Bösingen
Bösingen (PLZ 78662) liegt im Kreis Rottweil in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 3.411 Einwohner auf 22,5 km², das entspricht 152 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,37 € pro m², der Kaufpreis bei 2.219 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,53 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,1 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bösingen über dem Renditeniveau von 67 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,25 € auf 9,45 € pro m², im Mittel -1,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rottweil Rang 67 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 365, Stärkerang 34). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Epfendorf, Villingendorf und Dunningen an.
Immobilienpreise in Bösingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Bösingen (Landkreis Rottweil)
Bösingen ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Rottweil mit 3.411 Einwohnern und einer niedrigen Arbeitslosenquote von 1,61 %. Der Immobilienmarkt zeigt eine deutliche Polarisierung: Angebotskaufpreise liegen mit 2.219 €/m² deutlich unter dem Landesdurchschnitt, während die Angebotsmieten mit 8,37 €/m² ebenfalls unter dem baden-württembergischen Mittel liegen. Die Kaufpreise haben seit 2018 ein volatiles Muster durchlaufen, mit einem Tiefpunkt 2023 und einem starken Anstieg 2024–2025. Die Bruttomietrendite von 4,53 % liegt im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte.
Standort und Demografie
Bösingen liegt im Dreieck zwischen Schwarzwald und Schwäbischer Alb, westlich des Oberen Neckartals, und hat sich seit der Gemeindereform 1974 (Vereinigung von Bösingen und Herrenzimmern) zu einer stabilen Wohngemeinde entwickelt. Die Einwohnerzahl stieg von 3.350 im Jahr 2015 auf 3.411 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 1,8 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,61 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine robuste lokale Wirtschaftsstruktur hinweist. Zu den ortansässigen Betrieben zählen die Bösinger Fleischwaren GmbH und die Gebrüder Bantle GmbH & Co. KG (Tief- und Straßenbau). Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die A 81 (Ausfahrt Oberndorf am Neckar) und die Bahnstrecke Stuttgart–Zürich über Rottweil.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Bösingen liegt bei 2.219 € je m², der Angebotsmietpreis bei 8,37 € je m². Beide Werte liegen unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 3.140 €/m², Miete: 11,08 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,09, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 22-fache der Jahreskaltmiete entspricht. Im Landesvergleich liegt Bösingen damit im unteren Preissegment. Die Bruttomietrendite von 4,53 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und im Perzentilrang 66,8 – Bösingen gehört also zu den Orten im oberen Drittel Baden-Württembergs, was die Rendite angeht. Im Vergleich zum Kreis Rottweil (Ø 2.648 €/m² Kaufpreis, Ø 4,40 % Rendite) liegt Bösingen mit niedrigeren Kaufpreisen und einer leicht höheren Rendite.
Preisentwicklung und Volatilität
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität, die über normale Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotskaufpreise bewegten sich zwischen 1.382 €/m² (2018) und 3.337 €/m² (2020), mit einem Tiefpunkt von 1.427 €/m² im Jahr 2023. 2024 folgte ein starker Anstieg auf 2.286 €/m², 2025 auf 2.594 €/m². Die CAGR für Kaufpreise beträgt 9,41 %, was den starken Aufwärtstrend der letzten Jahre widerspiegelt. Die Angebotsmieten zeigten ein ähnliches Muster mit Werten zwischen 6,10 €/m² (2019, 2023) und 10,28 €/m² (2020). Die CAGR von -1,01 % für Mieten ist negativ, wird aber durch die hohe Volatilität verzerrt – die letzten drei Jahre (2024–2026) liegen mit 9,67, 9,24 und 9,45 €/m² deutlich über den Tiefs von 2019 und 2023. Die Kaufpreisentwicklung überholt die Mietentwicklung deutlich, was die Rendite unter Druck setzt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Bösingen mit 2.219 €/m² Kaufpreis unter sieben der acht benachbarten Orte. Nur Fluorn-Winzeln (7 km, 2.134 €/m²) liegt knapp darunter. Bei den Mieten liegt Bösingen mit 8,37 €/m² unter allen Nachbarorten – der nächstgelegene Nachbar Epfendorf (3 km) liegt mit 9,64 €/m² bereits 15 % darüber. Die Bruttomietrendite von 4,53 % ist im regionalen Vergleich mittel: Oberndorf am