Dietingen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Renditen

Der Immobilienmarkt in Dietingen ist durch hohe Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.287 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro liegt. Die Angebotsmiete beträgt 9,08 Euro pro Quadratmeter und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,31 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 30,18. Der Kaufpreisfaktor liegt damit mehr als 28 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Die niedrige Rendite von 3,31 Prozent gehört zu den schlechtesten im Bundesland: Dietingen liegt im unteren 5 Prozent der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 4,54). Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Miete ist der bestimmende Faktor für diese niedrige Rendite.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit einem Kaufpreis von 3.287 Euro pro Quadratmeter liegt Dietingen auf dem Niveau von Villingendorf (3.283 Euro) und damit an der Spitze der Nachbargemeinden. Die Miete von 9,08 Euro liegt jedoch unter allen Nachbarorten außer Bösingen (8,37 Euro) und Dautmergen (7,90 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt dazu, dass Dietingen die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,31 Prozent gegenüber 3,66 bis 5,80 Prozent bei den Nachbarn).

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Starker Anstieg, aktuelle Korrektur

Die Kaufpreisentwicklung in Dietingen war in den letzten Jahren von einer starken Dynamik geprägt. Von 1.893 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis bis 2024 auf 4.040 Euro pro Quadratmeter – eine Verdopplung in sechs Jahren. Seit 2024 korrigieren sich die Preise wieder: 2025 liegt der Kaufpreis bei 3.363 Euro, 2026 bei 3.302 Euro. Der aktuelle Wert von 3.287 Euro liegt damit deutlich unter dem Höchststand von 2024, aber immer noch mehr als doppelt so hoch wie der Wert von 2018. Der leichte Unterschied zwischen dem aktuellen Angebotswert (3.287 Euro) und dem Zeitreihenwert für 2026 (3.302 Euro) ergibt sich daraus, dass der aktuelle Wert die Momentaufnahme widerspiegelt, während die Zeitreihe Jahresdurchschnittswerte abbildet.

Die Mietentwicklung zeigt ein anderes Muster: Sie war über den Zeitraum hinweg deutlich schwankender. Von 7,22 Euro im Jahr 2018 ging die Miete 2020 auf 9,03 Euro, fiel 2021 wieder auf 7,42 Euro, stieg 2023 auf 9,44 Euro, fiel 2024 auf 6,42 Euro und erreichte 2025 mit 9,82 Euro einen neuen Höchststand. Der aktuelle Wert von 8,21 Euro (2026) liegt damit in der Mitte des Spektrums. Die hohe Volatilität der Mietwerte entspricht dem Charakter von Angebotswerten aus Inseraten, die kein stabiles Abbild der tatsächlichen Marktmiete darstellen.

Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 7,20 Prozent, der für die Miete bei 1,62 Prozent. Der Kaufpreis hat sich also deutlich schneller entwickelt als die Miete – ein Muster, das die sich verschlechternde Rendite über die Zeit erklärt.

Regionale Einordnung: Teuer im Kreis, mittelmäßig im Land

Dietingen liegt im Landkreis Rottweil, der mit 139.724 Einwohnern auf 769,43 km² zu den mittelgroßen baden-württembergischen Kreisen gehört. Die Gemeinde Dietingen selbst hat 4.296 Einwohner auf 42,26 km² und eine Bevölkerungsdichte von 102 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Im Vergleich zum Kreis Rottweil fällt auf, dass Dietingen bei den Kaufpreisen über dem Durchschnitt liegt (3.287 Euro gegenüber 2.648 Euro im Kreis), bei der Miete jedoch leicht darunter (9,08 Euro gegenüber 9,36 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,31 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,40 Prozent. Gegenüber dem Bundesland Baden-Württemberg zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis liegt leicht über dem Landesdurchschnitt (3.287 gegenüber 3.140 Euro), die Miete deutlich darunter (9,08 gegenüber 11,08 Euro).

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern hebt sich Dietingen durch den hohen Kaufpreis hervor. Von den acht Nachbargemeinden liegt Dietingen bei den Kaufpreisen nur hinter Villingendorf (3.283 Euro) auf dem zweiten Platz. Bei der Miete liegt Dietingen mit 9,08 Euro im unteren Drittel der Nachbarn. Diese Kombination führt dazu, dass Dietingen die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist.

Dietingen gehört zum Mittelbereich Rottweil, wobei die Stadt Rottweil als Mittelzentrum fungiert und etwa 4,7 Kilometer entfernt liegt. Die räumliche Nähe zur Kreisstadt ist ein typisches Merkmal von Wohngemeinden im Umland.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei schwacher Dynamik

Die Bevölkerungsentwicklung in Dietingen ist positiv: Von 3.939 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 4.296 Einwohner im Jahr 2024, was einem Zuwachs von rund 9 Prozent entspricht. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es in einer Zeit stattfindet, in der viele ländliche Gemeinden in Deutschland unter Bevölkerungsrückgang leiden.

Die Arbeitslosenquote in Dietingen liegt bei 59 (Indexwert). Die Werte der Zeitreihe schwanken zwischen 32 (2019) und 59 (2023), was auf konjunkturelle Einflüsse hindeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Rottweil insgesamt auf Rang 67 von rund 400 deutschen Kreisen, was einem guten Platz entspricht. Allerdings zeigt sich ein interessantes Spannungsfeld: Der Kreis erreicht Rang 34 in der wirtschaftlichen Stärke, aber nur Rang 365 in der Dynamik. Das bedeutet, dass der Kreis über gute wirtschaftliche Fundamente verfügt, aber nur begrenzte Wachstumsimpulse entfaltet. In den Teilindizes liegt der Kreis bei Wettbewerb und Innovation auf Rang 70, bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 81, bei Arbeitsmarkt auf Rang 118 und bei Demografie auf Rang 99.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde ist eine typische Wohngemeinde im Umland der Kreisstadt Rottweil.