Schramberg, Stadt

Marktüberblick

Schramberg ist eine Große Kreisstadt im mittleren Schwarzwald im Landkreis Rottweil und bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden. Mit rund 21.231 Einwohnern auf 80,7 km² Fläche liegt die Stadt, die auch als „Fünftälerstadt“ bekannt ist, in einer stabilen demografischen Verfassung. Der Immobilienmarkt zeigt ein interessantes Bild: Angebotsmieten und Kaufpreise liegen deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt, während die Bruttomietrendite mit 5,19 % über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt.

Die Angebotsmiete beträgt aktuell 8,91 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.061 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,28 – deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 23,52. Diese Diskrepanz zwischen niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Schramberg haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,16 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 9,30 Euro – ein Anstieg von rund 30 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR-Wert von 3,83 % unterstreicht die dynamische Entwicklung. Im Jahr 2025 erfolgte eine leichte Korrektur auf 8,91 Euro, bevor die Prognose für 2026 wieder auf 9,67 Euro zeigt.

Der Kaufpreismarkt verlief deutlich volatil. Nach einem Wert von 2.215,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte ein Einbruch auf 1.707,11 Euro im Jahr 2020. 2022 erreichte der Preis mit 2.355,92 Euro einen neuen Höhepunkt, bevor er bis 2025 auf 1.724,99 Euro sank. Der aktuelle Wert von 2.061,57 Euro liegt damit wieder über dem Tiefststand von 2020, aber unter dem Niveau von 2018. Der CAGR von -0,90 % über den gesamten Zeitraum zeigt die Schwankungsanfälligkeit des Marktes.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Schramberg unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,91 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 9,36 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.061 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen drei Bezugsgrößen – Deutschland (2.409 Euro), Baden-Württemberg (3.140 Euro) und Kreis Rottweil (2.648 Euro).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 5,19 % liegt Schramberg im Perzentilrang von 89,5 % innerhalb Baden-Württembergs – deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Der Kaufpreisfaktor von 19,28 ist einer der niedrigsten im Vergleich und signalisiert relativ niedrige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Im direkten Nachbarschaftsvergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Lauterbach (3 km Entfernung) weist mit 1.762 Euro pro Quadratmeter noch niedrigere Kaufpreise aus, während Hardt (5 km) mit 2.761 Euro deutlich über Schramberg liegt. Die Mieten der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 8,08 Euro (Schenkenzell) und 9,72 Euro (Hardt).

Standortfaktoren

Schramberg profitiert von einer soliden wirtschaftlichen Basis, die auf der historischen Industrialisierung der Stadt beruht. Der 1861 gegründete Uhrenhersteller Junghans prägte über mehr als ein Jahrhundert die Stadt und war lange der bedeutendste Arbeitgeber. Die Stadt wurde 1867 aufgrund des durch die Industrialisierung bedingten Bevölkerungswachstums zur Stadt erhoben.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rottweil, in dem Schramberg liegt, den Gesamtrang 67 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index „Stärke“ mit Rang 34 ab. Der Index „Dynamik“ liegt mit Rang 365 deutlich schwächer, was auf geringere Wachstumsimpulse hindeutet. Die Teilindizes für Demografie (Rang 99), Arbeitsmarkt (Rang 118), Wettbewerb und Innovation (Rang 70) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 81) zeigen ein durchwachsenes, aber insgesamt solides Profil.

Schramberg liegt im Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord und hat Anteil an mehreren FFH-Gebieten und Landschaftsschutzgebieten. Die Stadt ist über das Schiltachtal an das Schienennetz angebunden und bildet ein Mittelzentrum für sieben umliegende Gemeinden des Landkreises Rottweil. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung Schrambergs hat sich seit Beginn der Zeitreihe 2015 relativ stabil entwickelt. Von 20.985 Einwohnern im Jahr 2015 auf 21.231 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von rund 1,2 Prozent. Nach einem leichten Rückgang zwischen 2018 und 2021 (Tiefststand 20.972 Einwohner im Jahr 2021) erholte sich die Zahl wieder und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 21.231 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 263 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt (Talstadt) und fünf Stadtteile: Heiligenbronn, Schönbronn, Sulgen, Tennenbronn und Waldmössingen. Sulgen ist mit rund 7.054 Einwohnern der größte Stadtteil, gefolgt von der Kernstadt mit 8.144 Einwohnern.

Die Arbeitslosenzahlen zeigen Schwankungen zwischen 365 (2018) und 573 (2020), wobei der Wert 2023 bei 473 lag. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist ohne Kenntnis der Erwerbsbevölkerung nur begrenzt aussagekräftig.