Mühlenbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Mühlenbach ist ein staatlich anerkannter Erholungsort im Seitental der Kinzig im mittleren Schwarzwald mit rund 1.660 Einwohnern auf 31,22 km². Der Ort liegt an der B 294 und ist über den Bahnhof Haslach im Kinzigtal an die Schwarzwaldbahn angebunden. Die Grund- und Hauptschule befindet sich im Ort, weiterführende Schulen sind in den Nachbarstädten Haslach und Hausach.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,26 € je m² knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €), der Angebotskaufpreis von 3.258 € je m² liegt jedoch deutlich darüber. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,41 %, die unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegt – unter dem Ortenaukreis-Durchschnitt (4,33 %), unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (4,36 %) und weit unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 29,31 liegt entsprechend über allen Vergleichswerten (Kreis: 23,78, Land: 23,49). Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Mühlenbach mit 5,8 % einen der unteren Ränge, was die Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis bestätigt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen mit Korrektur 2024–2026

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die sich in den CAGR-Werten kaum widerspiegelt: Der Miet-CAGR beträgt 3,18 %, der Kaufpreis-CAGR nur 0,01 % über den jeweiligen Beobachtungszeiträume. Dahinter verbergen sich starke Schwankungen.

Die Angebotsmiete fiel von 8,57 €/m² (2019) auf ein Tief von 5,44 €/m² (2021), stieg dann bis 2024 auf 11,00 €/m² an und liegt 2026 mit 10,67 €/m² leicht darunter. Der Kaufpreis entwickelte sich noch extremer: Von 1.904 €/m² (2019) stieg er auf 3.241 €/m² (2022) und erreichte 2024 mit 3.952 €/m² fast das Doppelte des Ausgangsniveaus. Bis 2026 fiel er auf 1.906 €/m² – praktisch auf das Niveau von 2019 zurück.

Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster eines starken Anstiegs in der Pandemiephase mit anschließender Korrektur. Bei Mühlenbach ist die Amplitude jedoch besonders groß: Der Kaufpreisanstieg von 2019 bis 2024 betrug über 107 %, die Korrektur bis 2026 fast 52 %. Die Miete zeigt ähnliche Schwankungen, jedoch in geringerem Maße (von 5,44 auf 11,00 €/m² entspricht einem Anstieg von 102 %).

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Unter dem Landesdurchschnitt bei der Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Mühlenbach bei der Angebotsmiete (9,26 €/m²) unter dem Ortenaukreis-Durchschnitt (10,58 €/m²) und dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 €/m²), jedoch leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²).

Beim Kaufpreis von 3.258 €/m² liegt Mühlenbach über dem Kreisdurchschnitt (3.012 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Diskrepanz zwischen relativ niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Vergleich: 3,41 % liegen deutlich unter dem Kreiswert (4,33 %), dem Landeswert (4,36 %) und dem Bundeswert (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 29,31 ist entsprechend hoch und liegt über dem Kreiswert (23,78) und dem Landeswert (23,49).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mühlenbach hat mit 9,26 €/m² eine niedrigere Miete als Haslach (10,74 €), Hausach (10,05 €) und Elzach (10,50 €), aber höhere als Hofstetten (8,31 €) und Gutach (8,94 €). Der Kaufpreis von 3.258 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – unter Fischerbach (3.805 €) und Elzach (3.530 €), aber über Steinach (2.547 €) und Gutach (2.341 €). Die Bruttomietrendite von 3,41 % liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarorte: Nur Gutach (4,58 %), Steinach (3,95 %), Haslach (3,98 %) und Hausach (3,85 %) bieten höhere Renditen, während Hofstetten (3,21 %), Fischerbach (3,28 %) und Biederbach (3,24 %) niedrigere Werte aufweisen.

Mühlenbach folgt damit dem Muster des Ortenaukreises insgesamt: Die Mieten sind leicht unter dem Landesdurchschnitt, die Kaufpreise liegen nahe dem Landesmittel. Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich ist auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zurückzuführen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung bei schwachem Entwicklungsimpuls

Die Bevölkerung Mühlenbachs ist seit 2015 relativ stabil: Von 1.653 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich leicht ansteigend auf einen Höchststand von 1.701 (2018 und 2020), seither leicht rückläufig auf 1.660 (2023/2024). Über den gesamten Zeitraum entspricht das einer Veränderung von +0,42 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Schwarzwald typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,6 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit 17 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 1.660 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich über den Zeitraum zwischen 1,11 % (2021) und 1,69 % (2017) – durchweg niedrige Werte.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Ortenaukreis, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 112 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 84 im oberen Drittel, während Demografie (141), Arbeitsmarkt (164) und Wohlstand sowie soziale Lage (152) im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 139 deutet auf geringe Entwicklungsimpulse hin. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit und dem Status als staatlich anerkannter Erholungsort spricht für eine gewisse Siedlungsstabilität, die sich auch im Immobilienmarkt niederschlägt. Die schwachen Prognos-Ränge in den Bereichen Demografie und Wohlstand stehen jedoch im Widerspruch zu einer dynamischen Entwicklung.