Neckar (4,92 %) und Fluorn-Winzeln (5,13 %) bieten höhere Renditen, Villingendorf (3,66 %) und Dunningen (3,20 %) deutlich niedrigere. Bösingen positioniert sich damit als günstiger Wohnstandort im Umkreis, ohne das absolute Niedrigpreisniveau zu erreichen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Rottweil erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 67 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Teilindex „Wettbewerb und Innovation“ mit Rang 70 sowie der Index „Stärke“ mit Rang 34. Der Index „Dynamik“ liegt mit Rang 365 deutlich schwächer, was auf geringere Wachstumsimpulse hindeutet. Bösingen profitiert von dieser strukturellen Stärke des Landkreises, ohne selbst über eine Hochschule oder einen großen Arbeitgeber zu verfügen. Die Gemeinde hat keine Hochschulen vor Ort. Die Bevölkerungsdichte von 152 Einwohnern je km² entspricht dem ländlichen Charakter und lässt Spielraum für weiteres Wachstum.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bösingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bösingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,25 €/m² |
| 2019 | 6,10 €/m² |
| 2020 | 10,28 €/m² |
| 2021 | 7,47 €/m² |
| 2022 | 7,03 €/m² |
| 2023 | 6,12 €/m² |
| 2024 | 9,67 €/m² |
| 2025 | 9,24 €/m² |
| 2026 | 9,45 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bösingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.382 €/m² |
| 2019 | 2.667 €/m² |
| 2020 | 3.337 €/m² |
| 2021 | 2.449 €/m² |
| 2022 | 2.180 €/m² |
| 2023 | 1.427 €/m² |
| 2024 | 2.286 €/m² |
| 2025 | 2.594 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bösingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 8,90 % |
| 2019 | 2,74 % |
| 2020 | 3,70 % |
| 2021 | 3,66 % |
| 2022 | 3,87 % |
| 2023 | 5,15 % |
| 2024 | 5,08 % |
| 2025 | 4,27 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bösingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.350 Einwohner |
| 2016 | 3.312 Einwohner |
| 2017 | 3.323 Einwohner |
| 2018 | 3.321 Einwohner |
| 2019 | 3.336 Einwohner |
| 2020 | 3.337 Einwohner |
| 2021 | 3.361 Einwohner |
| 2022 | 3.394 Einwohner |
| 2023 | 3.411 Einwohner |
| 2024 | 3.411 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bösingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,67 % |
| 2016 | 1,48 % |
| 2017 | 1,46 % |
| 2018 | 1,33 % |
| 2019 | 1,38 % |
| 2020 | 1,86 % |
| 2021 | 1,58 % |
| 2022 | 1,34 % |
| 2023 | 1,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 67,00 Rang |
| Dynamik | 365 Rang |
| Stärke | 34,00 Rang |
| Demografie | 99,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 118 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 70,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 81,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Bösingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Bösingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bösingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bösingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bösingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Zimmern ob Rottweil | 10,71 €/m² |
| Rottweil | 10,70 €/m² |
| Villingendorf | 10,01 €/m² |
| Oberndorf am Neckar | 9,69 €/m² |
| Epfendorf | 9,64 €/m² |
| Fluorn-Winzeln | 9,13 €/m² |
| Dunningen | 9,12 €/m² |
| Dietingen | 9,08 €/m² |
| Eschbronn | 8,51 €/m² |
| Bösingen | 8,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bösingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bösingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fluorn-Winzeln | 5,13 % |
| Eschbronn | 5,09 % |
| Oberndorf am Neckar | 4,92 % |
| Epfendorf | 4,70 % |
| Bösingen | 4,53 % |
| Zimmern ob Rottweil | 4,08 % |
| Rottweil | 4,02 % |
| Villingendorf | 3,66 % |
| Dietingen | 3,31 % |
| Dunningen | 3,20 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Epfendorf | 3,0 km | 78736 | 9,64 € | 2.463 € | 4,70 % |
| Villingendorf | 4,7 km | 78667 | 10,01 € | 3.283 € | 3,66 % |
| Dunningen | 4,9 km | 78655 | 9,12 € | 3.419 € | 3,20 % |
| Oberndorf am Neckar, Stadt | 5,6 km | 78727 | 9,69 € | 2.365 € | 4,92 % |
| Fluorn-Winzeln | 7,0 km | 78737 | 9,13 € | 2.134 € | 5,13 % |
| Dietingen | 7,7 km | 78661 | 9,08 € | 3.287 € | 3,31 % |
| Zimmern ob Rottweil | 8,3 km | 78658 | 10,71 € | 3.151 € | 4,08 % |
| Rottweil, Stadt | 9,5 km | 78628 | 10,70 € | 3.191 € | 4,02 % |
| Eschbronn | 9,6 km | 78664 | 8,51 € | 2.004 € | 5,09 % |
Wo liegt Bösingen?
