Zimmern ob Rottweil

Marktüberblick: Preise auf Kreisstadtniveau

Zimmern ob Rottweil gehört zu den teureren Gemeinden im Landkreis Rottweil. Mit einer Angebotsmiete von 10,71 Euro je Quadratmeter liegt der Ort knapp über dem Niveau der Kreisstadt Rottweil (10,70 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 3.151 Euro je Quadratmeter knapp unter dem von Rottweil (3.191 Euro) liegt. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt (9,36 Euro Miete, 2.648 Euro Kaufpreis).

Die Angebotsmiete liegt 3,3 % unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis mit 3.151 Euro knapp über dem Landesmittel von 3.140 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist die Miete mit 10,71 Euro deutlich höher als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 3.151 Euro liegt über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,08 % liegt unter den Nachbarorten Niedereschach (4,39 %), Bösingen (4,53 %) und Wellendingen (4,49 %), aber über Rottweil (4,02 %), Villingendorf (3,66 %), Deißlingen (3,60 %), Dietingen (3,31 %) und Dunningen (3,20 %). Sie liegt damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,4 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,51 liegt leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis zeigt, dass Zimmern ob Rottweil ein nachfragestarker Wohnstandort ist, bei dem die Kaufpreise die Mieten überproportional ansteigen lassen.

Preisentwicklung: Volatile Mietpreise, korrigierende Kaufpreise

Die Mietpreise in Zimmern ob Rottweil zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Von 7,56 Euro im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 10,59 Euro, fielen 2023 deutlich auf 7,73 Euro und erholten sich bis 2025 auf 9,74 Euro. Der aktuelle Angebotswert von 10,71 Euro liegt damit über dem Vorjahreswert und nahe dem Niveau von 2022.

Die Zeitreihe für 2026 weist mit 12,59 Euro einen weiteren Anstieg aus, der deutlich über dem aktuellen Angebotswert liegt. Die Zeitreihenwerte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, liegen aber teilweise außerhalb des aktuellen Angebotsniveaus.

Die Kaufpreise entwickelten sich stabiler: Von 2.949 Euro (2018) stiegen sie bis 2022 auf 3.188 Euro, fielen 2023 auf 2.953 Euro, stiegen 2024 auf 3.540 Euro und korrigierten sich 2025 auf 3.373 Euro. Die Zeitreihe für 2026 liegt bei 3.245 Euro, während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 3.151 Euro liegt. Die Zeitreihenwerte und die aktuellen Inserate liegen bei den Kaufpreisen nahe beieinander.

Der durchschnittliche jährliche Mietanstieg (CAGR) liegt bei 6,58 %, der durchschnittliche jährliche Kaufpreisanstieg bei 1,20 %. Die starke Schwankung der Mietwerte – insbesondere der Einbruch 2023 und die Erholung 2024 – deutet auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist. Die Kaufpreise zeigen eine ähnliche Dynamik, jedoch mit geringerer Amplitude.

Demografie: Stetiges Wachstum, stabile Struktur

Die Bevölkerung von Zimmern ob Rottweil wuchs von 5.987 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.425 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 7,3 % entspricht. Das Wachstum verlief bis 2020 kontinuierlich, stagnierte 2021 leicht und setzte sich ab 2022 wieder fort. Die Gemeinde hat vier Ortsteile – den Hauptort Zimmern sowie Horgen, Flözlingen und Stetten ob Rottweil – die seit der Gemeindereform 1973 zusammengehören.

Die Zeitreihe zur Arbeitslosenquote zeigt Werte zwischen 66 und 92. Diese Werte liegen deutlich über dem, was für eine deutsche Gemeinde in Prozent typisch wäre, was auf eine abweichende Messbasis oder Datenerhebung hindeutet. Der Wert von 90 (2023) liegt nahe am Höchstwert von 92 (2020).

Die stabile Bevölkerungsentwicklung geht einher mit einer attraktiven Wohnlage.

Standortfaktoren: Gute Verkehrslage, starker Landkreis

Der Landkreis Rottweil erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 67 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes "Stärke" (Rang 34) und "Wettbewerb & Innovation" (Rang 70). Die Indizes "Demografie" (Rang 99), "Bezug und Soziale Lage" (Rang 81) und "Arbeitsmarkt" (Rang 118) liegen ebenfalls im oberen Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 365 ist der schwächste Bereich.

Zimmern ob Rottweil ist durch die Anschlussstelle Rottweil der A 81 Stuttgart–Singen an das Fernstraßennetz angebunden. Zudem treffen sich hier die Bundesstraßen 14, 27 und 462. Der nächste Bahnanschluss besteht am Bahnhof Rottweil, dorthin verkehren mehrere Buslinien. Eine Hochschule besteht am Ort nicht; weiterführende Schulen stehen in Rottweil zur Verfügung.

Die gute Verkehrsanbindung an die A 81 und die Lage auf einer Hochfläche über dem oberen Neckartal machen Zimmern zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler in die Region Rottweil und darüber hinaus nach Stuttgart oder Singen.