Nusplingen

Der Ort im Überblick

Nusplingen ist eine Gemeinde auf dem Heuberg, einem Teil der Schwäbischen Alb, im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg. Auf einer Fläche von 20,76 Quadratkilometern leben rund 1.887 Menschen (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 91 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt im Naturpark Obere Donau und ist Teil des UNESCO Geopark Schwäbische Alb, der für den Nusplinger Plattenkalk bekannt ist. Seit 2025 zählt die Gemeinde 1.912 Einwohner.

Der Ort ist traditionell landwirtschaftlich geprägt, gehörte historisch zur Herrschaft Kallenberg und war bis ins 19. Jahrhundert Teil Vorderösterreichs. Heute gehört Nusplingen der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Meßstetten an. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau im regionalen Vergleich

Das aktuelle Angebotskaufpreisniveau in Nusplingen liegt bei 1.430 Euro je Quadratmeter. Damit liegt der Ort deutlich unter dem Durchschnitt des Zollernalbkreises (2.426 Euro je m²) und des Landes Baden-Württemberg (3.140 Euro je m²). Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro je m² liegt Nusplingen bei rund 60 Prozent.

Auch die Angebotsmiete von 7,94 Euro je m² liegt unter allen Bezugsgrößen: Sie beträgt 84 Prozent des Kreiswerts (9,41 Euro), 72 Prozent des Landeswerts (11,08 Euro) und 89 Prozent des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Kaufpreise in Egesheim (2.322 Euro), Königsheim (2.331 Euro) und Bubsheim (2.886 Euro) liegen deutlich über dem Nusplinger Niveau. Selbst Reichenbach am Heuberg mit 1.851 Euro je m² ist um 29 Prozent teurer. Die Mieten in den Nachbargemeinden variieren zwischen 7,29 Euro (Reichenbach) und 11,95 Euro (Bubsheim) und liegen damit überwiegend über dem Nusplinger Wert.

Der Kaufpreisfaktor von 15,01 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (21,36) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Jahr, in dem sich der Kaufpreis durch die Miete amortisiert, geringer ist. In Nusplingen liegt er bei 15 Jahren, im Zollernalbkreis bei 21 Jahren und in Baden-Württemberg bei 23 Jahren.

Preisentwicklung und Datenlage

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Nusplingen eine ungewöhnlich starke Volatilität, die auf kleine Fallzahlen oder unvollständige Daten in einzelnen Jahren hindeuten könnte.

Bei den Mieten wechseln sich Jahre mit niedrigen Werten (6,94 Euro im 2019, 7,40 Euro im 2025) und solchen mit deutlich höheren Werten (9,33 Euro im 2021, 9,25 Euro im 2024) ab. Der CAGR von 1,08 Prozent über den Zeitraum 2019 bis 2025 ist vor dem Hintergrund dieser Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Noch ausgeprägter ist die Preisschwankung beim Kaufpreis: Von 1.571 Euro je m² im 2018 stieg der Wert auf 2.534 Euro im 2021, fiel dann auf 1.509 Euro im 2023 und stieg 2025 auf 2.692 Euro. Der darauffolgende Wert von 727 Euro im 2026 ist ein extremer Ausreißer, der nur durch eine sehr geringe Anzahl von Transaktionen oder eine andere Datenerfassung erklärbar wäre. Der CAGR von -9,18 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 wird maßgeblich von diesem letzten Wert beeinflusst.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erhobenen Daten beruhen. Die starke Streuung spricht jedoch dafür, die Entwicklungen mit Vorsicht zu interpretieren.

Rendite und Kaufpreisfaktor

Die Bruttomietrendite von 6,66 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten und liegt im 99. Perzentil von Baden-Württemberg. Das bedeutet: Von den rund 1.102 gemessenen Orten im Land liegt Nusplingen bei der Mietrendite praktisch an der Spitze.

Diese hohe Rendite ist die direkte Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus bei gleichzeitig moderaten Mieten. Der Kaufpreis liegt mit rund 60 Prozent des Bundesdurchschnitts stärker unter dem Mittel als die Miete mit rund 89 Prozent. Der niedrige Kaufpreisfaktor (15,01 gegenüber 23,49 im Landesdurchschnitt) unterstreicht diese Diskrepanz.

Im Vergleich zum Zollernalbkreis (4,86 Prozent) und zu Baden-Württemberg (4,36 Prozent) ist die Rendite in Nusplingen um mehr als 20 Prozentpunkte höher. Selbst der Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent wird deutlich übertroffen.

Für Investoren bedeutet dies: Das niedrige Preisniveau in Nusplingen bietet eine strukturell hohe Rendite. Allerdings ist zu beachten, dass die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die tatsächliche Rendite wird daher niedriger ausfallen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Nusplingen ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen: Von 1.750 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.887 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 7,8 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2015 auf 2018 (+5,0 Prozent in drei Jahren). Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 1.887.

Die Arbeitslosenquote, wie sie in den vorliegenden Daten ausgewiesen ist, bewegt sich zwischen 15 und 30 Prozent. Diese Werte sind für Baden-Württemberg ungewöhnlich hoch und weichen stark von den allgemein bekannten landesweiten Werten ab. Die Datenlage lässt keine eindeutige Einordnung zu.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Zollernalbkreis Rang 126 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Arbeitsmarkt schneidet der Kreis mit Rang 84 relativ gut ab, während der Dynamik-Index mit Rang 282 das schwächste Ergebnis liefert. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt bei Rang 219, der für Wohlstand und soziale Lage bei Rang 92. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.