Obernheim
Obernheim (PLZ 72364) liegt im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 1.485 Einwohner auf 15,0 km², das entspricht 99 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,78 € pro m², der Kaufpreis bei 2.270 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,3 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Obernheim über dem Renditeniveau von 38 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,00 € auf 6,99 € pro m², im Mittel -1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Zollernalbkreis Rang 126 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 282, Stärkerang 104). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Reichenbach am Heuberg, Nusplingen und Hausen am Tann an.
Immobilienpreise in Obernheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Obernheim (Zollernalbkreis)
Obernheim ist eine kleine Gemeinde im Zollernalbkreis mit knapp 1.500 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeigt niedrige Angebotspreise im regionalen Vergleich, jedoch bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite und hohem Kaufpreisfaktor. Die Zeitreihen weisen auf extreme Volatilität hin, was auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen schließen lässt. Der Arbeitsmarkt ist stabil mit einer Quote von rund 3 %, die Standortdynamik im Prognos-Zukunftsatlas liegt jedoch im unteren Drittel.
Marktüberblick und regionale Einordnung
Obernheim liegt im Zollernalbkreis im Südwesten Baden-Württembergs und hat rund 1.485 Einwohner auf einer Fläche von 15 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zum ländlichen Raum des Heubergs. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem niedrigen Preisniveau im regionalen und überregionalen Vergleich. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.270 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,78 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter den Durchschnitten des Kreises (2.426 bzw. 9,41 Euro), des Bundeslandes (3.140 bzw. 11,08 Euro) und des Bundesdurchschnitts bei der Miete (8,92 Euro). Auch der Kaufpreis liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,11 Prozent und liegt damit unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 4,86 Prozent, dem Landeswert von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,31 liegt über dem Kreis- (21,36) und Landeswert (23,49), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen. In dieser Hinsicht schneidet Obernheim im Umkreis am schlechtesten ab: Von acht Nachbarorten weist keiner eine niedrigere Rendite auf. Wehingen liegt mit 4,37 Prozent am nächsten, Nusplingen und Ratshausen erreichen mit 6,66 bzw. 6,74 Prozent die höchsten Werte.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das hinausgeht, was von normalen Marktschwankungen zu erwarten wäre. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 5,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 und 10,00 Euro im Jahr 2020 – eine Bandbreite von über 80 Prozent. Auch die Kaufpreise weisen extreme Ausschläge auf: Von 1.393 Euro im Jahr 2021 über 2.313 Euro im Jahr 2022, 1.732 Euro im Jahr 2023, einem Ausreißer von 4.539 Euro im Jahr 2024 bis hin zu 1.567 Euro im Jahr 2025. Der berechnete CAGR für die Miete liegt bei -1,67 Prozent, für den Kaufpreis bei 2,98 Prozent. Diese starken Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten oder Transaktionen, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die hohe Volatilität erschwert eine verlässliche Trendbeurteilung. Der negative Miet-CAGR steht im Widerspruch zum leichten Kaufpreisanstieg, was auf eine relative Entkopplung von Miet- und Preisentwicklung hindeutet.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung Obernheim hat sich seit 2015 von 1.413 auf 1.485 Einwohner entwickelt, was einem Wachstum von rund 5,1 Prozent entspricht. Der Höhepunkt lag 2021 bei 1.505 Einwohnern, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig und stabilisiert sich bei 1.485. Die Bevölkerungsdichte beträgt 99 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,04 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie bewegte sich zwischen 2015 (2,79 Prozent) und 2020 (3,37 Prozent) in einem engen Korridor und ist seit 2022 wieder leicht rückläufig. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Zollernalbkreis im Gesamtrang 126 von rund 400 deutschen Kreisen – damit eine mittlere Position. Besonders gut bewertet ist der Arbeitsmarkt mit Rang 84 und der Wohlstand mit Rang 92. Schwächer ausgeprägt ist die Dynamik mit Rang 282, was auf geringere Wachstumsimpulse hindeutet. Wettbewerb und Innovation liegen mit Rang 219 ebenfalls im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Arbeitslosenniveau und schwacher Dynamik beschreibt eine Gemeinde mit stabiler, aber nicht wachstumsorientierter Struktur.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Obernheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Obernheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,00 €/m² |
| 2019 | 5,56 €/m² |
| 2020 | 10,00 €/m² |
| 2021 | 6,15 €/m² |
| 2022 | 7,12 €/m² |
| 2023 | 9,04 €/m² |
| 2024 | 6,40 €/m² |
| 2025 | 7,79 €/m² |
| 2026 | 6,99 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Obernheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.393 €/m² |
| 2022 | 2.313 €/m² |
| 2023 | 1.732 €/m² |
| 2024 | 4.539 €/m² |
| 2025 | 1.567 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Obernheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,30 % |
| 2022 | 3,69 % |
| 2023 | 6,26 % |
| 2024 | 1,69 % |
| 2025 | 5,97 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Obernheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.413 Einwohner |
| 2016 | 1.441 Einwohner |
| 2017 | 1.458 Einwohner |
| 2018 | 1.458 Einwohner |
| 2019 | 1.445 Einwohner |
| 2020 | 1.449 Einwohner |
| 2021 | 1.505 Einwohner |
| 2022 | 1.487 Einwohner |
| 2023 | 1.485 Einwohner |
| 2024 | 1.485 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Obernheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,79 % |
| 2016 | 2,65 % |
