Fischerbach

Lage und Struktur

Fischerbach liegt im mittleren Kinzigtal des Schwarzwalds, rund 4,5 km südlich der Stadt Hausach und 2 km nördlich von Haslach. Die Gemeinde mit 1.746 Einwohnern auf 20,29 km² ist ein staatlich anerkannter Erholungsort, der sich von der Kinzig (220 m ü. NHN) die bewaldeten Hänge hinauf bis zum Brandenkopfs (946 m) erstreckt. Fast zwei Drittel der Gemarkung bestehen aus Wald. Der Ort liegt etwas abseits der Bundesstraße 33 und gehört zur Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Haslach im Kinzigtal.

Das mittlere Schwarzwald-Kinzigtal prägt die Struktur: Fischerbach ist eine kleine, ländlich geprägte Gemeinde mit Grundschule und Kindergarten, ohne eigene Hochschule oder nennenswerte Industrie. Die Lage abseits der Bundesstraße 33 und die bewaldete Umgebung sind für Erholungssuchende attraktiv, können aber den täglichen Pendleralltag erschweren.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.805 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,41 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis deutlich über dem Ortenaukreis-Durchschnitt von 3.012 Euro (um 26 %) und auch über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro. Die Angebotsmiete liegt knapp unter dem Ortenaukreis-Mittel von 10,58 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,45 — das bedeutet, dass der Kaufpreis demnach dem 30,45-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Ortenaukreis liegt er bei 23,78, in Baden-Württemberg bei 23,49. Der Faktor in Fischerbach liegt damit rund 28 % über dem Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,28 %. Dieser Wert liegt unter dem Ortenaukreis-Durchschnitt von 4,33 %, unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 3,81 % in Baden-Württemberg gehört Fischerbach zu den Orten mit der niedrigsten Bruttomietrendite im gesamten Bundesland — von den 1.102 bewerteten Orten im Land liegt nur etwa jeder 25. Ort darunter.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 2.212 Euro/m² (2019) und 4.700 Euro/m² (2024). Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,94 Euro/m² (2023) und 12,65 Euro/m² (2021).

Ein deutlicher Höhepunkt lag 2021 mit 4.132 Euro/m² beim Kaufpreis und 12,65 Euro/m² bei der Miete. Darauf folgte ein Einbruch 2023 auf 2.406 Euro/m² bzw. 6,94 Euro/m². 2024 folgte ein starker Anstieg auf 4.700 Euro/m² beim Kaufpreis, während die Miete mit 9,50 Euro/m² ein mittleres Niveau erreichte. Die Prognosewerte für 2025 und 2026 zeigen beim Kaufpreis eine leichte Stabilisierung um 4.675–4.714 Euro/m², bei der Miete einen Anstieg auf 11,83 Euro/m² in 2026.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 7,43 % beim Kaufpreis und 4,48 % bei der Miete. Die starke Volatilität in den Angebotswerten deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die angebotenen Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Inseratwerte handelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Fischerbach beim Kaufpreis mit 3.805 Euro/m² deutlich über dem Nachbarmittel. Haslach (3.238), Hausach (3.130) und Zell (2.766) liegen alle unter dem Fischerbacher Niveau. Nur Mühlenbach (3.258) kommt dem nahe. Bei der Miete liegt Fischerbach mit 10,41 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbarn — höher als Steinach (8,37) und Hofstetten (8,31), aber niedriger als Haslach (10,74) und Zell (10,13).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Fischerbach ist seit 2015 relativ stabil bei rund 1.750 Einwohnern. Von 1.739 (2015) auf 1.746 (2024) entspricht das einem Wachstum von 0,4 %. Der Höchstwert der letzten Jahre lag 2016 bei 1.798 Einwohnern, der Tiefstwert 2023 und 2024 bei 1.746. Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,55 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Diese niedrige Arbeitslosenquote entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Südwesten Deutschlands, die oft von der Nähe zu größeren Arbeitsmärkten (Offenburg, Freiburg) profitieren.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung geht einher mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen. Mit nur 20,29 km² Gemeindefläche, von der zwei Drittel Wald sind, ist das Baulandangebot begrenzt.

Der Ortenaukreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 112 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 139 für Dynamik, 121 für Stärke, 84 für Wettbewerb und Innovation, 152 für Wohlstand und soziale Lage sowie 141 für Demografie. Diese Werte beschreiben den Kreis als Ganzes, nicht die einzelne Gemeinde Fischerbach.

Einordnung und Perspektiven

Fischerbach weist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen in ganz Baden-Württemberg auf (Perzentilrang 3,81 %). Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination eines hohen Kaufpreises (3.805 Euro/m²) und einer mittleren Miete (10,41 Euro/m²). Die Rendite liegt damit unter allen Nachbarorten außer Hofstetten (3,21 %), zu dem Fischerbach mit 3,28 % leicht darüber liegt.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor (30,45) macht Fischerbach für reine Mietinvestoren weniger attraktiv als andere Orte im Ortenaukreis. Der Kaufpreisfaktor liegt 28 % über dem Kreisdurchschnitt, was bedeutet, dass Anleger länger brauchen, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen zu refinanzieren.

Als staatlich anerkannter Erholungsort im Schwarzwald könnte der Ort eine Nische für Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze bedienen — dies ist jedoch eine plausible Vermutung, keine belegte Tatsache.

Die Kombination aus begrenztem Bauland (zwei Drittel Wald), stabiler Bevölkerung und Erholungsort-Status geht einher mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen, auch wenn die Mietrenditen im bundesweiten Vergleich niedrig ausfallen.