Schömberg, Stadt

Marktüberblick

Schömberg liegt im Zollernalbkreis an der Bundesstraße 27, rund zehn Kilometer nordöstlich von Rottweil und zehn Kilometer südwestlich von Balingen. Die 23,25 km² große Stadt mit 4.834 Einwohnern bildet das Zentrum des Gemeindeverwaltungsverbandes und des Naherholungsgebiets Oberes Schlichemtal. Die Stadt ist über die Buslinie 220 an den Ringzug in Aldingen angebunden, der Richtung Rottweil und Tuttlingen verkehrt. Südöstlich der Altstadt staut die Schlichem die Schlichemtalsperre (ca. 10,4 ha), die als Naherholungsgebiet dient.

Das aktuelle Angebotswert-Niveau zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,40 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,41 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.098 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreiswert von 2.426 Euro liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,64 Prozent, die mit Ausnahme von Dormettingen (3,50 %) die niedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5,9 Kilometern ist. Der Kaufpreisfaktor von 27,45 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 21,36. Im Bundesland Baden-Württemberg liegt Schömberg mit seiner Rendite im unteren Zwölftel (Perzentilrang 11,89).

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist seit 2018 um 47 Prozent gestiegen, von 8,18 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,02 Euro im Jahr 2026. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) beträgt 4,93 Prozent. Der Kaufpreis zeigt eine weniger klare Entwicklung: Er lag 2018 bei 3.200 Euro je Quadratmeter, brach 2019 auf 1.393 Euro ein und erholte sich bis 2024 auf 3.877 Euro, bevor er 2025 auf 3.234 Euro zurückging und 2026 wieder auf 3.839 Euro stieg. Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 2,30 Prozent.

Die starke Volatilität im Kaufpreis, insbesondere der Einbruch 2019 und die Erholung bis 2024, deutet auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder sich ändernden Angebotsstrukturen geprägt sein könnte. Die Miete zeigt dagegen einen kontinuierlicheren Anstieg, der sich im aktuellen Jahr 2026 mit 12,02 Euro sogar auf ein neues Hoch bewegt. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,40 Euro liegt deutlich unter dem Wert von 2026 (12,02 Euro), was auf eine Korrektur oder saisonale Schwankung im Angebotsbestand hindeuten könnte.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Schömberg vor allem durch seine Kaufpreise ab. Mit 3.098 Euro je Quadratmeter liegt der Ort um 28 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.426 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Miete von 9,40 Euro liegt dagegen unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und knapp unter dem Kreiswert von 9,41 Euro.

Dieses Gefälle zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,64 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,86 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent liegt. Im Bundesland belegt Schömberg damit den unteren Bereich (Perzentilrang 11,89).

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Schömberg hat mit 3.098 Euro den höchsten Angebotskaufpreis aller umliegenden Gemeinden. Die Miete von 9,40 Euro liegt im Mittelfeld – höher als in Dautmergen (7,90 Euro) und Hausen am Tann (8,36 Euro), aber niedriger als in Ratshausen (10,23 Euro) und Dotternhausen (10,06 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,64 Prozent liegt knapp über der von Dormettingen (3,50 %) und ist damit die zweiniedrigste aller Nachbarorte; Ratshausen erreicht mit 6,74 Prozent das Doppelte.

Der Kaufpreisfaktor von 27,45 liegt über dem Kreiswert von 21,36 und dem Landeswert von 23,49, was die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete bestätigt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schömbergs ist seit 2015 um 4,02 Prozent gewachsen, von 4.647 auf 4.834 Einwohner. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 208 Einwohnern je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 ging die Einwohnerzahl leicht zurück (von 4.647 auf 4.627), bevor sie ab 2019 kontinuierlich stieg – mit dem stärksten Zuwachs zwischen 2022 und 2023 (+93 Einwohner). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 4.834.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,00 Prozent (100 Hundertstel), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Sie entwickelte sich von 0,82 Prozent im Jahr 2015 über einen Tiefpunkt 2018 (0,59 Prozent) zu einem Anstieg auf 1,09 Prozent im Jahr 2020, bevor sie 2022 auf 0,79 Prozent fiel und 2023 wieder auf 1,00 Prozent stieg.

Für den Zollernalbkreis als Bezugsgröße des Prognos-Zukunftsatlas 2025 ergeben sich folgende Ränge unter rund 400 deutschen Kreisen: Gesamt 126, Dynamik 282, Stärke 104, Demografie 190, Arbeitsmarkt 84, Wettbewerb und Innovation 219, Wohlstand und soziale Lage 92. Der Kreis liegt damit im oberen Mittelfeld bei Arbeitsmarkt und Wohlstand, zeigt aber bei Dynamik und Wettbewerb/Innovation Schwächen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.