| 2017 | 2,58 % |
| 2018 | 2,27 % |
| 2019 | 2,14 % |
| 2020 | 3,37 % |
| 2021 | 3,23 % |
| 2022 | 2,82 % |
| 2023 | 3,04 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 126 Rang |
| Dynamik | 282 Rang |
| Stärke | 104 Rang |
| Demografie | 190 Rang |
| Arbeitsmarkt | 84,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 219 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 92,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Obernheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Obernheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Obernheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Obernheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Obernheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bubsheim | 11,95 €/m² |
| Egesheim | 10,35 €/m² |
| Wehingen | 10,27 €/m² |
| Ratshausen | 10,23 €/m² |
| Königsheim | 9,91 €/m² |
| Deilingen | 9,46 €/m² |
| Hausen am Tann | 8,36 €/m² |
| Nusplingen | 7,94 €/m² |
| Obernheim | 7,78 €/m² |
| Reichenbach am Heuberg | 7,29 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Obernheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Obernheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ratshausen | 6,74 % |
| Nusplingen | 6,66 % |
| Hausen am Tann | 5,58 % |
| Egesheim | 5,35 % |
| Königsheim | 5,10 % |
| Bubsheim | 4,97 % |
| Deilingen | 4,75 % |
| Reichenbach am Heuberg | 4,73 % |
| Wehingen | 4,37 % |
| Obernheim | 4,11 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Reichenbach am Heuberg | 3,6 km | 78564 | 7,29 € | 1.851 € | 4,73 % |
| Nusplingen | 4,0 km | 72362 | 7,94 € | 1.430 € | 6,66 % |
| Hausen am Tann | 4,4 km | 72361 | 8,36 € | 1.796 € | 5,58 % |
| Egesheim | 5,2 km | 78592 | 10,35 € | 2.322 € | 5,35 % |
| Bubsheim | 5,2 km | 78585 | 11,95 € | 2.886 € | 4,97 % |
| Wehingen | 5,5 km | 78564 | 10,27 € | 2.820 € | 4,37 % |
| Deilingen | 6,0 km | 78586 | 9,46 € | 2.392 € | 4,75 % |
| Ratshausen | 6,3 km | 72365 | 10,23 € | 1.822 € | 6,74 % |
| Königsheim | 6,8 km | 78598 | 9,91 € | 2.331 € | 5,10 % |
Wo liegt Obernheim?
Lage
Obernheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Obernheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.270 € |
| Bruttomietrendite | 4,11 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,3 |
| Einwohner | 1.485 |
| Einwohner je km² | 99 |
| Fläche (km²) | 15,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #126 |
| Prognos Dynamikrang | #282 |
| Prognos Stärkerang | #104 |
| Koordinaten | 48,1625, 8,8615 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Obernheim
Was kostet eine Wohnung in Obernheim?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei rund 7,78 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 2.270 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Zollernalbkreises (9,41 Euro/m² Miete, 2.426 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Obernheim entwickelt?
Die Zeitreihen zeigen für Obernheim eine starke Volatilität: Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 zwischen 5,56 und 10 Euro pro Quadratmeter ohne klaren Trend. Der CAGR-Wert liegt bei -1,67 Prozent. Beim Kaufpreis gab es von 2021 bis 2025 Schwankungen von 1.393 bis 4.539 Euro pro Quadratmeter, wobei 2024 ein deutlicher Ausreißer ist. Der CAGR-Wert für den Kaufpreis liegt bei 2,98 Prozent. Aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen in einer kleinen Gemeinde sind diese Reihen mit Vorsicht zu interpretieren.
Wie ist die Bruttomietrendite in Obernheim im Vergleich zu anderen Orten?
Die Bruttomietrendite in Obernheim beträgt 4,11 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt Baden-Württembergs (4,36 Prozent) sowie unter dem Kreisdurchschnitt des Zollernalbkreises (4,86 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,31 und liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Im Perzentilrang der Baden-Württembergischen Orte liegt Obernheim bei 37,75, was bedeutet, dass rund 38 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen und rund 62 Prozent eine höhere.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Obernheim?
Obernheim hat aktuell 1.485 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 99 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 (1.413 Einwohner) ist die Bevölkerung um rund 5,1 Prozent gewachsen. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 1.505 Einwohner im Jahr 2021 folgte ein leichter Rückgang auf 1.485 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Obernheim?
Die Arbeitslosenquote in Obernheim lag 2023 bei 28 Prozent. Im Vergleich dazu lag sie in den Jahren 2015 bis 2017 bei 24 Prozent, sank 2018 und 2019 auf 21 bzw. 20 Prozent, stieg 2020 und 2021 auf 31 Prozent und lag 2022 bei 26 Prozent. Die aktuelle Quote von 28 Prozent ist damit deutlich höher als die Vor-Corona-Niveaus.
Wie schneidet Obernheim im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Für den Zollernalbkreis, zu dem Obernheim gehört, liegt der Ort im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 126 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik erreicht der Kreis Rang 282, im Teilindex Stärke Rang 104. Die Teilindizes für Demografie (Rang 190), Arbeitsmarkt (Rang 84), Wettbewerb und Innovation (Rang 219) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 92) zeigen unterschiedliche Stärken. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Obernheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Obernheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Obernheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Zollernalbkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ratshausen | 72365 | 10,23 € | 1.822 € | 6,74 % |
| Nusplingen | 72362 | 7,94 € | 1.430 € | 6,66 % |
| Meßstetten, Stadt | 72469 | 9,25 € | 1.854 € | 5,99 % |
| Zimmern unter der Burg | 72369 | 9,53 € | 1.974 € | 5,80 % |
| Dautmergen | 72356 | 7,90 € | 1.653 € | 5,74 % |
| Dotternhausen | 72359 | 10,06 € | 2.112 € | 5,72 % |
| Hausen am Tann | 72361 | 8,36 € | 1.796 € | 5,58 % |
| Weilen unter den Rinnen | 72367 | 8,81 € | 1.943 € | 5,44 % |