Bad Peterstal-Griesbach

Marktüberblick

Bad Peterstal-Griesbach liegt im oberen Renchtal im badischen Schwarzwald und vereint die beiden historischen Kurorte Bad Peterstal und Bad Griesbach in einer Gemeinde. Mit 2.763 Einwohnern auf 41,2 km² ist der Ort ein kleines, ländlich geprägtes Gemeindegebiet mit Dichte von 67 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort ist als anerkannter Kurort mit Thermal- und Heilquellen bekannt und wurde 2017 als erster Premiumwanderort in Deutschland zertifiziert. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Renchtalbahn (SWEG) und die Bundesstraße 28.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Struktur eines kleinen Schwarzwaldkurorts wider: Angebotsmiete und Kaufpreise liegen deutlich unter den Werten des Bundesdurchschnitts und des Landes Baden-Württemberg. Die Bruttomietrendite von 5,12 % liegt jedoch knapp über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und deutlich über dem Landes- und Kreiswert (jeweils rund 4,3 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,52 ist einer der niedrigsten im Vergleich — er liegt mehr als 4 Punkte unter dem Ortenaukreis-Durchschnitt (23,8) und rund 4 Punkte unter dem Bundesdurchschnitt. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen deutschen Orten.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine hohe Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Der Jahres-CAGR liegt bei 4,85 % für die Miete und 6,22 % für den Kaufpreis — beide Werte glätten die starken Schwankungen der Einzeljahre.

Besonders auffällig ist der Mietwert von 14,00 €/m² im Jahr 2020, der mehr als doppelt so hoch liegt wie die umliegenden Jahre (6,36 €/m² 2018, 7,13 €/m² 2019, 6,51 €/m² 2021). Dieser Ausreißer verzerrt die Zeitreihe erheblich und ist wahrscheinlich auf eine kleine Anzahl sehr hochpreisiger Inserate im Angebot zurückzuführen. Ohne diesen Wert läge die Entwicklung der Angebotsmiete deutlich flacher.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster mit einem Höhepunkt 2023 bei 2.413 €/m², gefolgt von einem Rückgang auf 1.857 €/m² im Jahr 2024. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,86 €/m² und der Kaufpreis von 2.076 €/m² liegen damit wieder im Bereich der Vor-Corona-Jahre. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bad Peterstal-Griesbach ist seit 2015 relativ stabil bei rund 2.750 Einwohnern. Von 2.745 (2015) auf 2.763 (2024) entspricht das einem Wachstum von 0,66 % über den Zeitraum — ein nahezu unveränderter Bestand. Die Bevölkerungsdichte von 67 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 2,28 % (2015) über einen Tiefpunkt von 2,02 % (2018–2019) auf 3,42 % (2023). Der Anstieg ist deutlich und entspricht dem Muster vieler ländlicher Regionen während und nach der Pandemie. Mit 58 Arbeitslosen bleibt die absolute Zahl jedoch gering.

Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit deutet auf eine strukturelle Veränderung hin: Der Ort verliert nicht an Einwohnern, aber der Arbeitsmarkt verschlechtert sich. Das kann mit der Bedeutung des Tourismus und des Kurwesens zusammenhängen, das saisonal und konjunkturanfällig ist.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Ortenaukreises, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein gemischtes Bild. Mit Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld im Gesamtindex. Schwach ausgeprägt sind jedoch die Bereiche Demografie (Rang 141), Arbeitsmarkt (Rang 164) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 152). Positiv fällt der Index Wettbewerb/Innovation mit Rang 84 aus.

Die Dynamik-Rangierung (139) deutet darauf hin, dass sich der Kreis in puncto Entwicklungsdynamik im unteren Drittel positioniert. Diese Werte sind kreisbezogen und lassen sich nicht direkt auf die Gemeinde übertragen, sie geben aber einen Hinweis auf den übergeordneten Rahmen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur beschränkt sich auf eine Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule in Bad Peterstal und eine Grundschule in Bad Griesbach.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 14,4 km zeigt Bad Peterstal-Griesbach ein eindeutiges Profil: Die Angebotsmiete von 8,86 €/m² ist die niedrigste unter allen Nachbarorten (geteilt mit Oberwolfach). Der Kaufpreis von 2.076 €/m² liegt im unteren Mittelfeld — deutlich unter Nordrach (3.678 €/m²), Lautenbach (4.046 €/m²) und Gengenbach (3.403 €/m²), aber über Bad Rippoldsau-Schapbach (1.352 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,12 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Oberwolfach (4,27 %) und Gengenbach (3,9 %), aber niedriger als die von Oppenau (6,41 %) und Bad Rippoldsau-Schapbach (7,29 %). Die höheren Renditen in Oppenau und Bad Rippoldsau-Schapbach resultieren aus einer Kombination moderater Kaufpreise und vergleichsweise hoher Mieten.

Bad Peterstal-Griesbach positioniert sich damit als günstigerer Standort im Schwarzwaldvergleich: Niedrigere Kaufpreise bei ebenfalls niedrigeren Mieten führen zu einer soliden, aber nicht herausragenden Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 19,52 — der niedrigste unter allen Nachbarorten — unterstreicht, dass der Ort im Vergleich zu seinen Mieten relativ günstig zu kaufen ist.