € | 3,85 % |
| Buchheim | 6,3 km | 88637 | 8,81 € | 2.164 € | 4,89 % |
| Mühlheim an der Donau, Stadt | 7,8 km | 78570 | 8,90 € | 2.594 € | 4,12 % |
Wo liegt Irndorf?
Lage
Irndorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Irndorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,01 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.142 € |
| Bruttomietrendite | 3,93 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,5 |
| Einwohner | 692 |
| Einwohner je km² | 48 |
| Fläche (km²) | 14,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #19 |
| Prognos Dynamikrang | #67 |
| Prognos Stärkerang | #17 |
| Koordinaten | 48,0663, 8,9718 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Irndorf
Was kostet eine Wohnung in Irndorf?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Irndorf liegt bei 7,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.142 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Tuttlingen (9,61 Euro/m² Miete, 2.573 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Irndorf entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 5,60 Euro/m² im Jahr 2018 auf 7,01 Euro/m² aktuell, mit einem jährlichen Wachstum von rund 2,37 Prozent. Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.717 Euro/m² im Jahr 2022 auf 2.142 Euro/m², was einem jährlichen Wachstum von rund 11,76 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Irndorf?
Die Bruttomietrendite in Irndorf beträgt 3,93 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Tuttlingen (4,52 Prozent) und des Bundeslandes Baden-Württemberg (4,36 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 25,14 im Bundesland liegt Irndorf im unteren Viertel der verglichenen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 25,47 ist höher als der des Kreises (22,48) und des Landes (23,49), was ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie schneidet Irndorf im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten hat Irndorf die niedrigste Angebotsmiete (7,01 Euro/m²) und einen der niedrigsten Kaufpreise (2.142 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,93 Prozent liegt jedoch unter der der meisten Nachbarorte: Beuron weist 5,55 Prozent auf, Leibertingen 4,75 Prozent und Buchheim 4,89 Prozent. Lediglich Kolbingen (3,85 Prozent) und Renquishausen (4,28 Prozent) haben eine niedrigere Rendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Irndorf?
Irndorf hat aktuell 692 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 3,08 Prozent gesunken (von 714 auf 692). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,56 Prozent und damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Irndorf?
Die Arbeitslosenquote in Irndorf betrug 2023 1,56 Prozent, was 7 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 1,99 Prozent und 2020 bei 2,23 Prozent. Die Quote ist damit niedrig und zeigt einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt.
Woher stammen die Daten zu Irndorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Irndorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Irndorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Tuttlingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Seitingen-Oberflacht | 78606 | 10,40 € | 1.900 € | 6,57 % |
| Balgheim | 78582 | 13,19 € | 2.434 € | 6,50 % |
| Egesheim | 78592 | 10,35 € | 2.322 € | 5,35 % |
| Königsheim | 78598 | 9,91 € | 2.331 € | 5,10 % |
| Bubsheim | 78585 | 11,95 € | 2.886 € | 4,97 % |
| Buchheim | 88637 | 8,81 € | 2.164 € | 4,89 % |
| Tuttlingen, Stadt | 78532 | 11,52 € | 2.885 € | 4,79 % |
| Frittlingen | 78665 | 9,55 € | 2.393 € | 4,79 % |