Zimmern unter der Burg

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Zimmern unter der Burg ist eine der kleinsten Gemeinden des Zollernalbkreises. Auf 5,04 km² leben 477 Einwohner, was einer Dichte von 95 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde liegt im Albvorland an der westlichen Kreisgrenze zum Landkreis Rottweil und gehört zum Erholungsgebiet Oberes Schlichemtal. Mit einer Fläche von nur 36 ha bebauter Ortslage und rund 70 ha genutzter Ackerflur ist das Siedlungsgebiet begrenzt; der Großteil der 505 ha Gemarkung entfällt auf Wald (147 ha) und Feldgrundstücke (310 ha). Zimmern wird in kommunalen Quellen als fast reine Wohnsitzgemeinde beschrieben, was die Nachfragestruktur nach Wohnimmobilien prägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.974 € je m², deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Zollernalbkreises (2.426 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 €/m²). Der Angebotsmietwert von 9,53 €/m² liegt knapp über dem Kreiswert (9,41 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber unter dem Landeswert (11,08 €/m²). Diese Kombination – niedriger Kaufpreis bei moderater Miete – führt zu einer Bruttomietrendite von 5,8 %. Im Landesvergleich liegt Zimmern damit im 96. Perzentil, also im oberen Viertel aller verglichenen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 17,25 ist im Vergleich zu Kreis (21,36) und Bundesland (23,49) der niedrigste. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 17,25-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Landesdurchschnitt das 23,5-Fache erreicht.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Mietanstieg, schwankende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Zimmern unter der Burg war zwischen 2020 und 2023 von einem starken Anstieg geprägt. Der Jahreswert stieg von 5,49 €/m² (2020) auf 6,91 €/m² (2021), 7,29 €/m² (2022) und 11,05 €/m² (2023). Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 26,3 %. Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,53 €/m² liegt unter dem 2023er Spitzenwert, was auf eine Beruhigung des Mietmarkts hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Der Wert lag 2022 bei 2.259 €/m², fiel bis 2024 auf 1.628 €/m² und erholte sich anschließend auf 1.787 €/m² (2025) und 2.080 €/m² (2026). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.974 €/m² liegt zwischen den Werten für 2025 und 2026. Der CAGR über den gesamten Zeitraum von 2022 bis 2026 beträgt −2,0 %, was die insgesamt schwächere Entwicklung im Vergleich zur Miete unterstreicht.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich, dass Zimmern unter der Burg die niedrigsten Kaufpreise aufweist – nur Dautmergen (1.653 €/m²) ist günstiger. Schömberg (3.098 €/m²), Dormettingen (3.041 €/m²) und Dietingen (3.287 €/m²) liegen deutlich darüber. Bei der Miete liegt Zimmern mit 9,53 €/m² über den meisten Nachbarn, nur Dotternhausen (10,06 €/m²) und Ratshausen (10,23 €/m²) sind höher. Diese Preisstruktur – niedrige Kaufpreise bei über dem Nachbarmittel liegenden Mieten – führt zur überdurchschnittlichen Bruttomietrendite.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungserholung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Zimmern unter der Burg entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 mit leichten Schwankungen. Von 475 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 447 (2022) zurück, ein Verlust von 5,9 %. Seit 2023 liegt sie bei 477, was dem Niveau von 2015 entspricht. Über die gesamte Reihe beträgt die Entwicklung +0,4 %. Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,82 %, stieg 2020 auf 2,24 % und fiel bis 2023 auf 1,35 %. Im Jahr 2023 waren vier Personen arbeitslos gemeldet. Diese Quote liegt deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegelt die Lage in einer kleinen ländlichen Gemeinde wider, in der viele Einwohner pendeln.

Die Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosigkeit stehen im Kontext der Struktur des Ortes: Zimmern ist eine reine Wohnsitzgemeinde ohne nennenswerte eigene Wirtschaft. Die Bewohner sind überwiegend Auspendler.

Standortfaktoren: Reine Wohnsitzgemeinde im strukturschwachen Umland

Zimmern unter der Burg gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Oberes Schlichemtal, dem acht Kommunen angehören. Dieser Verband übernimmt zentrale Verwaltungsaufgaben und ermöglicht so die kommunale Selbstverwaltung für die kleinen Gemeinden der Region. Von den 25 Kreisgemeinden des Zollernalbkreises ist Zimmern die zweitkleinste nach der Bevölkerungszahl.

Für die Standortattraktivität ist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 des Zollernalbkreises relevant, da die Gemeinde keinen eigenen Rang erhält. Der Kreis erreicht im Gesamtindex Rang 126 von rund 400 deutschen Kreisen – das entspricht einem Mittelfeldplatz. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (84) und der Wohlstand-Rang (92) sind vergleichsweise stark, während die Dynamik mit Rang 282 und der Wettbewerb/Innovation-Rang mit 219 schwach sind. Der Demografie-Rang (190) liegt im unteren Mittelfeld. Diese Struktur – starker Arbeitsmarkt, aber schwache Dynamik – entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume im südwestdeutschen Umland.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemarkung hat Anteil am Naturschutzgebiet Schwarzenbach (82 ha) und am FFH-Gebiet Prim-Albvorland, was die Lage im Erholungsgebiet Oberes Schlichemtal unterstreicht. 2005 wurde ein kleines Wohnbaugebiet erschlossen, das Bauwilligen Bauplätze bietet. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor; sie werden zentral vom Gemeindeverwaltungsverband Oberes Schlichemtal betreut.