Lage
Bösingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bösingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,37 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.219 € |
| Bruttomietrendite | 4,53 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,1 |
| Einwohner | 3.411 |
| Einwohner je km² | 152 |
| Fläche (km²) | 22,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #67 |
| Prognos Dynamikrang | #365 |
| Prognos Stärkerang | #34 |
| Koordinaten | 48,2394, 8,5583 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bösingen
Was kostet eine Wohnung in Bösingen?
Die aktuellen Angebotsmieten in Bösingen liegen bei 8,37 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.219 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Rottweil (9,36 Euro bzw. 2.648 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bösingen entwickelt?
Die Angebotskaufpreise in Bösingen sind im Zeitraum 2018 bis 2025 um durchschnittlich 9,41 Prozent pro Jahr gestiegen, von 1.382 Euro pro Quadratmeter auf 2.594 Euro. Die Angebotsmieten zeigen dagegen einen leichten Rückgang von 10,25 Euro (2018) auf 9,45 Euro (2026), was einer jährlichen Veränderung von minus 1,01 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie teuer ist Bösingen im Vergleich zum Kreis Rottweil und Baden-Württemberg?
Bösingen liegt mit einer Angebotsmiete von 8,37 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,36 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.219 Euro pro Quadratmeter ist der Ort ebenfalls günstiger als der Kreis (2.648 Euro) und das Bundesland (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 22,09 liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 23,5.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bösingen?
Die Bruttomietrendite in Bösingen beträgt 4,53 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,40 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 66,8 im Bundesland bedeutet, dass rund 67 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 22,09 ist ein Maß für die Amortisationsdauer und liegt leicht unter dem Durchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bösingen?
Bösingen hat aktuell 3.411 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 152 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 1,82 Prozent gewachsen, von 3.350 auf 3.411 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,5 Prozent.
Wie gut schneidet Bösingen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Kreis Rottweil, zu dem Bösingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 67. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Stärke mit Rang 34 ab, während der Index Dynamik mit Rang 365 deutlich schwächer abschneidet. Die Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Bösingen allein.
Woher stammen die Daten zu Bösingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bösingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bösingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rottweil
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schiltach, Stadt | 77761 | 9,34 € | 1.979 € | 5,66 % |
| Lauterbach | 78730 | 8,22 € | 1.762 € | 5,60 % |
| Aichhalden | 78733 | 8,46 € | 1.874 € | 5,42 % |
| Schramberg, Stadt | 78713 | 8,91 € | 2.061 € | 5,19 % |
| Fluorn-Winzeln | 78737 | 9,13 € | 2.134 € | 5,13 % |
| Sulz am Neckar, Stadt | 72172 | 9,42 € | 2.221 € | 5,09 % |
| Eschbronn | 78664 | 8,51 € | 2.004 € | 5,09 % |
| Oberndorf am Neckar, Stadt | 78727 | 9,69 € | 2.365 € | 4,92 % |