Egesheim

Der Ort

Egesheim ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Tuttlingen im Südwesten Baden-Württembergs. Auf einer Fläche von 7,67 Quadratkilometern leben 636 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht – eine sehr niedrige Dichte, wie sie für ländliche Gemeinden typisch ist. Der Ort liegt in einer Region, die im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen belegt – insbesondere in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 19) sowie allgemeine Standortstärke (Rang 17).

Markt und Preise

Die Angebotsmiete liegt bei 10,35 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.322 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,7, die Bruttomietrendite 5,35 Prozent. Damit liegt Egesheim bei der Rendite im 92. Perzentil aller untersuchten Orte in Baden-Württemberg – die Rendite ist also höher als bei 92 Prozent der Vergleichsorte im Land.

Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion der relativ niedrigen Kaufpreise. Der Angebotskaufpreis von 2.322 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro. Gleichzeitig liegt die Miete mit 10,35 Euro knapp unter dem Landesmittel von 11,08 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 18,7 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Landesdurchschnitt von 23,5 und der Kreisdurchschnitt von 22,5. Das bedeutet: Die Preise in Egesheim sind im Landesvergleich moderat, während die Mieten annähernd auf Landesniveau liegen – eine Konstellation, die eine überdurchschnittliche Rendite erzeugt.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt über der von Königsheim (9,91 Euro), Reichenbach am Heuberg (7,29 Euro), Nusplingen (7,94 Euro), Böttingen (7,41 Euro), Renquishausen (8,71 Euro), Mahlstetten (8,16 Euro), Obernheim (7,78 Euro), aber unter der von Bubsheim (11,95 Euro). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbarorte – höher als in Reichenbach (1.851 Euro) und Nusplingen (1.430 Euro), niedriger als in Bubsheim (2.886 Euro) und Mahlstetten (2.613 Euro). Die Rendite von 5,35 Prozent liegt über der aller Nachbarorte außer Nusplingen (6,66 Prozent), was bestätigt, dass Egesheim im regionalen Kontext zu den renditestärksten Orten zählt.

Preisentwicklung

Die verfügbare Kaufpreiszeitreihe zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Zwischen 2019 und 2021 stieg der Angebotskaufpreis von 1.762 Euro auf 2.815 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von rund 60 Prozent in zwei Jahren. Im Jahr 2022 brach der Wert dann auf 1.829 Euro ein, was einem Rückgang von etwa 35 Prozent entspricht. In den Folgejahren erholte er sich wieder auf 1.983 Euro (2024) und 2.491 Euro (2025).

Diese starken Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden, bei denen wenige Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und spiegeln nicht zwangsläufig tatsächliche Transaktionspreise wider.

Ein Unterschied besteht zwischen dem Zeitreihenwert für 2025 (2.491 Euro) und dem aktuellen Angebotskaufpreis (2.322 Euro). Dieser könnte darauf hindeuten, dass die Zeitreihe einen früheren Stand oder einen Jahresdurchschnitt abbildet, während die aktuellen Daten den neuesten Inseratstand widerspiegeln. Der aktuelle Wert liegt immer noch deutlich über dem Niveau von 2019, aber unter dem Spitzenwert von 2021.

Für die Miete liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (10,35 Euro im Jahr 2025). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Egesheims ist seit Beginn der Beobachtungsreihe leicht rückläufig. 2015 lebten 643 Menschen im Ort, 2024 waren es 636 – ein Rückgang von etwa 1,1 Prozent. Innerhalb dieses Zeitraums schwankte die Einwohnerzahl zwischen 631 (2018) und 652 (2019), ohne einen klaren Trend zu zeigen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,42 Prozent, was sechs Arbeitslosen entspricht. Damit ist sie zwar leicht höher als der historische Tiefwert von 0,48 Prozent im Jahr 2017, aber immer noch sehr niedrig im bundesweiten Vergleich.

Egesheim selbst verfügt über keine Hochschule. Die Standortattraktivität des Ortes ist daher weniger durch akademische Infrastruktur geprägt als durch die wirtschaftliche Dynamik des umgebenden Landkreises Tuttlingen. Der Raum Tuttlingen ist als Weltzentrum der Medizintechnik bekannt, was auf eine konzentrierte Clusterbildung in diesem Sektor hindeutet. Diese wirtschaftliche Struktur trägt zur niedrigen Arbeitslosigkeit und zum hohen Prognos-Rang des Kreises bei, von dem auch Egesheim als Teil des Kreises profitiert.