Balgheim

Marktüberblick: Hohe Rendite durch Miete-Kaufpreis-Gefälle

Balgheim präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt als ein ungewöhnliches Phänomen im Landkreis Tuttlingen: Die Angebotsmiete liegt mit 13,19 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro und auch über dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.434 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 2.573 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Diese Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,5 Prozent – einem Wert, der im bundeslandweiten Vergleich das 98,7. Perzentil erreicht. Kein anderer Ort in Baden-Württemberg weist eine höhere Bruttomietrendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 15,38 liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 22,48 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten allein, sondern resultiert aus dem Zusammenspiel von Miete und Kaufpreis. Die Miete liegt zwar über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch darunter. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Balgheim günstiger als in der gesamten Region – die Rendite ist strukturell höher als in vergleichbaren Orten.

Preisentwicklung und Demografie

Die historische Entwicklung zeigt unterschiedliche Dynamiken bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 8,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,82 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 1,16 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich volatiler: Von 1.917 Euro im Jahr 2018 stieg er 2020 auf 2.687 Euro, fiel dann 2022 auf 2.083 Euro und erholte sich bis 2025 auf 2.491 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beträgt hier 3,81 Prozent.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe: Die aktuelle Angebotsmiete von 13,19 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 8,82 Euro für 2025. Der aktuelle Kaufpreis von 2.434 Euro liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 2.491 Euro für 2025. Die Zeitreihen und die aktuellen Marktdaten verwenden unterschiedliche Berechnungsgrundlagen – die Zeitreihenwerte liegen systematisch niedriger.

Die Bevölkerungsentwicklung geht parallel nach oben: Von 1.194 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs Balgheim auf 1.298 im Jahr 2024 – ein Plus von 8,71 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,25 Prozent und ist damit leicht gestiegen gegenüber 1,42 Prozent im Jahr 2015, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich sticht Balgheim vor allem durch seine Bruttomietrendite hervor. Mit 6,5 Prozent liegt sie deutlich über allen Nachbarorten im Umkreis: Spaichingen (2 km Entfernung) erreicht 4,4 Prozent, Dürbheim (2,1 km) 4,6 Prozent, Rietheim-Weilheim (3 km) 4,37 Prozent, Böttingen (4,9 km) 4,1 Prozent. Auch der Kreis Tuttlingen als Ganzer kommt auf einen Durchschnitt von 4,52 Prozent.

Bei der Angebotsmiete hingegen führt Balgheim die Nachbarn an: 13,19 Euro pro Quadratmeter liegen über Spaichingen (10,88 Euro), Aldingen (10,05 Euro) und Dürbheim (9,89 Euro). Der Kaufpreis von 2.434 Euro liegt jedoch unter dem der meisten Nachbarn – nur Böttingen (2.167 Euro) und Hausen ob Verena (2.490 Euro) liegen ähnlich oder niedriger.

Diese Konstellation – hohe Miete bei vergleichsweise niedrigem Kaufpreis – ist im gesamten Umkreis einmalig. Sie erklärt, warum Balgheim im bundesweiten Vergleich eine Spitzenposition bei der Bruttomietrendite einnimmt, ohne dass dies auf eine überregionale Nachfrage nach Kaufimmobilien hindeuten würde.

Auf Ebene des Landkreises Tuttlingen belegt der Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 17). Die Teilindizes Demografie (Rang 53) und Arbeitsmarkt (Rang 53) liegen im Mittelfeld, während der Dynamik-Index mit Rang 67 schwächer abschneidet. Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 41 im oberen Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis Tuttlingen als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Balgheim als einzelne Gemeinde zu.