Biederbach

Marktüberblick und regionale Einordnung

Biederbach ist eine Streusiedlungsgemeinde im Schwarzwald im Landkreis Emmendingen mit rund 1.721 Einwohnern auf 31,35 km². Die Siedlungsstruktur mit 38 Dörfern, Weilern, Zinken und Einzelgehöften prägt das Gemeindegebiet, das sich im Tal des Biederbaches auf 350 bis 660 Metern Höhe erstreckt. Die Gemeinde liegt etwa drei Kilometer nordöstlich der Stadt Elzach und gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Elzach.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine auffällige Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,15 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,87 Euro und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.020 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.621 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,24 Prozent, die unter den meisten vergleichbaren Nachbarorten liegt. Der nächste Nachbarort mit ähnlicher Struktur, Hofstetten (7,5 km), weist mit 3,21 Prozent eine vergleichbare Rendite auf. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 3,41 und 5,64 Prozent deutlich höher. Der Kaufpreisfaktor von 30,88 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 25,56 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Biederbach mit einem Wert von 3,27 Prozent einen der unteren Plätze.

Der hohe Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Miete bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete überdurchschnittlich hoch ist. Investoren zahlen für die erzielbare Miete einen höheren Preis als in den meisten anderen Orten des Landes.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Daten zeigen eine bemerkenswerte Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,41 Euro (2020) und 10,50 Euro (2025) – die Spanne zwischen dem Tiefst- und dem Höchstwert beträgt damit fast das Doppelte. Der Anstieg von 6,00 Euro (2023) auf 10,00 Euro (2024) und weiter auf 10,50 Euro (2025) entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 8,13 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ebenfalls volatil, jedoch in die entgegengesetzte Richtung. Nach einem Wert von 3.141,89 Euro pro Quadratmeter (2018) und einem Tief von 2.680,84 Euro (2023) folgte 2024 ein Anstieg auf 3.225,81 Euro. Im Jahr 2025 brach der Kaufpreis jedoch auf 1.996,67 Euro ein – ein Rückgang von rund 38 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei -6,27 Prozent.

Diese Entwicklung ist ungewöhnlich: Während die Mieten stark gestiegen sind, sind die Kaufpreise im Jahr 2025 deutlich gesunken. Dieser Gegensatz hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite im Verhältnis zu früheren Jahren verbessert haben könnte, auch wenn sie im bundesweiten Vergleich weiterhin niedrig bleibt. Die hohe Volatilität in einem kleinen Markt kann bei geringer Transaktionszahl auftreten, wenn einzelne Verkäufe oder neue Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Biederbachs ist seit 2015 um 2,38 Prozent von 1.763 auf 1.721 (2024) zurückgegangen. Der stärkste Rückgang trat 2020 bis 2021 auf, als die Einwohnerzahl von 1.744 auf 1.696 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl wieder leicht (1.697 im Jahr 2022, 1.721 im Jahr 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote liegt mit 0,9 Prozent (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2019 bei 0,89 Prozent und erreichte 2020 mit 1,35 Prozent ihren höchsten Wert im betrachteten Zeitraum. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 10 Personen. Die Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Standortfaktoren

Der Landkreis Emmendingen, dem Biederbach angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv ist der Dynamik-Rang mit Platz 31, der auf eine gute Entwicklungsdynamik des Kreises hinweist. Der Stärken-Rang mit Platz 116 liegt im mittleren Bereich. Die Teilindizes zeigen Werte zwischen Platz 44 (Wohlstand und soziale Lage) und Platz 140 (Arbeitsmarkt). Der Demografie-Index liegt mit Platz 136 im unteren Mittelfeld, was auf demografische Herausforderungen im Kreis hinweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Biederbach verfügt über eine Grundschule und einen Kindergarten, bietet also grundlegende Bildungsinfrastruktur. Die Gemeinde ist über Wanderwege des Schwarzwaldvereins an das touristische Netz angebunden.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, guter Dynamik des Kreises und der ländlichen Lage im Schwarzwald schafft ein stabiles, wenn auch kleines lokales Umfeld.