Neuhausen ob Eck

Ort und Marktüberblick

Neuhausen ob Eck liegt auf der Hegaualb, einer südlichen Abdachung der Schwäbischen Alb, rund zehn Kilometer östlich der Kreisstadt Tuttlingen. Die Gemeinde umfasst 46,25 km² und 4.115 Einwohner (2024), was einer Dichte von 89 Einwohnern je km² entspricht. Zur Gemeinde gehören 15 Dörfer, Weiler, Höfe und Häuser, darunter die 1973 eingemeindeten Orte Schwandorf und Worndorf. Neuhausen ob Eck bildet eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft mit Tuttlingen. Am Ort bestand bis 1994 ein Heeresflugplatz; die Ludwig-Erhard-Kaserne beheimatete das Heeresfliegerregiment 20. Ein großer Teil des Naturschutzgebiets Feuchtwiesen Schwandorf (114,4 ha) liegt in der Gemeinde, die zum Naturpark Obere Donau gehört.

Das Angebot an Mietwohnungen liegt bei durchschnittlich 9,04 Euro je Quadratmeter, das Angebot an Kaufimmobilien bei 2.765 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,49, die Bruttomietrendite liegt bei 3,92 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Angebotsmiete in Neuhausen ob Eck zeigt eine deutliche Volatilität: Sie stieg von 8,00 Euro/m² (2018) auf 10,83 Euro/m² (2022), fiel dann auf 7,12 Euro/m² (2024), stieg 2025 auf 11,93 Euro/m² und liegt 2026 bei 9,36 Euro/m². Der Kaufpreis entwickelte sich ebenfalls schwankungsanfällig: Von 2.618 Euro/m² (2018) stieg er bis 2020 auf 3.691 Euro/m², fiel dann auf 2.322 Euro/m² (2022), stieg 2023 auf 4.045 Euro/m² und liegt 2025 bei 2.242 Euro/m².

Der langfristige Miet-CAGR (2018–2026) beträgt 1,98 Prozent, der Kaufpreis-CAGR liegt bei -1,88 Prozent. Die starke Streuung der Jahreswerte zeigt, dass der Markt in Neuhausen ob Eck von hohen Schwankungen geprägt ist. Der aktuelle Kaufpreis von 2.765 Euro/m² liegt damit auf einem Niveau, das deutlich unter dem 2023er Hoch von 4.045 Euro/m², aber über dem 2022er und 2025er Tief liegt. Die Miete von 9,04 Euro/m² bewegt sich ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich der letzten acht Jahre.

Regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 9,04 Euro/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro/m² und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro/m². Sie liegt jedoch leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro/m².

Der Kaufpreis von 2.765 Euro/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro/m² und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 3,92 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (4,52 %), Baden-Württemberg (4,36 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 25,49 liegt über dem Kreiswert (22,48) und dem Landeswert (23,49). Der Perzentilrang von 24,7 im Bundesland bestätigt, dass die Rendite in Neuhausen ob Eck zu den unteren Quartilen im Land gehört.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete von Neuhausen ob Eck im Mittelfeld: Sie liegt über der von Buchheim (8,81 Euro/m², 6,1 km) und Beuron (8,42 Euro/m², 9,2 km), aber unter der von Fridingen (10,02 Euro/m², 5,4 km), Tuttlingen (11,52 Euro/m², 8,1 km) und Emmingen-Liptingen (11,01 Euro/m², 7,1 km). Die Kaufpreise der Nachbarn variieren zwischen 1.820 Euro/m² (Beuron) und 3.081 Euro/m² (Emmingen-Liptingen). Neuhausen liegt damit in der oberen Hälfte des Nachbarpreisspektrums.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis, hohem Kaufpreisfaktor und niedriger Rendite zeigt, dass Neuhausen ob Eck im regionalen Vergleich ein relativ teurer Markt ist, bei dem die Miete den Kaufpreis nicht ausreichend rechtfertigt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Neuhausen ob Eck ist von 3.976 (2015) auf 4.115 (2024) gestiegen, was einer Zunahme von 3,5 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 3.808 (2018) auf 4.115 (2023).

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Tendenz: Sie stieg von 4,9 Prozent (2019) auf 9,1 Prozent (2023). Dieser Anstieg von fast vier Prozentpunkten in vier Jahren ist signifikant und deutet auf eine Verschlechterung des lokalen Arbeitsmarkts hin.

Der Landkreis Tuttlingen, dem Neuhausen ob Eck angehört, gehört demographisch zu den am besten aufgestellten Kreisen in Deutschland. Die Fertilitätsrate lag 2008 bei 1,6 Kindern je Frau, der höchste Wert in Baden-Württemberg. Der Kreis hat mit 50,4 Prozent einen leichten Männerüberschuss und einen vergleichsweise hohen Anteil an Einpendlern aus anderen Landkreisen sowie einen hohen Anteil an Beschäftigten im produzierenden Gewerbe.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Tuttlingen auf Rang 19 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 17, während der Index Dynamik mit Rang 67 schwächer abschneidet. Die Teilindizes Demografie (Rang 53) und Arbeitsmarkt (Rang 53) liegen im Mittelfeld, der Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 41.

Diese Platzierung spiegelt die wirtschaftliche Struktur des Kreises wider: Tuttlingen ist bekannt als Zentrum der Medizintechnik in Deutschland, was den hohen Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation erklärt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die räumliche Nähe zu Tuttlingen und die Zugehörigkeit zur Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft bieten eine gewisse infrastrukturelle Anbindung an die Kreisstadt.

Die hohe Arbeitslosenquote von 9,1 Prozent in Neuhausen ob Eck steht im Kontrast zum guten Abschneiden des Kreises im Prognos-Index Arbeitsmarkt (Rang 53). Dies könnte auf eine unterschiedliche Struktur der lokalen Bevölkerung oder auf die Abgrenzung der Arbeitslosenzählung hinweisen. Eine belastbare Erklärung dafür liegt nicht vor.