Kolbingen
Kolbingen (PLZ 78600) liegt im Kreis Tuttlingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 1.245 Einwohner auf 16,5 km², das entspricht 75 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,55 € pro m², der Kaufpreis bei 2.976 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,85 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,0 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kolbingen über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 8,09 € auf 11,00 € pro m², im Mittel 8,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Tuttlingen Rang 19 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 67, Stärkerang 17). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Renquishausen, Mühlheim an der Donau und Bärenthal an.
Immobilienpreise in Kolbingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Kolbingen
Bericht zum Immobilienmarkt in Kolbingen (Landkreis Tuttlingen): Der Ort weist einen Angebotskaufpreis von 2.976 €/m² und eine Angebotsmiete von 9,55 €/m² auf. Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Zeitreihen zeigen extreme Volatilität, bedingt durch die kleine Marktdimension von rund 1.250 Einwohnern. Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosenquote niedrig (1,56 %). Der Landkreis Tuttlingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 19, was die wirtschaftliche Einordnung des Ortes positiv beeinflusst.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten
Kolbingen ist eine Gemeinde auf dem Heuberg, einer Hochfläche der Schwäbischen Alb, mit 1.245 Einwohnern auf 16,5 km² Fläche. Der Ort gehört zum Landkreis Tuttlingen und ist Mitglied des Gemeindeverwaltungsverbandes Donau-Heuberg mit Sitz in Fridingen an der Donau. Die Lage im Naturpark Obere Donau prägt das Bild der Gemeinde, die keine Hochschulen oder nennenswerten Arbeitgeber am Ort aufweist.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.976 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro, bleibt aber knapp unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Angebotsmiete von 9,55 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreiswert von 9,61 Euro und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, übertrifft jedoch den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.
Der Kaufpreisfaktor von 25,97 liegt über dem Kreisdurchschnitt (22,48) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 3,85 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,52 Prozent und dem Landeswert von 4,36 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 20,78 im Bundesland gehört Kolbingen zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg. Das bedeutet: Im Verhältnis zum Kaufpreis sind die Mieten hier relativ niedrig — ein Muster, das sich auch bei den Nachbarorten zeigt. Von acht umliegenden Orten im Umkreis bis 6,2 Kilometern liegt nur einer (Mahlstetten mit 3,75 %) unter der Kolbinger Rendite. Fridingen (4,75 %), Königsheim (5,10 %) und Beuron (5,55 %) bieten deutlich höhere Renditen bei ähnlichen oder niedrigeren Mieten.
Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis, unterdurchschnittlicher Miete und niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten überholen. Dies entspricht dem allgemeinen Muster in Baden-Württemberg, ist in Kolbingen jedoch ausgeprägter als im Kreisdurchschnitt.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei kleiner Marktdimension
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Bei einer Gemeinde mit rund 1.250 Einwohnern kann sich die Zusammensetzung des Angebots bereits durch wenige Inserate stark verändern.
Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 8,09 Euro (2021) über 8,26 Euro (2022) auf einen Tiefststand von 6,33 Euro (2023), erholte sich 2024 auf 6,90 Euro und stieg 2025 sprunghaft auf 11,00 Euro. Bei den Kaufpreisen stieg der Wert von 1.715 Euro (2019) über 1.829 Euro (2022) auf ein Maximum von 4.208 Euro (2024), bevor er 2025 auf 2.710 Euro fiel.
Die Gegenläufigkeit der Entwicklungen in den jüngsten Jahren ist auffällig: 2025 stiegen die Mieten stark an, während die Kaufpreise sanken. 2023 fiel die Miete auf ein Minimum von 6,33 Euro, während die Kaufpreise 2024 mit 4.208 Euro ihr Maximum erreichten. Diese Muster deuten auf eine instabile Angebotsstruktur hin, bei der sich die Zusammensetzung der Inserate von Jahr zu Jahr deutlich verändern kann. Bei einer solchen Volatilität sind Einzeljahreswerte nur begrenzt aussagekräftig. Die Werte für 2025 sind als aktuelle Angebotskennzahlen zu verstehen, nicht als gesicherte Markttendenz.
Die CAGR-Werte von 7,98 % (Miete) und 7,92 % (Kaufpreis) über den verfügbaren Zeitraum sind statistisch durch die extreme Schwankungsbreite verzerrt und geben keinen verlässlichen Aufschluss über die langfristige Entwicklung.
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei niedriger Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung von Kolbingen ist über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 stabil geblieben. Von 1.232 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich mit leichten Schwankungen zwischen 1.232 und 1.276 auf 1.245 (2024). Die Gesamtentwicklung beträgt 1,06 Prozent über den gesamten Zeitraum — ein Wert, der auf eine weitgehend stabile Gemeinde ohne nennenswerten Zuzug oder Fortzug hindeutet.
