Reichenbach am Heuberg

Marktüberblick

Reichenbach am Heuberg liegt auf 748 m Höhe im Hochtal der Unteren Bära auf dem Großen Heuberg der Schwäbischen Alb. Die 6,1 km² große Gemeinde hat 456 Einwohner (2024) und zählt damit zu den kleinsten Orten im Landkreis Tuttlingen. Das Dorf, erstmals 793 urkundlich erwähnt, hat sich vom Bauerndorf zu einer Industrie- und Wohnsitzgemeinde gewandelt. Von 1928 bis 1966 bestand mit der Heubergbahn ein Bahnanschluss, der heute nicht mehr besteht.

Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise im Landesvergleich geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,29 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.851 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro (Miete) bzw. 3.140 Euro (Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,16, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,16-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,94 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 6,53 Euro. Der Wert für 2026 von 10,58 Euro markiert einen sprunghaften Anstieg, der über dem Niveau der Nachbarorte liegt.

Demgegenüber steht ein starker Rückgang der Kaufpreise: Von 2.312,50 Euro pro Quadratmeter (2021) fiel der Preis bis 2023 auf 1.699 Euro. Dieser Abwärtstrend im Kaufpreis steht im Kontrast zur steigenden Miete und führt zu einer sich verbessernden Bruttomietrendite von aktuell 4,73 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 21,16 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 22,48 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten anderen Orten. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 4,73 Prozent im Landesperzentil von 77,3 – höher als bei 77 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Tuttlingen liegt Reichenbach bei der Angebotsmiete (7,29 zu 9,61 Euro) und beim Angebotskaufpreis (1.851 zu 2.573 Euro) deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Auch der Kaufpreisfaktor ist mit 21,16 niedriger als der Kreiswert von 22,48.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Bubsheim (1,7 km Entfernung) weist mit 11,95 Euro Miete und 2.886 Euro Kaufpreis deutlich höhere Werte aus, während Nusplingen (3,7 km) mit 1.430 Euro Kaufpreis und 6,66 Prozent Rendite noch günstigere Kaufpreise, aber eine höhere Rendite bietet. Obernheim (3,6 km) liegt mit 7,78 Euro Miete und 4,11 Prozent Rendite in einer ähnlichen Preiskategorie wie Reichenbach, jedoch mit niedrigerer Rendite.

Die niedrigeren Preise in Reichenbach im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt korrespondieren mit der geringeren Bevölkerungszahl und der ländlichen Lage auf dem Heuberg.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Reichenbach am Heuberg ist seit 2015 um 5,8 Prozent zurückgegangen: Von 484 Einwohnern auf 456 (2024). Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2019 und 2021, als die Einwohnerzahl von 515 auf 468 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 456.

Die Arbeitslosenquote ist durchweg sehr niedrig: 2023 lag sie bei 1,62 Prozent (fünf Arbeitslose), 2022 sogar bei nur 0,97 Prozent. Damit liegt sie weit unter dem deutschen Durchschnitt und spiegelt die Nähe zum Wirtschaftsstandard Tuttlingen wider. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Der Bevölkerungsrückgang könnte mit der Abwanderung junger Familien in die größeren Zentren des Landkreises zusammenhängen, während die sehr niedrige Arbeitslosigkeit auf eine gut eingebundene Erwerbsbevölkerung hinweist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Tuttlingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 19 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 17 in der Kategorie Wirtschaftsstärke und Rang 19 in der Kategorie Wettbewerb und Innovation. Der Rang in der Kategorie Dynamik liegt mit 67 deutlich niedriger, was auf geringere Wachstumsimpulse hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage auf dem Heuberg in 748 m Höhe und die Abgrenzung durch den Naturpark Obere Donau prägen das Ortsbild. Die Gemeinde ist Mitglied des Gemeindeverwaltungsverbands »es Heuberg« mit Sitz in Wehingen.

Die starke Position des Landkreises Tuttlingen im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 19) wirkt sich positiv auf die lokale Wirtschaft aus, auch wenn Reichenbach als kleine Gemeinde davon nur indirekt profitiert. Die sehr niedrige Arbeitslosigkeit von 1,62 Prozent bestätigt diese positive Entwicklung.