Simonswald

Lage und Marktüberblick

Simonswald liegt im Simonswälder Tal, einem Teil des Naturparks Südschwarzwald, etwa 25 Kilometer nordöstlich von Freiburg im Breisgau. Die 74,31 Quadratkilometer große Gemeinde umfasst fünf Ortsteile mit insgesamt 67 Dörfern, Weilern, Zinken und Höfen und hat rund 3.094 Einwohner. Als staatlich anerkannter Erholungsort mit mildem Klima ist Fremdenverkehr eine der Haupteinnahmequellen, ergänzt durch Kleinindustrie (insbesondere Präzisions- und Uhrenbau), Handwerk und Handel. Die Deutsche Uhrenstraße verläuft durch den Ort.

Die Immobilienpreise in Simonswald liegen im nationalen und regionalen Vergleich im unteren bis mittleren Segment. Die Angebotsmiete beträgt 8,91 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, aber deutlich unter dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 11,87 Euro im Landkreis Emmendingen. Der Angebotskaufpreis von 2.689 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, liegt jedoch unter dem Landesmittel von 3.140 Euro und dem Kreiswert von 3.621 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,14 ist leicht höher als der Bundesdurchschnitt von 23,49, aber niedriger als der Kreiswert von 25,56.

Preisentwicklung und Rendite

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen für Simonswald starke Schwankungen, die für kleine Märkte typisch sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,33 Euro pro Quadratmeter (2019) und 10,50 Euro (2020). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.325 Euro (2019) und 3.873 Euro (2023). Bei wenigen Inseraten können einzelne Angebote den Durchschnitt stark beeinflussen.

Der Kaufpreis-CAGR von 10,96 Prozent über die gesamte Reihe ist stark von den Extremwerten in 2019 und 2023 geprägt und lässt keine einfache Trendaussage zu. Die Miete zeigt mit einem CAGR von 4,88 Prozent eine moderatere Entwicklung.

Die aktuellen Werte weichen von den Werten der Zeitreihe für 2026 ab: Während die Zeitreihe einen Kaufpreis von 3.590 Euro und eine Miete von 8,65 Euro ausweist, zeigt der Marktüberblick 2.689 Euro und 8,91 Euro. Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückzuführen sein.

Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, aber leicht über dem Kreiswert von 3,97 Prozent. Simonswald belegt im Bundesland damit das 29. Perzentil – von den 1.102 betrachteten Orten liegt die Rendite an rund 71 Prozent der Stellen höher. Der niedrige Renditewert korrespondiert mit dem über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufpreis, während die Miete nur marginal darunter liegt.

Regionale Einordnung

Simonswald liegt im unteren Preissegment seiner Nachbargemeinden. Von den acht vergleichbaren Orten im Umkreis bis 10,6 Kilometer Entfernung ist nur Gütenbach mit 7,67 Euro Miete und 1.197 Euro Kaufpreis deutlich günstiger. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich höher: Winden im Elztal (5,2 km) mit 9,50 Euro Miete und 3.232 Euro Kaufpreis, Gutach im Breisgau (5,5 km) mit 10,66 Euro und 3.320 Euro, St. Peter (9,6 km) mit 11,70 Euro und 3.418 Euro. Die nächstgrößeren Städte Waldkirch (7,1 km) und Glottertal (10,6 km) erreichen mit über 13 Euro Miete und über 4.500 Euro Kaufpreis ein deutlich höheres Preisniveau. Biederbach (10,5 km) liegt mit 8,15 Euro Miete und 3.020 Euro Kaufpreis in der Nähe von Simonswald, weist aber mit 3,24 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf.

Die niedrigeren Preise in Simonswald im Vergleich zu den größeren Nachbarn entsprechen dem Muster einer ländlichen Gemeinde im Schwarzwald, die zwar von der Lage im Naturpark profitiert, aber nicht über die Infrastruktur und das Angebot einer Stadt verfügt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Simonswald ist seit 2015 um 0,71 Prozent von 3.116 auf 3.094 Einwohner zurückgegangen. Nach einem kontinuierlichen Rückgang von 2015 bis 2019 (Tiefpunkt: 3.030) stabilisierte sich die Bevölkerung ab 2020 wieder leicht und liegt seit 2023 bei 3.094. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Schwarzwald typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei einem Wert von 45, entsprechend etwa 4,5 Prozent. Die Entwicklung verläuft unregelmäßig mit einem Tiefpunkt von 2,4 Prozent im Jahr 2017 und einem Höchstwert von 4,5 Prozent 2023. Die absolute Höhe der Quote bleibt moderat und spiegelt die Struktur der Gemeinde wider: Neben dem Fremdenverkehr als saisonalem Arbeitgeber prägen Kleinindustrie (Uhrenbau, Präzisionsfertigung), Handwerk und Land- sowie Forstwirtschaft den Arbeitsmarkt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Emmendingen mit dem Gesamtrang 77 von rund 400 deutschen Kreisen als überdurchschnittlich. Besonders gut schneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 31 ab. Im Stärke-Index liegt der Kreis mit Rang 116 im mittleren Bereich. Der Wohlstands-Index erreicht Rang 44, während die Indizes für Demografie (136) und Arbeitsmarkt (140) schwächer abschneiden.