Ratshausen

Marktüberblick

Ratshausen im Zollernalbkreis ist eine kleine Gemeinde mit 774 Einwohnern auf 5,76 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,23 €/m² über dem Kreiswert (9,41 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.822 €/m² liegt deutlich unter dem Kreiswert (2.426 €/m²) und dem Landeswert (3.140 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,74 %, die im Bundesland das 99. Perzentil erreicht — Ratshausen liegt damit an der Spitze aller 1.102 baden-württembergischen Orte in dieser Kennzahl. Der Kaufpreisfaktor von 14,85 liegt unter dem Kreiswert von 21,36 und dem Landeswert von 23,49. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen in der Zeitreihe 2019–2026 extreme Schwankungen: Von 7,26 €/m² (2019) fiel die Miete auf 4,44 €/m² (2021), stieg dann auf 7,73 €/m² (2022), fiel erneut auf 7,14 €/m² (2024) und sprang auf 12,36 €/m² (2025), bevor sie 2026 mit 6,42 €/m² wieder deutlich sank. Der CAGR über den Zeitraum beträgt -1,74 %. Die Spanne von 4,44 bis 12,36 €/m² ist außergewöhnlich breit und geht einher mit der geringen Einwohnerzahl von rund 770 — bei kleiner Bevölkerungszahl können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Von 1.500 €/m² (2018) stiegen sie kontinuierlich auf einen Peak von 3.605 €/m² (2023), bevor sie auf 2.044 €/m² (2024) und 2.188 €/m² (2025) fielen. Der CAGR über 2018–2025 beträgt 5,54 %. Der Rückgang nach dem 2023er-Hoch entspricht dem bundesweiten Trend einer Abkühlung des Immobilienmarktes nach der Zinswende. Der aktuelle Kaufpreis von 2.188 €/m² (2025) liegt jedoch über dem 2018er-Niveau von 1.500 €/m², was darauf hindeutet, dass die Korrektur noch nicht vollständig durchgelaufen ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Ratshausen eine interessante Positionierung: Die Angebotsmiete von 10,23 €/m² liegt nahe an der Spitze der Nachbargemeinden — Wehingen (5,6 km) hat mit 10,27 €/m² nur minimal mehr, Dotternhausen (3,7 km) liegt bei 10,06 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.822 €/m² ist nicht der niedrigste im Umkreis: Hausen am Tann (3,3 km) liegt mit 1.796 €/m² leicht darunter. Dennoch gehört Ratshausen zu den günstigeren Kaufpreisen — alle anderen Nachbarorte liegen über 1.940 €/m².

Die Bruttomietrendite von 6,74 % übertrifft alle Nachbarorte deutlich. Der Nachbardurchschnitt liegt bei etwa 4,8 %, der Kreiswert bei 4,86 %. Diese überdurchschnittliche Rendite ist die direkte Folge des niedrigen Kaufpreises bei gleichzeitig hoher Miete.

Die Bevölkerung entwickelte sich stabil: Von 758 Einwohnern (2015) auf 774 (2024), ein Wachstum von 2,1 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,07 % mit 10 arbeitslosen Personen — ein sehr niedriger Wert.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Zollernalbkreis (die Bezugsgröße für Ratshausen) mit dem Gesamtrang 126 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang 84 ist stark und liegt im oberen Viertel, was zur niedrigen Arbeitslosenquote passt. Der Stärke-Rang 104 und der Wohlstands-Rang 92 sind ebenfalls gut positioniert. Schwächer liegt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 219 (knapp unter der Mitte) und in der Dynamik mit Rang 282 (deutlich unter dem Median). Der Demografie-Rang 190 liegt im Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, hoher Rendite und schwacher Dynamik im Prognos-Ranking entspricht dem Muster eines eher konservativen Wohnstandorts.