Königsfeld im Schwarzwald

Marktüberblick: Teuerster Nachbarort mit niedrigster Rendite

Königsfeld im Schwarzwald liegt mit einem Angebotskaufpreis von 3.345 Euro je Quadratmeter deutlich über allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer Entfernung, deren Werte zwischen 2.004 und 2.941 Euro je Quadratmeter liegen. Gleichzeitig weist der Ort mit 3,45 Prozent Bruttomietrendite die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf. Der Kaufpreisfaktor von 28,98 liegt damit fast 38 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Schwarzwald-Baar-Kreises (20,98) und 23 Prozent über dem baden-württembergischen Mittel (23,49).

Die Angebotsmiete von 9,62 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (9,69 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Unterschied zeigt: Der Markt in Königsfeld wird nicht durch hohe Mieten, sondern durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise getrieben. Die niedrige Rendite von 3,45 Prozent platziert den Ort im unteren Perzentil des Bundeslands (6,53. Perzentil von 1.102 Orten in Baden-Württemberg). Das bedeutet, dass nur etwa 6,5 Prozent der baden-württembergischen Orte eine noch niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Aufwärtstrend

Die Angebotspreise in Königsfeld zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Der Kaufpreis stieg von 2.481 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.663 Euro (2026), was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von knapp 5 Prozent entspricht. Die Miete legte von 7,40 auf 9,28 Euro je Quadratmeter zu, was einem CAGR von 2,9 Prozent entspricht. Der Kaufpreis wuchs also deutlich schneller als die Miete – ein Muster, das den steigenden Kaufpreisfaktor und die fallende Rendite über den Zeitraum erklärt.

Innerhalb dieses Trends sind jedoch zwei starke Einbrüche zu verzeichnen: 2020 fiel der Kaufpreis auf 1.695 Euro, die Miete auf 7,68 Euro. Ein weiterer deutlicher Rückgang des Kaufpreises erfolgte 2025 auf 1.873 Euro. Beide Tiefpunkte wurden daraufhin wieder übertroffen, wobei der Kaufpreis 2026 mit 3.663 Euro den höchsten Wert der gesamten Reihe erreichte. Die Miete erreichte 2024 mit 10,57 Euro ihren Höchststand und ist seither wieder gesunken.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,62 Euro liegt zwischen den Werten von 2024 und 2026 der Zeitreihe, der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.345 Euro liegt unter dem 2026-Wert der Reihe. Diese Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellen Angebotswerten deutet auf eine gewisse Unsicherheit in der Preisbildung hin.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass es sich um beobachtete Werte handelt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichtes Wachstum bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Königsfelds wuchs von 5.945 (2015) auf 6.114 (2024), was einer Zunahme von 2,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 stieg die Zahl von 5.945 auf 6.040, fiel dann 2020 und 2021 auf 5.939 und erholte sich ab 2022 wieder auf 6.114.

Die Arbeitslosenquote stieg von 68 (2015) auf 95 (2023). Der Anstieg ist besonders ausgeprägt in den Jahren 2019 bis 2020 (von 63 auf 99) und bleibt seither auf einem erhöhten Niveau. Dieser Anstieg geht einher mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung während und nach der Pandemie.

Das leichte Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit deutet auf einen strukturellen Wandel hin: Der Ort gewinnt zwar Einwohner hinzu, gleichzeitig verschlechtert sich die lokale Arbeitsmarktlage.

Standortfaktoren: Kurort mit überdurchschnittlichem Wohlstand

Der Schwarzwald-Baar-Kreis, dem Königsfeld angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 89 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der Kreise. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Im Index "Wohlstand und soziale Lage" belegt der Kreis Rang 58 und damit das obere Quartil. Im Index "Wettbewerb und Innovation" (Rang 91) und "Demografie" (Rang 110) liegt er ebenfalls über dem Median. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index "Dynamik" (Rang 147) und "Arbeitsmarkt" (Rang 133), was die in der Demografie beschriebene Entwicklung der Arbeitslosigkeit widerspiegelt.

Königsfeld selbst ist ein Höhenluftkurort auf 763 Metern Höhe und wurde 1806 als planmäßige Siedlung der Herrnhuter Brüdergemeine gegründet. Der Ort umfasst sechs Ortsteile (Kernort, Buchenberg, Burgberg, Erdmannsweiler, Neuhausen und Weiler) und liegt am östlichen Rand des Schwarzwalds an der Grenze zur Baar-Landschaft. Der Tourismus hat im Ort eine lange Tradition: Bereits 1809 reisten erste Kurgäste aus Basel an, und im 19. Jahrhundert entwickelte sich Königsfeld vom Schulort der Brüdergemeine zum Höhenluftkurort mit Sanatorien und Hotels.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort liegt an der Schwäbischen Dichterstraße, dem Ostweg, dem Schwarzwald-Querweg Rottweil–Lahr und der Deutschen Uhrenstraße, was auf touristische Infrastruktur und Anbindung an überregionale Wander- und Radwege hinweist.