Die Bevölkerungsdichte liegt bei 75 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Oberrheingraben-Umland typisch ist.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,56 Prozent und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau. Im historischen Vergleich ist sie jedoch gestiegen: Von 0,79 Prozent (2018 und 2019) auf 1,56 Prozent (2023). Dieser Anstieg ist absolut betrachtet gering, stellt aber eine Verdopplung des Niveaus dar. Mit 12 arbeitslosen Personen bleibt das absolute Niveau sehr niedrig.
Die demografische Stabilität und die niedrige Arbeitslosigkeit entsprechen dem Muster des wirtschaftsstarken Landkreises Tuttlingen.
Standortfaktoren: Starker Wirtschaftskreis, ländliche Gemeinde
Die Standortfaktoren von Kolbingen lassen sich nur indirekt über den Landkreis Tuttlingen beurteilen, da der Prognos-Zukunftsatlas Ränge auf Kreisebene vergibt, nicht auf Gemeindeebene.
Der Landkreis Tuttlingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 19 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 17, gefolgt vom Rang 41 in Wohlstand und sozialer Lage. Im Bereich Demografie und Arbeitsmarkt liegt er bei Rang 53, in der Dynamik bei Rang 67. Diese Werte deuten auf eine wirtschaftlich starke, aber demografisch und dynamisch eher durchschnittliche Region hin.
Kolbingen selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im studentischen Segment ausschließt. Die Gemeinde ist dem Tourismusverband Donaubergland angeschlossen und liegt im Naturpark Obere Donau. Mit der Kolbinger Höhle, einer begehbaren Tropfsteinhöhle, und dem Gansnestturm verfügt der Ort über touristische Infrastruktur, die jedoch eher lokaler Bedeutung ist.
Die Kombination aus einem starken Wirtschaftsumfeld (Kreis Tuttlingen) und einer kleinen, stabilen Gemeinde ohne eigene Hochschulen oder nennenswerte Arbeitgeber führt zu einem Immobilienmarkt, der von der Nachfrage Pendelnder und der begrenzten Angebotsdynamik geprägt ist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kolbingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kolbingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 8,09 €/m² |
| 2022 | 8,26 €/m² |
| 2023 | 6,33 €/m² |
| 2024 | 6,90 €/m² |
| 2025 | 11,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kolbingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 1.715 €/m² |
| 2022 | 1.829 €/m² |
| 2023 | 4.177 €/m² |
| 2024 | 4.208 €/m² |
| 2025 | 2.710 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kolbingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 5,42 % |
| 2023 | 1,82 % |
| 2024 | 1,97 % |
| 2025 | 4,87 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kolbingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.232 Einwohner |
| 2016 | 1.238 Einwohner |
| 2017 | 1.250 Einwohner |
| 2018 | 1.251 Einwohner |
| 2019 | 1.263 Einwohner |
| 2020 | 1.246 Einwohner |
| 2021 | 1.240 Einwohner |
| 2022 | 1.276 Einwohner |
| 2023 | 1.245 Einwohner |
| 2024 | 1.245 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kolbingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,94 % |
| 2016 | 1,20 % |
| 2017 | 0,80 % |
| 2018 | 0,79 % |
| 2019 | 0,79 % |
| 2020 | 1,18 % |
| 2021 | 1,05 % |
| 2022 | 1,17 % |
| 2023 | 1,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 19,00 Rang |
| Dynamik | 67,00 Rang |
| Stärke | 17,00 Rang |
| Demografie | 53,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 53,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 19,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 41,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Kolbingen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Kolbingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kolbingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kolbingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kolbingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Egesheim | 10,35 €/m² |
| Fridingen an der Donau | 10,02 €/m² |
| Königsheim | 9,91 €/m² |
| Kolbingen | 9,55 €/m² |
| Mühlheim an der Donau | 8,90 €/m² |
| Renquishausen | 8,71 €/m² |
| Beuron | 8,42 €/m² |
| Mahlstetten | 8,16 €/m² |
| Bärenthal | 8,15 €/m² |
| Irndorf | 7,01 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kolbingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kolbingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Beuron | 5,55 % |
| Egesheim | 5,35 % |
| Königsheim | 5,10 % |
| Fridingen an der Donau | 4,75 % |
| Bärenthal | 4,43 % |
| Renquishausen | 4,28 % |
| Mühlheim an der Donau | 4,12 % |
| Irndorf | 3,93 % |
| Kolbingen | 3,85 % |
| Mahlstetten | 3,75 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Renquishausen | 3,3 km | 78603 | 8,71 € | 2.443 € | 4,28 % |
| Mühlheim an der Donau, Stadt | 3,4 km | 78570 | 8,90 € | 2.594 € | 4,12 % |
| Bärenthal | 3,5 km | 78580 | 8,15 € | 2.205 € | 4,43 % |
| Mahlstetten | 4,7 km | 78601 | 8,16 € | 2.613 € | 3,75 % |
| Fridingen an der Donau, Stadt | 4,8 km | 78567 | 10,02 € | 2.531 € | 4,75 % |
| Königsheim | 5,7 km | 78598 | 9,91 € | 2.331 € | 5,10 % |
| Beuron | 6,0 km | 88631 | 8,42 € | 1.820 € | 5,55 % |
| Irndorf | 6,2 km | 78597 | 7,01 € | 2.142 € | 3,93 % |
| Egesheim | 7,4 km | 78592 | 10,35 € | 2.322 € | 5,35 % |
Wo liegt Kolbingen?
