Furtwangen im Schwarzwald, Stadt

Marktüberblick: Höchste Rendite im Land bei moderatem Kaufpreis

Furtwangen im Schwarzwald bietet mit einer Bruttomietrendite von 5,79 Prozent die höchste Rendite im gesamten Bundesland Baden-Württemberg. Der Perzentilrang von 95,7 bedeutet, dass nur etwa vier Prozent aller Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Dieser Vorteil ergibt sich aus einer ungewöhnlichen Preisstruktur im Landesvergleich: Der Angebotskaufpreis von 2.050 Euro je Quadratmeter liegt 35 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, während die Angebotsmiete mit 9,89 Euro je Quadratmeter nur knapp 11 Prozent unter dem Landesmittel von 11,08 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 17,28 ist damit der niedrigste im Vergleich mit dem Schwarzwald-Baar-Kreis (20,98), dem Landesdurchschnitt (23,49) und dem Bundesdurchschnitt (rund 27). Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete macht Furtwangen zu einem der renditestärksten Standorte in Baden-Württemberg.

Die Angebotsmiete liegt zudem knapp zwei Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,69 Euro, während der Kaufpreis 16 Prozent unter dem Kreiswert von 2.451 Euro liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Märkte mit leichtem Kaufpreisrückgang

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung seit 2018 zeigt starke Schwankungen, die auf ein kleines Marktumfeld mit begrenztem Angebot hinweisen. Die Angebotsmiete stieg von 7,92 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,79 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 1,31 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8,93 Euro 2019 folgte ein Rückgang auf 8,26 Euro 2020, ein erneuter Anstieg auf 9,02 Euro 2021, ein weiterer Rückgang auf 8,20 Euro 2022, ein Sprung auf 10,68 Euro 2023, ein leichter Rückgang auf 10,29 Euro 2024 und 10,47 Euro 2025, bevor der Wert 2026 mit 8,79 Euro wieder deutlich sank.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich volatiler. Er fiel von 2.600 Euro 2018 auf 1.747 Euro 2019, stieg 2020 auf einen Ausreißer von 4.207 Euro, fiel 2021 auf 1.218 Euro, stieg 2022 auf 1.945 Euro und 2023 auf 2.404 Euro, sank 2024 auf 1.919 Euro, stieg 2025 auf 2.060 Euro und liegt 2026 bei 2.198 Euro. Der CAGR von -2,08 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt einen leichten Abwärtstrend, der jedoch durch die extreme Volatilität nur bedingt aussagekräftig ist. Die starken jährlichen Schwankungen bei Kauf- und Mietpreisen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Standortfaktoren: Hochschulstandort und wirtschaftliches Profil

Furtwangen liegt im Schwarzwald-Baar-Kreis, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 89 belegt. Damit zählt der Kreis zu den stärkeren Regionen in Deutschland. Die Einzelindizes zeigen jedoch unterschiedliche Profile: Der Wohlstand mit Rang 58 gehört zu den stärksten Bereichen, während die Dynamik mit Rang 147 und der Arbeitsmarkt mit Rang 133 deutlich schwächer abschneiden. Die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 91) und die Stärke insgesamt (Rang 84) liegen im oberen Mittelfeld. Die Demografie (Rang 110) weist auf altersbedingte Herausforderungen hin.

Die Bevölkerung Furtwangen sank von 9.091 Einwohnern 2015 auf 8.876 im Jahr 2021, erholte sich dann leicht auf 9.030 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Fläche von 82,57 Quadratkilometern. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 165 Personen.

Ein wichtiger struktureller Faktor ist die Hochschule Furtwangen (HFU), die mit 2.352 Studierenden am Standort Furtwangen (von insgesamt 4.338 Studierenden der gesamten HFU) ein bedeutender Arbeitgeber und Nachfragemotor ist. Die HFU, gegründet 1850 als erste deutsche Uhrmacherschule, bietet Studiengänge in vier Fakultäten an: Computer Science & Applications, Engineering & Technology, Health, Medical & Life Sciences sowie Business, Design & Media. Der Hochschulstandort erzeugt eine nachhaltige Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere nach kleineren Einheiten, was die Mietpreise stabilisiert.

Regionale Einordnung: Über dem Nachbarmittel, über dem Landesdurchschnitt

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,3 Kilometern zeigt Furtwangen ein deutliches Muster: Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis liegen über dem Nachbarmittel. Die Angebotsmiete von 9,89 Euro je Quadratmeter ist die dritthöchste im Umkreis – nur Schönwald (11,02 Euro), Unterkirnach (10,65 Euro) und St. Märgen (10,20 Euro) liegen darüber. Alle anderen fünf Nachbarorte haben niedrigere Mieten.

Der Angebotskaufpreis von 2.050 Euro je Quadratmeter liegt sogar bei sieben der acht Nachbarorte darüber. Nur Gütenbach (1.197 Euro), Schönwald (1.819 Euro), Vöhrenbach (2.048 Euro), Triberg (1.943 Euro), St. Märgen (2.045 Euro), Schonach (1.724 Euro) und Eisenbach (2.045 Euro) sind günstiger. Lediglich Unterkirnach (2.399 Euro) ist teurer.

Die Bruttomietrendite von 5,79 Prozent liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarn. Sie übertrifft Vöhrenbach (5,12 Prozent), Triberg (5,21 Prozent), Eisenbach (5,48 Prozent) und Unterkirnach (5,33 Prozent), liegt aber unter Gütenbach (7,69 Prozent), Schönwald (7,27 Prozent), St. Märgen (5,99 Prozent) und Schonach (6,25 Prozent).

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis im regionalen Vergleich resultiert aus der Anziehungskraft des Hochschulstandorts, der sowohl die Mietnachfrage als auch die Kaufpreisanfälligkeit stützt. Die hohe Landesrendite entsteht erst im Vergleich zum teureren Landesdurchschnitt, nicht im regionalen Kontext.