Hüfingen, Stadt

Marktüberblick

Hüfingen liegt als Kleinstadt am Ostrand des südlichen Schwarzwalds auf der Baarhochfläche rund vier Kilometer südlich von Donaueschingen. Mit 8.071 Einwohnern auf 58,53 km² und einer Bevölkerungsdichte von 138 Einwohnern je km² handelt es sich um eine mittelgroße Gemeinde im ländlichen Raum. Die Stadt ist staatlich anerkannter Erholungsort und Teil des Naturparks Südschwarzwald.

Der Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,32 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Schwarzwald-Baar-Kreises (9,69 Euro), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.560 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreiswert (2.451 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber rund 18 % unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,37 % liegt knapp über dem Landesmittel (4,36 %), deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (4,97 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,89 liegt nahe am Landesdurchschnitt (23,49) und über dem Kreiswert (20,98). Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen eher niedrig — ein Merkmal, das Hüfingen mit vielen Orten im Schwarzwald teilt, wo die Kaufpreise durch die attraktive Lage getrieben werden, die Mieten aber hinter dem Landeszentrum zurückbleiben.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenen Markt. Die Angebotsmiete stieg von 7,46 Euro (2018) auf 9,33 Euro (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 2,8 % entspricht. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Tief von 7,30 Euro (2020) folgte 2021 ein Sprung auf 8,34 Euro, 2022 fiel die Miete wieder auf 7,56 Euro, bevor sie ab 2023 kontinuierlich anstieg und 2025 mit 10,25 Euro ihren höchsten Wert erreichte. Der aktuelle Wert von 9,33 Euro (2026) liegt deutlich unter diesem Peak.

Der Kaufpreismarkt war noch schwankungsanfälliger. Nach 2.115 Euro (2018) fiel er 2019 auf einen Ausreißer von nur 911 Euro — ein Rückgang um mehr als 50 %, der auf methodische Veränderungen in den Daten oder einen statistischen Ausreißer hindeutet. Ab 2020 erholte sich der Preis und stieg bis 2022 auf 3.266 Euro an, was einem Anstieg von über 250 % gegenüber dem 2019er-Tief entspricht. Seit 2022 korrigierte der Kaufpreis kontinuierlich und liegt 2026 bei 2.292 Euro — immer noch 8 % über dem Niveau von 2018.

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) liegt bei 1,0 % für den Kaufpreis und 2,8 % für die Miete. Das bedeutet, dass die Mieten in diesem Zeitraum schneller wuchsen als die Kaufpreise — ein Muster, das sich in der Renditerekonstruktion niederschlägt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Hüfingens wuchs von 7.583 Einwohnern (2015) auf 8.071 (2024), was einem Anstieg von 6,4 % entspricht. Dieser Zuzug verlief nicht gleichmäßig: Nach einem leichten Rückgang von 2019 (7.921) auf 2021 (7.859) setzte ab 2022 wieder ein Wachstum ein, das 2023 mit 8.071 seinen höchsten Wert erreichte und 2024 stabil blieb.

Die Arbeitslosenquote stieg während der Pandemie auf 156 (2020), bevor sie bis 2022 auf 117 sank und 2023 mit 122 leicht anstieg. Die Werte liegen damit auf einem ähnlichen Niveau wie vor der Pandemie (2015: 128). Die hohe Arbeitslosigkeit im Verhältnis zur Bevölkerungszahl könnte auf eine Pendlerstruktur hindeuten: Menschen, die in Hüfingen wohnen, aber in größeren Städten wie Donaueschingen, Villingen-Schwenningen oder Freiburg arbeiten.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig hoher Arbeitslosigkeit ist ein interessantes Muster: Es deutet auf Zuzug hin, der nicht primär durch lokale Arbeitsnachfrage getrieben wird. Dies könnte auf Pendler oder Ruhestandsumzüge in den Schwarzwald zurückzuführen sein.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Hüfingen liegt im Schwarzwald-Baar-Kreis, dessen Standortfaktoren im Prognos-Zukunftsatlas 2025 gemessen wurden. Der Kreis erreichte den Gesamt-Rang 89 von rund 400 deutschen Kreisen — eine Position im oberen Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen ein klares Profil: Der Index Wohlstand und Soziale Lage rangiert auf Platz 58 und gehört damit zu den stärksten Bereichen des Kreises. Der Index Wettbewerb und Innovation folgt mit Platz 91 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ausgeprägt sind die Teilindizes Demografie (Platz 110) und insbesondere Dynamik (Platz 147) und Arbeitsmarkt (Platz 133). Diese Werte deuten auf eine Region hin, die zwar über gute wirtschaftliche Grundlagen verfügt, aber in puncto Wachstum und Beschäftigungsentwicklung Rückstand aufholt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen akademischen Standorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlands. Dies unterscheidet Hüfingen von größeren Städten im Schwarzwald-Baar-Kreis wie Villingen-Schwenningen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Hüfingen bei der Angebotsmiete (9,32 Euro) unter Donaueschingen (10,09 Euro) und Bad Dürrheim (10,43 Euro) liegt, aber über Wutach (8,07 Euro). Beim Kaufpreis liegt Hüfingen (2.560 Euro) im Mittelfeld der Nachbargemeinden — über Bräunlingen (2.346 Euro) und Blumberg (2.335 Euro), aber unter Donaueschingen (2.865 Euro) und Bad Dürrheim (3.393 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,37 % liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn (Donaueschingen 4,23 %, Bräunlingen 5,01 %, Blumberg 4,89 %, Wutach 5,19 %, Bad Dürrheim 3,69 %, Löffingen 4,93 %, Geisingen 3,71 %, Brigachtal 4,27 %), was den relativen Kaufpreisaufdruck gegenüber den Mieten bestätigt.