Dormettingen

Marktüberblick

Dormettingen ist eine Gemeinde im Zollernalbkreis auf der Hochfläche des Kleinen Heubergs mit 6,55 km² Fläche und etwa 1.100 Einwohnern. Der Ort liegt zwei Kilometer nördlich der Bundesstraße 27, die nach Balingen und Rottweil führt. Der ÖPNV ist eingeschränkt; die Haltestelle Dotternhausen-Dormettingen bietet nur zu bestimmten Zeiten Bahnanschluss. Im Westen der Gemeinde befinden sich Gewerbeflächen, darunter ein Logistikstandort des Unternehmens mey. Seit 2018 findet auf Dormettinger Gemeindegebiet wieder Ölschieferabbau statt, der über eine Bandanlage zum Zementwerk in Dotternhausen transportiert wird. Seit 2025 ist ein Batterie-Speicherkraftwerk mit 60 Megawatt Speicherkapazität geplant, dessen Baugenehmigung der Gemeinderat im Juni 2026 erteilte.

Der Immobilienmarkt in Dormettingen ist durch eine strukturelle Schieflage gekennzeichnet: Die Kaufpreise liegen deutlich über dem regionalen und überregionalen Vergleich, während die Mieten darunter bleiben. Das Ergebnis ist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.041 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,87 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,58, die Bruttomietrendite 3,5 Prozent.

Im Vergleich zum Zollernalbkreis liegt der Kaufpreis mit 3.041 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 2.426 Euro, während die Miete mit 8,87 Euro unter dem Kreiswert von 9,41 Euro liegt. Gegenüber Baden-Württemberg zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, die Miete deutlich darunter (Landesdurchschnitt: 11,08 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis mit 3.041 Euro über dem Durchschnitt von 2.409 Euro, die Miete knapp darunter (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (4,86 Prozent), Land (4,36 Prozent), Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Perzentilrang von 7,3 im Bundesland bedeutet, dass Dormettingen von den untersuchten Orten in Baden-Württemberg die niedrigste Rendite aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 28,58 liegt über dem Kreiswert (21,36) und dem Landeswert (23,49).

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die hohen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer niedrigen Rendite und einem hohen Kaufpreisfaktor. Dormettingen ist damit ein Markt, in dem die Kaufpreise die Miete überproportional überteuert sind.

Preis- und Marktentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen in beiden Märkten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,19 Euro je Quadratmeter (2024) und 10,34 Euro (2025) — eine Spanne von über 40 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Der CAGR über den gesamten Zeitraum (2018–2026) liegt bei minus 0,12 Prozent, was einer kaum messbaren Tendenz entspricht. Die Werte zeigen kein klares Muster, sondern starke jährliche Ausschläge.

Die Kaufpreise sind noch volatiler: Sie schwanken zwischen 1.697 Euro je Quadratmeter (2019) und 3.945 Euro (2026), eine Spanne von mehr als 130 Prozent. Der CAGR von 12,8 Prozent über den Zeitraum (2019–2026) ist stark von den hohen Endwerten 2025 und 2026 geprägt. Zwischen 2019 und 2023 stiegen die Preise moderat von 1.697 auf 2.283 Euro, fielen 2024 auf 1.757 Euro und legten dann 2025 auf 3.460 Euro und 2026 auf 3.945 Euro zu.

Die extreme Volatilität in den Angebotswerten macht trendbasierte Aussagen unsicher. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die beobachteten Schwankungen können sowohl auf echte Marktbewegungen als auch auf veränderte Angebotszusammensetzung zurückgehen.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 von 1.069 auf 1.114 Einwohner, ein Wachstum von 4,2 Prozent. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,99 Prozent (2015) auf 3,56 Prozent (2023), bleibt aber auf absolut niedrigem Niveau.

Regionale Einordnung

Im unmittelbaren Umkreis von Dormettingen zeigt sich ein deutliches Gefälle: Dormettingen hat den höchsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte mit 3.041 Euro je Quadratmeter. Der nächstgelegene Nachbarort, Dotternhausen (1,9 km), liegt mit 2.112 Euro um 31 Prozent darunter. Dautmergen (2,3 km) weist mit 1.653 Euro den niedrigsten Preis auf. Schömberg (3,1 km) liegt mit 3.098 Euro nahe an Dormettingen, hat aber mit 3,64 Prozent eine leicht höhere Bruttomietrendite.

Die Angebotsmieten liegen in Dormettingen mit 8,87 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Dotternhausen (10,06 Euro), Ratshausen (10,23 Euro) und Geislingen (10,11 Euro) liegen deutlich darüber. Dautmergen (7,90 Euro) liegt darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Alle anderen Orte liegen zwischen 3,64 Prozent (Schömberg) und 6,74 Prozent (Ratshausen). Das Muster ist eindeutig: Dormettingen zahlt den höchsten Preis bei der niedrigsten Rendite im Umkreis.

Dieses Phänomen lässt sich nicht allein durch die Größe des Ortes erklären. Dormettingen ist mit 1.114 Einwohnern vergleichbar mit seinen Nachbarn, hat aber keine erkennbaren Standortvorteile, die die Preisdifferenz rechtfertigen würden. Die Lage an der B 27 könnte als Faktor eine Rolle spielen, ist aber für sich genommen kein hinreichender Grund für die ausgeprägte Abweichung.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Zollernalbkreis auf Platz 126 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Arbeitsmarkt mit Rang 84 und im Wohlstand mit Rang 92. Schwächer positioniert ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 219) und in der Dynamik (Rang 282). Die Demografie liegt mit Rang 190 im unteren Mittelfeld.

Dormettingen selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Oberes Schlichemtal, dem sieben weitere Gemeinden angehören.

Die Arbeitslosenquote von 3,56 Prozent (2023) liegt zwar über dem Wert von 2015 (1,99 Prozent), ist aber im bundesweiten Vergleich niedrig. Die Bevölkerungsdichte von 170 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht der Struktur einer ländlichen Gemeinde.

Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang in den Bereichen Dynamik und Wettbewerb einerseits und den hohen Immobilienpreisen andererseits steht in einem Spannungsfeld: Die Standortfaktoren deuten auf eine eher moderate Entwicklungsperspektive hin, während die Immobilienpreise ein höheres Wachstumserwartung abbilden.