Bräunlingen, Stadt

Marktüberblick: Schwarzwaldstadt im unteren Preissegment

Bräunlingen ist eine Kleinstadt im Schwarzwald-Baar-Kreis mit 6.058 Einwohnern auf 62,14 km². Die Stadt liegt auf etwa 700 m Höhe am Hochplateau der Baar an der Breg, dem Quellfluss der Donau, und umfasst fünf Stadtteile. Seit 2022 führt Bräunlingen offiziell die Zusatzbezeichnung „Zähringerstadt“. Die nächste größere Stadt ist Donaueschingen in 4,3 km Entfernung.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.346 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,80 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt des Schwarzwald-Baar-Kreises (2.451 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 €/m²). Die Miete liegt knapp über dem Kreiswert (9,69 €/m²) und unter dem Landeswert (11,08 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 9,80 €/m² über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis liegt leicht darunter (Deutschland: 2.409 €/m²).

Preisentwicklung: Kaufpreiskorrektur nach starkem Anstieg

Die Kaufpreisentwicklung in Bräunlingen war in den letzten Jahren von einer extremen Volatilität geprägt. Von 2.362 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis bis 2021 auf 4.132 €/m² – ein Anstieg von über 75 %. Dieser Peak wurde in den folgenden Jahren nicht mehr erreicht. Bis 2026 ist der Kaufpreis auf 2.131 €/m² gefallen, was einem Rückgang von rund 43 % vom Höchststand entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.346 €/m² liegt damit wieder auf dem Niveau von 2018.

Die Mietentwicklung verlief anders. Von 8,22 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 10,12 €/m², fiel 2025 auf 9,37 €/m² und liegt 2026 bei 10,42 €/m². Die Mieten sind also insgesamt gestiegen, wenn auch mit Schwankungen. Die jährliche Wachstumsrate der Miete liegt bei rund 3,0 %, während die Kaufpreise seit 2021 durchschnittlich um 1,3 % pro Jahr sinken.

Diese Entwicklung zeigt einen Markt, in dem die Kaufpreise nach einer starken Phase der Wertsteigerung korrigiert werden, während die Mieten weiter steigen. Das Ergebnis ist eine deutlich gestiegene Bruttomietrendite.

Rendite: Überdurchschnittliche Kapitalverzinsung im ländlichen Raum

Mit einer Bruttomietrendite von 5,01 % liegt Bräunlingen deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (4,36 %) und leicht unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Bräunlingen Platz 85,4 – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 85 % der vergleichbaren Orte im Bundesland.

Der Kaufpreisfaktor von 19,95 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (20,98) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Ein niedriger Kaufpreisfaktor in Verbindung mit einer hohen Rendite zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis relativ hoch sind. In Bräunlingen hat sich dieser Effekt durch die gestiegenen Mieten und gesunkenen Kaufpreise in den letzten Jahren noch verstärkt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten bietet Bräunlingen eine der höchsten Renditen: Nur Eisenbach (5,48 %) und Wutach (5,19 %) liegen darüber. Bad Dürrheim als nächstgelegener Kurort mit 3.393 €/m² Kaufpreis und 10,43 €/m² Miete weist mit 3,69 % die niedrigste Rendite auf. Bräunlingen positioniert sich damit als einer der renditestärksten Orte im ländlichen Schwarzwald.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum trotz steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Bräunlingen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 5.752 auf 6.058 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,3 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 97 Einwohnern pro Quadratkilometer. Dieses Wachstum ist im ländlichen Raum nicht selbstverständlich und spricht für eine positive Nachfrageentwicklung am Wohnstandort.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosigkeit gestiegen: Der Indexwert stieg von 84 (2015) auf 99 (2023). Dieser Anstieg ist im regionalen Kontext zu betrachten: Der Schwarzwald-Baar-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Arbeitsmarkt-Index Rang 133 von rund 400 Kreisen, was im unteren Mittelfeld liegt. Die Dynamik des Kreises (Rang 147) ist schwächer als seine Strukturstärke (Rang 84).

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit lässt darauf schließen, dass Bräunlingen als Wohnstandort attraktiv bleibt, möglicherweise als Pendlerstandort für die Regionen Donaueschingen, Villingen-Schwenningen oder Freiburg. Die Stadt ist über das Ringzug-System an das Schienennetz angebunden und liegt an der Bundesstraße 31.

Standortfaktoren: Mittelständische Struktur und Verkehrsanbindung

Bräunlingen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von mittelständischen Unternehmen wie der Straub-Verpackungen GmbH, der Löwenbrauerei Friedrich Kalb KG und der Emil Frei GmbH & Co. KG, einem Hersteller von Lacken. Bis zum Beginn des 20. Jahrhunderts war die Stadt land- und handwerklich geprägt, wobei entlang der Breg und des Brändbaches Mühlen betrieben wurden.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bregtalbahn, deren Endpunkt Bräunlingen ist. Werktags bestehen stündliche Verbindungen nach Hüfingen, Donaueschingen, Villingen, Trossingen und Rottweil. Der Ortsteil Döggingen liegt an der Bundesstraße 31 und verfügt über einen Bahnhof an der Strecke Freiburg–Neustadt–Donaueschingen. Darüber hinaus ist die Stadt über ein Netz von Radwegen angebunden, darunter der Schwarzwald-Panorama-Radweg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Schwarzwald-Baar-Kreis auf Rang 89 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Dieser Platz im oberen Mittelfeld wird getragen vor allem vom Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 58), während die Dynamik (Rang 147) und der Arbeitsmarkt (Rang 133) schwächer abschneiden.