Schonach im Schwarzwald

Marktüberblick

Schonach im Schwarzwald präsentiert sich als einer der renditestärksten Immobilienmärkte in Baden-Württemberg. Mit einer Bruttomietrendite von 6,25 % liegt der Ort im 98. Perzentil aller 1.102 Orte im Bundesland — nur etwa zwei Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Diese Attraktivität für Kapitalanleger ergibt sich aus einer günstigen Preisstruktur: Der Angebotskaufpreis von 1.724 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Schwarzwald-Baar-Kreises (2.451 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,98 Euro je Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 15,99 ist damit im Nachbarvergleich im unteren Mittelfeld — er liegt über dem von Gütenbach (ca. 13,0) und Schönwald (ca. 13,8), aber deutlich unter dem von Elzach (ca. 28,0) und Simonswald (ca. 25,1).

Die niedrigen Kaufpreise im Schwarzwald-Baar-Kreis stehen im Kontrast zu den höheren Mieten in Ballungsräumen. In Schonach resultiert die hohe Rendite daraus, dass die Mieten zwar moderat sind, die Kaufpreise aber noch moderater. Im direkten Nachbarvergleich liegt Schonach bei der Rendite hinter Gütenbach (7,69 %) und Schönwald (7,27 %), übertrifft aber alle anderen umliegenden Gemeinden. Gütenbach fällt dabei als Ausreißer auf: Sein extrem niedriger Kaufpreis von 1.197 Euro je Quadratmeter treibt die Rendite in die Höhe, was auf ein anderes Marktsegment hindeutet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis. Der Kaufpreis stieg von 1.078 Euro je Quadratmeter (2018) auf 1.813 Euro (2026), was einem jährlichen Wachstumsrate von rund 6,7 % entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,63 Euro (2018) auf 11,99 Euro (2026), bei einer jährlichen Wachstumsrate von 5,8 %.

Besonders markant war das Jahr 2021: Der Kaufpreis sprang von 1.368 Euro im Vorjahr auf 1.859 Euro — ein Anstieg von über 36 % in einem Jahr. Dieser Sprung entspricht dem bundesweiten Immobilienboom in der Pandemiephase. Seit 2022 korrigierte der Markt leicht (2023: 1.661 Euro, 2024: 1.617 Euro), bevor er wieder stieg. Die Miete zeigte ebenfalls 2021 einen deutlichen Anstieg von 7,04 Euro (2019) auf 8,94 Euro (2020), blieb dann aber bis 2024 relativ stabil bei rund 7,63 Euro, bevor sie 2025 auf 8,82 und 2026 auf 11,99 Euro anstieg.

Die Arbeitslosenquote des Ortes schwankte in der gleichen Zeitspanne stark — von 38 Promille (2018) über 69 Promille (2020, Corona-Jahr) auf 73 Promille (2023). Diese Volatilität ist für eine kleine Gemeinde mit Tourismusstruktur typisch und spiegelt die Abhängigkeit von saisonalen und konjunkturellen Faktoren wider.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Schwarzwald-Baar-Kreis liegt Schonach bei den Kaufpreisen mit 1.724 Euro je Quadratmeter rund 30 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.451 Euro. Die Miete von 8,98 Euro liegt 7 % unter dem Kreiswert von 9,69 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 15,99 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 20,98 — das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis in Schonach günstiger sind als im restlichen Kreis.

Im Landesvergleich ist Schonach noch deutlicher unterdurchschnittlich: Die Kaufpreise liegen 45 % unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro, die Mieten 19 %. Die Rendite von 6,25 % übertrifft den Landesdurchschnitt von 4,36 % um mehr als zwei Prozentpunkte.