Lage
Kolbingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kolbingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,55 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.976 € |
| Bruttomietrendite | 3,85 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,0 |
| Einwohner | 1.245 |
| Einwohner je km² | 75 |
| Fläche (km²) | 16,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #19 |
| Prognos Dynamikrang | #67 |
| Prognos Stärkerang | #17 |
| Koordinaten | 48,0535, 8,8901 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kolbingen
Was kostet eine Wohnung in Kolbingen?
Die aktuellen Angebotspreise für Immobilien in Kolbingen liegen bei durchschnittlich 2.976 Euro pro Quadratmeter beim Kauf und 9,55 Euro pro Quadratmeter bei der Miete. Im Vergleich zum Kreis Tuttlingen (2.573 €/m² Kaufpreis) liegt Kolbingen damit deutlich über dem lokalen Durchschnitt. Auch im Landesvergleich mit Baden-Württemberg (3.140 €/m²) liegt der Preis leicht darunter. Bei den Angebotswerten handelt es sich um Inseratepreise, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kolbingen entwickelt?
Die Zeitreihen zeigen eine sehr volatile Entwicklung. Die Kaufpreise stiegen von 1.715 €/m² (2019) auf über 4.200 €/m² (2024), bevor sie 2025 wieder auf 2.710 €/m² fielen. Auch die Mieten zeigten starke Schwankungen zwischen 6,33 €/m² (2023) und 11,00 €/m² (2025). Alle Werte sind nicht geschätzte Angebotswerte aus Inseraten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kolbingen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,85 %, was deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,52 % und dem Landesdurchschnitt von 4,36 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,97 ist ebenfalls höher als im Kreis (22,48) und in Baden-Württemberg (23,49). Mit einem Perzentilrang von 20,78 im Bundesland liegt die Rendite von Kolbingen unter rund 80 % der Orte in Baden-Württemberg.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kolbingen?
Die Bevölkerung liegt bei 1.245 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 16,5 km², was einer Dichte von 75 Einwohnern pro km² entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 1 % gestiegen (von 1.232 auf 1.245). Die Entwicklung war dabei schwankend, mit einem Höchststand von 1.276 Einwohnern im Jahr 2022.
Wie schneiden die Immobilienpreise in Kolbingen im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Mit einem Kaufpreis von 2.976 €/m² liegt Kolbingen über den meisten Nachbarorten. So kostet eine Wohnung in Bärenthal (3,5 km) durchschnittlich 2.205 €/m², in Renquishausen (3,3 km) 2.443 €/m² und in Mühlheim an der Donau (3,4 km) 2.594 €/m². Die Angebotsmiete von 9,55 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, während Fridingen an der Donau mit 10,02 €/m² die höchste Angebotsmiete aufweist.
Woher stammen die Daten zu Kolbingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kolbingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kolbingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Tuttlingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Seitingen-Oberflacht | 78606 | 10,40 € | 1.900 € | 6,57 % |
| Balgheim | 78582 | 13,19 € | 2.434 € | 6,50 % |
| Egesheim | 78592 | 10,35 € | 2.322 € | 5,35 % |
| Königsheim | 78598 | 9,91 € | 2.331 € | 5,10 % |
| Bubsheim | 78585 | 11,95 € | 2.886 € | 4,97 % |
| Buchheim | 88637 | 8,81 € | 2.164 € | 4,89 % |
| Tuttlingen, Stadt | 78532 | 11,52 € | 2.885 € | 4,79 % |
| Frittlingen | 78665 | 9,55 € | 2.393 € | 4,79 % |