Rietheim-Weilheim

Marktüberblick und regionale Einordnung

Rietheim-Weilheim liegt im Landkreis Tuttlingen auf der Schwäbischen Alb und vereint ländliche Struktur mit industrieller Prägung. Mit 11,98 km² Fläche und 2.932 Einwohnern (2024) beträgt die Bevölkerungsdichte 245 Einwohner pro km² – deutlich mehr als der ländliche Durchschnitt, aber weniger als die Kreisstadt Tuttlingen (410/km²).

Der Immobilienmarkt positioniert sich im regionalen Vergleich mittig. Die Angebotsmiete von 9,88 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro, aber 11 Prozent unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.714 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.572 Euro, bleibt aber 14 Prozent unter dem Landeswert von 3.140 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 22,9 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (22,48), aber unter dem Landeswert (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent entspricht nahezu dem Landesmittel (4,36 Prozent) und liegt leicht unter dem Kreiswert von 4,52 Prozent. Im bundesweiten Vergleich bietet Rietheim-Weilheim mit 4,37 Prozent eine unterdurchschnittliche Rendite (Deutschland: 5,10 Prozent), was den Charakter eines nachfragestarken, aber preisdynamischen Marktes widerspiegelt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern liegt die Angebotsmiete von Rietheim-Weilheim im Mittelfeld. Balgheim (3 km) weist mit 13,19 Euro die höchste Miete auf, während Mahlstetten (5,9 km) mit 8,16 Euro deutlich darunter liegt. Der Kaufpreis von 2.714 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls im mittleren Bereich – über Gunningen (2.127 Euro) und Seitingen-Oberflacht (1.900 Euro), aber unter Wurmlingen (3.301 Euro) und Spaichingen (2.970 Euro).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung auf dem Rietheim-Weilheimer Immobilienmarkt. Beide Reihen – Miete und Kaufpreis – sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,40 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 9,73 Euro (2025) in der Zeitreihe. Der aktuelle Marktwert von 9,88 Euro liegt leicht darüber. Der CAGR von 6,56 Prozent über die gesamte Reihe ist deutlich positiv. Allerdings verläuft diese Entwicklung nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,13 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 5,71 Euro (2023), bevor die Werte wieder auf 10,64 Euro (2026) stiegen. Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von Angebotsdynamik und konjunkturellen Einflüssen geprägt ist.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis. Von 2.001 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er auf 2.938 Euro (2019), fiel dann auf 2.268 Euro (2020), stieg erneut auf 2.682 Euro (2021), erreichte mit 3.829 Euro (2023) einen deutlichen Peak und fiel bis 2026 auf 1.589 Euro. Der CAGR von -2,84 Prozent über die gesamte Reihe zeigt den Netto-Rückgang. Der Peak 2023 liegt 91 Prozent über dem Wert von 2018, der Wert 2026 liegt 21 Prozent unter dem Startwert 2018. Diese extreme Schwankungsbreite – von 1.589 bis 3.829 Euro – kennzeichnet einen Markt mit hoher Preisdynamik.

Der aktuelle Kaufpreis von 2.714 Euro liegt zwischen dem Zeitreihenwert 2025 (2.881 Euro) und 2026 (1.589 Euro). Der aktuelle Mietwert von 9,88 Euro liegt zwischen 2025 (9,73 Euro) und 2026 (10,64 Euro). Die Abweichung zwischen den aktuellen Werten und den Zeitreihenwerten 2026 lässt darauf schließen, dass die Zeitreihenwerte 2026 Prognosen oder andere Erhebungsstände abbilden.

Der Kaufpreisfaktor von 22,9 ergibt sich aus dem aktuellen Kaufpreis von 2.714 Euro und impliziert eine Amortisation von knapp 23 Jahren. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 23,49 ist der Faktor unterdurchschnittlich, was bei dem über dem Landesmittel liegenden Kaufpreis darauf hindeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Rietheim-Weilheim relativ hoch sind.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Rietheim-Weilheim verläuft seit 2015 durchgängig positiv. Von 2.697 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 2.932 (2024) – ein Wachstum von 8,7 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2.843 (2021) auf 2.932 (2023), was auf einen Zuzug in diesem Zeitraum hindeutet. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.932.

Gleichzeitig zeigt die Arbeitslosenquote eine unerfreuliche Entwicklung. Von 2,6 Prozent (2015 und 2016) stieg sie auf 5,8 Prozent (2023). Dieser Anstieg von mehr als dem Doppelten ist signifikant und steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum. Rietheim-Weilheim ist ein Industriestandort mit über 2.000 Arbeitsplätzen, 1.700 Einpendlern und 600 Auspendlern. Die hohe Einpendlerquote (fast doppelt so viele wie Auspendler) zeigt, dass der Ort als Wohnstandort für Beschäftigte in der Region attraktiv ist, während die lokale Wirtschaft möglicherweise nicht alle Arbeitskräfte vor Ort binden kann.

Die steigende Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung geht einher mit der Struktur des Ortes: Zuzügler, die nicht lokal beschäftigt werden können, erhöhen die Einwohnerzahl, ohne die lokale Arbeitsmarktlage zu verbessern. Gleichzeitig könnte die lokale Industrie Strukturwandelprozessen unterliegen, die zu Arbeitsplatzabbau führen, während der Wohnstandort weiterhin attraktiv bleibt.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Rietheim-Weilheim profitiert von einer starken wirtschaftlichen Einbindung in den Landkreis Tuttlingen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen belegt (Gesamtrang). Besonders hervorstechend ist der Rang 17 im Index Wirtschaftswettbewerb und Innovation sowie Rang 53 im Arbeitsmarkt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 67 etwas niedriger, was auf eine moderate Entwicklungsdynamik im Kreis hinweist.

Der Ort selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Attraktivität für Studierende einschränkt. Stattdessen ist Rietheim-Weilheim durch industrielle Präsenz geprägt: Die Marquardt-Gruppe (Hersteller für Schalt- und Automobilsysteme) und WERMA Signaltechnik (Hersteller für optische und akustische Signalgeräte) sind bedeutende Arbeitgeber. Die Gemeinde verfügte 2012 über die niedrigsten Hebesätze für alle drei Gemeindesteuern (Grundsteuer A, B und Gewerbesteuer) im gesamten Landkreis Tuttlingen, was die Standortattraktivität für Unternehmen unterstreicht.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bahnstrecke Plochingen–Immendingen mit den Stationen Bahnhof Rietheim und Haltepunkt Weilheim (Württ). Seit 2003 verkehrt der Ringzug in Richtung Rottweil, Tuttlingen und Immendingen. Eine Alltagsroute des Radnetzes Baden-Württemberg verbindet den Ort mit Tuttlingen und Rottweil. Diese Infrastruktur macht Rietheim-Weilheim zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler in die umliegenden Städte.

Die Kombination aus industrieller Basis, niedrigen Steuern, guter Verkehrsanbindung und dem wirtschaftlich starken Umland des Landkreises Tuttlingen (bekannt als "Weltzentrum der Medizintechnik") bildet die Grundlage für die aktuelle Marktsituation. Der Ort liegt damit in einem wirtschaftlich starken, aber demografisch und arbeitsmarktlich im Wandel befindlichen Umfeld.