Im Nachbarvergleich zeigt sich ein heterogenes Bild. Triberg (2,8 km entfernt) hat mit 1.943 Euro einen höheren Kaufpreis, aber eine niedrigere Rendite von 5,21 %. Schönwald (4,6 km) liegt bei der Miete mit 11,02 Euro deutlich über Schonach, bei der Rendite mit 7,27 % ebenfalls. Elzach fällt mit einem Kaufpreis von 3.530 Euro und einer Rendite von nur 3,57 % als teurerer Ort auf. Gütenbach (11,8 km) bietet mit 1.197 Euro den niedrigsten Kaufpreis und damit die höchste Rendite (7,69 %), liegt aber preislich weit unter Schonach. Schonach positioniert sich damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden — weder der günstigste noch der teuerste Ort, aber mit einer der attraktivsten Renditen.

Standortfaktoren

Schonach im Schwarzwald ist ein seit 1972 staatlich anerkannter Luftkurort und ein Zentrum des Wintersports im mittleren Schwarzwald. Mit rund 130.000 Übernachtungen pro Jahr spielt der Tourismus eine bedeutende Rolle für die lokale Wirtschaft. Die Lage in 881 Metern Höhe und die Nähe zum Feldberg-Gebiet machen den Ort zu einem ganzjährigen Tourismusziel.

Neben dem Tourismus sind drei größere Industriewerke in der Gemeinde angesiedelt, die Schraubwerkzeuge und Industriezubehör herstellen. Daneben gibt es zahlreiche kleine Handwerks- und Handelsbetriebe, die eine lokale Grundversorgung gewährleisten. Die wirtschaftliche Struktur ist damit diversifiziert zwischen Tourismus und produzierendem Gewerbe.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über Triberg, wo sich der nächste Bahnhof der Schwarzwaldbahn (Offenburg–Konstanz) befindet — die Station liegt zur Hälfte auf Schonacher Gemarkung. Die Anbindung an die Bundesstraße 33 und die nahe Autobahn A 5 bei Offenburg gewährleisten eine gute Erreichbarkeit. Der Ort ist damit gut an das überregionale Netz angebunden, ohne direkt an einer Großstadt zu liegen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Schwarzwald-Baar-Kreis auf Platz 89 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dabei schneiden die Teilindizes unterschiedlich ab: Der Wohlstandsindex liegt mit Platz 58 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index (Platz 133) und der Dynamik-Index (Platz 147) schwächer abschneiden. Diese Mischung aus gutem Wohlstand, aber moderater Dynamik spiegelt sich in der stabilen Bevölkerungsentwicklung wider: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 und 2024 zwischen 3.992 und 4.045 — ein Wachstum von weniger als einem Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner je Quadratkilometer.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen akademischen Einrichtungen liegen in größeren Städten wie Freiburg oder Villingen-Schwenningen.

Fazit

Schonach im Schwarzwald ist ein kleiner Luftkurort im mittleren Schwarzwald, der sich durch niedrige Kaufpreise und damit verbundene hohe Bruttomietrenditen auszeichnet. Mit 6,25 % Rendite gehört der Ort zu den Top-2 %-Markten in Baden-Württemberg. Die Kaufpreise liegen rund 30 % unter dem Kreisdurchschnitt, die Mieten knapp über dem Bundesdurchschnitt.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre war von einem starken Anstieg geprägt, mit einem markanten Sprung 2021 und einer leichten Korrektur in den Folgejahren. Die aktuelle Dynamik (2025–2026) zeigt wieder steigende Tendenzen.

Die wirtschaftliche Struktur des Ortes ist durch Tourismus (130.000 Übernachtungen/Jahr) und produzierendes Gewerbe (drei größere Industriewerke) geprägt. Die Bevölkerung ist stabil bei rund 4.000 Einwohnern. Der Prognos-Rang des Kreises im oberen Mittelfeld bei gleichzeitig schwächerer Dynamik und Arbeitsmarkt-Indizes deutet auf eine Region mit gutem Wohlstand, aber moderatem Wachstum hin.

Für Anleger bietet Schonach eine der höchsten Renditen im Bundesland, verbunden mit einem relativ günstigen Einstieg in den Schwarzwald-Immobilienmarkt. Die Volatilität der Arbeitslosenquote und die Abhängigkeit vom Tourismus sind Risiken, die bei der Investitionsentscheidung zu berücksichtigen sind.