Blumberg, Stadt

Standort und Struktur

Blumberg liegt im südlichen Schwarzwald-Baar-Kreis auf 704 m ü. NHN und vereint die Lage am Rand der Schwäbischen Alb mit dem Zugang zum Wutachtal. Die 10.329 Einwohner verteilen sich auf 98,72 km², was einer Dichte von 105 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Stadt ist staatlich anerkannter Erholungsort und über die Bundesstraße 27 sowie die Wutachtalbahn (Museumsstrecke „Sauschwänzlebahn“) mit Stationen in Fützen und Zollhaus erschlossen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 9,52 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,69 Euro, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.335 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.451 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro, aber auch unter dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 20,44 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (20,98) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (23,49). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten Teilen Baden-Württembergs. Die Bruttomietrendite von 4,89 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,97 % und über dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Mit einem Perzentilrang von 82,5 % im Bundesland gehört Blumberg zu den 18 % der Orte mit der höchsten Mietrendite.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein ambivalentes Bild: Die Rendite liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %, während Miete und Kaufpreis nahe am Bundesmittel liegen. Blumberg ist damit ein Markt, in dem die Kaufpreise moderat sind und die Mieten über dem Bundesdurchschnitt liegen – eine Kombination, die die Rendite stützt, auch wenn sie den deutschen Durchschnitt nicht erreicht.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 7,16 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,50 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 19 Prozent über acht Jahre. Der Angebotskaufpreis bewegte sich in derselben Periode von 2.021 Euro im Jahr 2018 zunächst auf ein Hoch von 2.930 Euro im Jahr 2023, bevor er auf 1.575 Euro im Jahr 2026 fiel.

Zwei Anmerkungen zur Datenlage: Die aktuellen Marktdaten zeigen mit 9,52 Euro eine höhere Angebotsmiete als die Zeitreihe für 2026 (8,50 Euro). Ebenso liegt der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.335 Euro deutlich über dem Zeitreihenwert von 1.575 Euro für 2026. Diese Abweichung deutet auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken hin; die Zeitreihenwerte für 2026 sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die gegenläufige Entwicklung von steigender Miete und fallendem Kaufpreis seit dem 2023er Hoch ist bemerkenswert. Sie könnte auf eine Korrektur der Kaufpreise bei gleichzeitig weiter steigender Mietnachfrage hindeuten. Der Kaufpreisfaktor von 20,44 ist das Ergebnis dieser Dynamik: Ein moderater Kaufpreis bei einer Miete, die über dem Bundesdurchschnitt liegt, erzeugt eine überdurchschnittliche Rendite.

Demografie und regionale Einordnung

Die Bevölkerung Blumbergs wuchs von 9.975 Einwohnern im Jahr 2015 auf 10.329 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 3,55 Prozent. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2018 und 2021 gab es leichte Einbußen, bevor ab 2022 ein deutlicher Anstieg auf das aktuelle Niveau einsetzte.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Schwarzwald-Baar-Kreis mit einem Gesamt-Rang von 89 von rund 400 deutschen Kreisen im oberen Drittel ein. Besonders gut bewertet ist der Index „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 58. Schwächer schneiden die Indizes „Dynamik“ (Rang 147) und „Arbeitsmarkt“ (Rang 133) ab. Der Index „Wettbewerb und Innovation“ liegt mit Rang 91 ebenfalls im oberen Drittel.

Im regionalen Vergleich zeigt Blumberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt unter der von Tengen (10,45 Euro), Stühlingen (10,11 Euro) und Donaueschingen (10,09 Euro), aber über der von Wutach (8,07 Euro). Der Kaufpreis ist mit 2.335 Euro nicht der niedrigste unter den Nachbarorten – Wutach liegt mit 1.866 Euro darunter – aber deutlich unter den Werten von Stühlingen (3.257 Euro), Geisingen (3.090 Euro) und Bonndorf (3.088 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,89 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden: Sie wird von Wutach (5,19 %) und Bräunlingen (5,01 %) übertroffen, übertrifft aber Tengen (4,63 %), Hüfingen (4,37 %) und die drei Orte mit den höchsten Kaufpreisen (Stühlingen 3,73 %, Geisingen 3,71 %, Bonndorf 3,92 %). Das Muster ist klar: Die Orte mit den höchsten Kaufpreisen weisen die niedrigsten Renditen auf.