Mahlstetten

Marktüberblick

Mahlstetten ist eine Gemeinde auf dem Großen Heuberg im Landkreis Tuttlingen, rund zehn Kilometer nördlich der Kreisstadt. Mit 806 Einwohnern auf 12,2 Quadratkilometern ist der Ort eine der kleineren Gemeinden der Region. Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren stabil geblieben – von 791 Einwohnern im Jahr 2015 auf 806 im Jahr 2024, ein Plus von knapp zwei Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 Prozent und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs.

Der Immobilienmarkt in Mahlstetten ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreisen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,16 Euro je Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.613 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro, bleibt aber unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,75 Prozent – die niedrigste unter den sieben Nachbarorten mit höherer Miete und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von 4,52 bzw. 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,69 liegt über dem Kreiswert von 22,48 und dem Landeswert von 23,49.

Die niedrige Rendite entsteht nicht durch hohe Mieten, sondern durch Kaufpreise, die im Verhältnis zur Miethöhe überproportional hoch sind. Mahlstetten ist damit einer der wenigen Orte im Kreis, bei denen der Kaufpreisfaktor über dem Landesdurchschnitt liegt, während die Miete darunter bleibt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Mahlstetten zeigen in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 starke Schwankungen: von 8,17 Euro (2018) über 5,71 Euro (2019) und 6,90 Euro (2021) auf einen Höhepunkt von 9,07 Euro (2024), bevor sie 2026 wieder auf 8,23 Euro sinken. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 0,09 Prozent – praktisch null.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild. Hier stieg der Quadratmeterpreis von 972 Euro (2020) auf 2.163 Euro (2022) und weiter auf 2.491 Euro (2025). Die jährliche Wachstumsrate beträgt 20,7 Prozent – ein extrem starker Anstieg in nur fünf Jahren.

Dieser Kontrast zwischen stagnierender Miete und stark steigendem Kaufpreis ist das prägende Merkmal des Mahlstetter Marktes. Während die Miete in der Zeitreihe kaum zulegen konnte, hat sich der Kaufpreis in fünf Jahren mehr als verdreifacht. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 26,69 ist die direkte Folge dieser Entwicklung: Die Preise haben die Miete weit überholt.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erhobenen Daten beruhen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Mahlstetten durch mehrere auffällige Merkmale auf. Die Angebotsmiete von 8,16 Euro je Quadratmeter liegt unter sieben der acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5,5 Kilometern. Nur Böttingen (3,5 km) weist mit 7,41 Euro eine niedrigere Miete aus. Der nächstgelegene Nachbarort Königsheim (3,4 km) liegt mit 9,91 Euro um 21 Prozent über Mahlstetten.

Beim Kaufpreis liegt Mahlstetten mit 2.613 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Kolbingen (4,7 km) weist mit 2.976 Euro den höchsten Preis aus, während Königsheim (2.331 Euro) und Böttingen (2.167 Euro) deutlich darunter liegen.

Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Mit einem Wert von 6,5 Prozent weist Balgheim (5,5 km) etwa 73 Prozent mehr Rendite aus. Die niedrige Rendite ist in Mahlstetten auf den überproportional hohen Kaufpreis zurückzuführen – die Miete liegt ja bereits unter dem Nachbarmittel.

Im Kreis Tuttlingen liegt Mahlstetten bei der Miete unter dem Durchschnitt (9,61 Euro), beim Kaufpreis knapp darüber (2.573 Euro). Im Landesvergleich Baden-Württemberg liegt Mahlstetten bei der Miete mit 8,16 Euro deutlich unter dem Durchschnitt von 11,08 Euro, beim Kaufpreis mit 2.613 Euro ebenfalls darunter, aber weniger stark. Der Perzentilrang von 16,2 im Bundesland bedeutet, dass Mahlstetten bei der Mietrendite nur unter etwa 16 Prozent der Orte im Land liegt – also zu den renditeschwächsten Orten gehört.

Mahlstetten hebt sich durch die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis von den meisten Nachbarn ab. Nur Böttingen weist sowohl eine niedrigere Miete als auch eine niedrigere Rendite auf.

Standortfaktoren

Der Landkreis Tuttlingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 19 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wettbewerb und Innovation erreicht er Rang 19, was auf die starke Verankerung der Medizintechnik-Industrie in der Region zurückzuführen ist. Tuttlingen wird als „Weltzentrum der Medizintechnik“ bezeichnet, mit einem dichten Netz aus über 100 Unternehmen der Branche. Im Teilindex Demografie und Arbeitsmarkt liegt der Kreis bei Rang 53, was ebenfalls eine sehr gute Position darstellt.

Mahlstetten profitiert indirekt von dieser wirtschaftlichen Stärke: Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,24 Prozent (2023) spiegelt die robuste lokale Wirtschaftslage wider. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit einem leichten Plus von 1,9 Prozent seit 2015.

Allerdings gibt es in Mahlstetten selbst keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Der Ort ist eine reine Wohngemeinde ohne eigenständige wirtschaftliche Struktur.

Die geografische Lage auf dem Großen Heuberg auf 879 Metern Höhe über dem Meeresspiegel macht Mahlstetten zu einem der höher gelegenen Orte im Kreis. Der Ort ist bekannt für Wintersportmöglichkeiten mit zwei Skiliften und einer elf Kilometer langen Loipe. Die Entfernung von rund zehn Kilometern zur Kreisstadt Tuttlingen ermöglicht Pendlerbeziehungen, ohne dass Mahlstetten selbst zum urbanen Zentrum wird.

Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Kreis Tuttlingen, nicht auf die Gemeinde Mahlstetten.