Tuttlingen, Stadt

Der Ort Tuttlingen

Tuttlingen ist eine Große Kreisstadt im Süden Baden-Württembergs mit 37.784 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 90,45 km². Die Stadt liegt im oberen Donautal auf der Schwäbischen Alb und ist Kreisstadt des Landkreises Tuttlingen. Seit 1956 trägt sie den Status einer Großen Kreisstadt und besteht aus der Kernstadt sowie den drei Stadtteilen Möhringen an der Donau, Nendingen und Eßlingen. Tuttlingen ist überregional bekannt als regionales Clusterzentrum für Medizintechnik, das sich selbst als „Weltzentrum der Medizintechnik“ bezeichnet. Die Stadt ist seit 1869 an das Eisenbahnnetz angebunden.

Marktüberblick

Der aktuelle Immobilienmarkt in Tuttlingen zeigt Angebotsmieten von 11,52 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.885 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,88, was im bundesweiten Vergleich eher niedrig ausfällt und auf ein günstiges Miet-zu-Kaufpreis-Verhältnis hindeutet. Die Bruttomietrendite beträgt 4,79 Prozent und liegt damit unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, aber über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Tuttlingen haben in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,45 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 11,57 Euro – ein Anstieg von rund 37 Prozent in sechs Jahren. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) beträgt 4,24 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2018 und 2019, als die Miete von 8,45 auf 10,78 Euro pro Quadratmeter sprang. Seit 2024 stabilisiert sich das Niveau bei etwa 11,50 Euro.

Die Kaufpreise verlaufen weniger geradlinig. Nach einem Anstieg von 2.348 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.924 Euro (2019) folgte eine Phase der Volatilität: 2021 sank der Preis auf 2.758 Euro, 2022 stieg er wieder auf 2.995 Euro, um 2023 auf 2.648 Euro und 2025 auf 2.562 Euro abzufallen. Der Wert für 2026 liegt bei 3.102 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 3,54 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf ermittelten Werten.

Regionale Einordnung

Tuttlingen liegt im oberen Preissegment des Landkreises Tuttlingen. Während die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis bei 9,61 Euro pro Quadratmeter liegt, liegt Tuttlingen mit 11,52 Euro deutlich darüber. Auch beim Kaufpreis übertrifft die Stadt den Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro pro Quadratmeter mit 2.885 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt Tuttlingen mit seiner Angebotsmiete von 11,52 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro und knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt die Stadt mit 2.885 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Tuttlingen liegt bei der Angebotsmiete über den meisten umliegenden Gemeinden. Nur Emmingen-Liptingen (11,01 Euro) und Wurmlingen (10,86 Euro) kommen in die Nähe. Beim Kaufpreis liegt Tuttlingen mit 2.885 Euro im mittleren Feld der Nachbargemeinden, wobei Seitingen-Oberflacht mit 1.900 Euro deutlich unter dem Niveau liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,79 Prozent platziert Tuttlingen im 79. Perzentil des Bundeslandes Baden-Württemberg, liegt also im oberen Drittel der verglichenen Orte. Das bedeutet, dass die Mietrenditen in Tuttlingen über dem Landesdurchschnitt liegen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Tuttlingen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Von 34.586 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 37.784 im Jahr 2024 – ein Plus von 9,25 Prozent. Besonders dynamisch war die Entwicklung zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 36.507 auf 37.458 anstieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 418 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Lag sie 2015 noch bei 766, stieg sie bis 2020 auf 1.136 und erreichte 2023 mit 1.256 ihren höchsten Wert der Reihe. Dies entspricht einem Anstieg von rund 64 Prozent über den Beobachtungszeitraum.

Tuttlingen ist seit 1869 an das Eisenbahnnetz angebunden. Der heutige Bahnhof wurde 1933 erbaut. Die Stadt liegt im ländlich geprägten Raum der Schwäbischen Alb und ist überregionales Mittelzentrum für den Landkreis Tuttlingen.

Standortfaktoren

Der Kreis Tuttlingen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab. Mit dem Gesamtrang 19 von rund 400 deutschen Kreisen gehört er zu den dynamischsten und stärksten Regionen Deutschlands. Besonders hervorstechend ist der Rang 17 im Index „Staerke“ (Wirtschaftskraft) und der Rang 19 im Index „Wettbewerb und Innovation“. Im Bereich „Dynamik“ liegt der Kreis auf Rang 67, was ebenfalls ein solides Ergebnis darstellt.

In den Teilindizes „Demografie“ (Rang 53) und „Arbeitsmarkt“ (Rang 53) schneidet der Kreis ebenfalls gut ab. Im Index „Wohlstand und soziale Lage“ belegt er Rang 41.

Diese Platzierungen spiegeln die wirtschaftliche Stärke der Region wider, die maßgeblich durch das Medizintechnik-Cluster geprägt ist. Tuttlingen selbst verfügt über keine Hochschulen, was als potenzieller Nachteil für die Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort für junge Fachkräfte gewertet werden kann.

Für den Ort Tuttlingen liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) vor.