Dürbheim

Marktüberblick

Dürbheim ist eine Gemeinde am Fuß der Schwäbischen Alb im Landkreis Tuttlingen, etwa neun Kilometer nördlich der Kreisstadt. Mit 1.728 Einwohnern auf 14,82 km² (117 Einwohner je km²) handelt es sich um eine kleine, ländlich geprägte Gemeinde. Der Immobilienmarkt bewegt sich preislich zwischen dem niedrigeren Umland und den teureren Zentren Baden-Württembergs.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,89 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro, bleibt aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.577 Euro je Quadratmeter liegt nahezu auf dem Niveau des Kreisdurchschnitts (2.573 Euro) und unter dem baden-württembergischen Mittel von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,72 ist niedriger als der Kreiswert von 22,48 und der Landeswert von 23,49 – das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im lokalen Vergleich günstiger sind als in vielen anderen Orten des Kreises.

Die Bruttomietrendite von 4,6 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,52 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Sie ist damit eine der attraktivsten im Vergleich mit den Nachbarorten: Nur Balgheim (6,5 %) und Seitingen-Oberflacht (6,57 %) weisen höhere Renditen auf, beide mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Dürbheim positioniert sich damit als Ort mit einer soliden Rendite bei moderatem Preisniveau.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 7,23 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,78 Euro im Jahr 2026 – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 2,46 Prozent. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Einbruch 2021 auf 7,19 Euro folgte 2022 ein Sprung auf 8,89 Euro, ein weiterer Rücksetzer 2023 auf 7,69 Euro, bevor die Werte 2024 und 2025 mit 9,07 bzw. 10,04 Euro neue Höchststände erreichten.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung beim Kaufpreis. Von 1.551 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg er 2021 auf 3.225 Euro – ein Anstieg um mehr als 100 Prozent in zwei Jahren. Anschließend fiel er 2023 auf 1.564 Euro, also fast auf das Niveau von 2019. Seitdem erholte er sich wieder auf 2.520 Euro im Jahr 2026. Die extremen Ausschläge entsprechen dem Muster kleiner Märkte, bei denen die Angebotszusammensetzung die Durchschnittswerte stark beeinflussen kann. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Dürbheims wuchs von 1.637 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.728 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 5,6 Prozent. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit einer kurzen Plateauphase 2019/2020. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 1,49 Prozent (2018) und 3,37 Prozent (2021) und lag 2023 bei 2,6 Prozent. Damit liegt sie deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die starke wirtschaftliche Lage des Landkreises Tuttlingen wider.

Das Bevölkerungswachstum geht einher mit der demographischen Stärke des Landkreises: Der Landkreis Tuttlingen verzeichnete 2008 die höchste Fertilitätsrate Baden-Württembergs (1,6 Kinder je Frau) und gehört demographisch zu den am besten aufgestellten Kreisen Deutschlands. Dieser übergeordnete Trend unterstützt die lokale Nachfrage nach Wohnraum, auch wenn Dürbheim als kleine Gemeinde von überregionalen Entwicklungen abhängt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Tuttlingen, dem Dürbheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders hervorstechend ist der Rang 19 im Teilindex Wettbewerb und Innovation sowie Rang 67 im Teilindex Dynamik. Diese Werte belegen eine strukturell starke Wirtschaftsregion, die auch für die Gemeinde Dürbheim indirekt positiv wirkt – über Arbeitsplätze, Infrastruktur und kommunale Finanzkraft.

Dürbheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt auf der Europäischen Hauptwasserscheide Rhein-Donau und weist mit dem Naturschutzgebiet Dürbheimer Moos sowie dem FFH-Gebiet Großer Heuberg bedeutende Naturräume auf. Die Gemeinde ist Mitglied der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Spaichingen und gehört zum Verkehrsverbund Schwarzwald-Baar-Heuberg. Busverbindungen bestehen nach Spaichingen und Tuttlingen, was die Anbindung an die übergeordneten Zentren sicherstellt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern nimmt Dürbheim eine Mittelposition ein. Die Angebotsmiete von 9,89 Euro je Quadratmeter liegt über denen von Böttingen (7,41 Euro), Hausen ob Verena (8,68 Euro) und Mahlstetten (8,16 Euro), unter denen von Balgheim (13,19 Euro), Wurmlingen (10,86 Euro), Spaichingen (10,88 Euro) und Seitingen-Oberflacht (10,40 Euro). Beim Kaufpreis von 2.577 Euro je Quadratmeter liegt Dürbheim unter dem von Wurmlingen (3.301 Euro) und über dem von Seitingen-Oberflacht (1.900 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,6 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Die höchsten Renditen weisen Balgheim (6,5 %) und Seitingen-Oberflacht (6,57 %) auf – beide mit niedrigeren Kaufpreisen bei moderaten Mieten. Niedrige Renditen finden sich in Mahlstetten (3,75 %) und Wurmlingen (3,95 %), wo die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders hoch sind. Dürbheim zeigt damit ein ausgeglichenes Preis-Miete-Verhältnis im regionalen Kontext.