Zell am Harmersbach, Stadt

Marktüberblick

Zell am Harmersbach liegt im Ortenaukreis im Westen des Schwarzwalds und vereint auf 36,41 km² Fläche 8.295 Einwohner. Die Stadt war im Heiligen Römischen Reich die kleinste Freie Reichsstadt und ist heute Sitz der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit Biberach, Nordrach und Oberharmersbach. Die historische Altstadt steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bieten sich Wohnungen zu einer Angebotsmiete von 10,13 Euro je Quadratmeter und zu einem Angebotskaufpreis von 2.766 Euro je Quadratmeter an. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,76. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Der Kaufpreis ist in der historischen Zeitreihe von 1.797 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.638 Euro (2026) verlaufen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 4,9 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Der Preis stieg bis 2021 auf 3.290 Euro je Quadratmeter, fiel dann bis 2023 auf 2.850 Euro ab, erholte sich 2024 auf 3.117 Euro und sank 2025 und 2026 wieder auf 2.638 Euro.

Die Angebotsmiete entwickelte sich deutlich stabiler. Sie stieg von 7,63 Euro (2018) auf 9,39 Euro (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,6 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2018 und 2019 sowie 2024 und 2025.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.766 Euro liegt über dem 2026-Wert der Zeitreihe (2.638 Euro). Diese Diskrepanz zeigt, dass der aktuelle Marktpreis leicht über dem historischen Trendwert liegt. Die unterschiedliche Dynamik von Kaufpreis und Miete – der Kaufpreis steigt doppelt so schnell wie die Miete – führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 4,39 Prozent unter dem Niveau liegt, das sich bei einer stabileren Preisentwicklung ergeben würde.

Regionale Einordnung

Zell am Harmersbach liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,13 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt des Ortenaukreises (10,58 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.766 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert (3.012 Euro) und dem Landeswert (3.140 Euro).

Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro) liegt Zell in beiden Kennzahlen darüber. Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent entspricht annähernd dem Kreis- (4,33 %) und Landeswert (4,36 %), liegt aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,76 ist niedriger als der Kreiswert (23,78) und der Landeswert (23,49), was auf ein günstigeres Miete-Kaufpreis-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein auffälliges Muster: Oberharmersbach (5,6 km) weist mit 2.303 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf und erzielt zugleich die höchste Bruttomietrendite (4,96 %). Zell liegt mit 2.766 Euro Kaufpreis knapp darüber und erreicht mit 4,39 % eine ebenfalls überdurchschnittliche Rendite. Zum Vergleich: Biberach (2,6 km entfernt) weist bei einem Kaufpreis von 3.640 Euro eine Rendite von nur 3,56 % auf, Nordrach (5,8 km) bei 3.678 Euro Kaufpreis sogar nur 3,19 %. Die Renditen der übrigen Nachbarorte liegen zwischen 3,28 % und 4,25 %.

Der Perzentilrang von 58,1 im Bundesland zeigt, dass Zell am Harmersbach bei der Bruttomietrendite im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Zell am Harmersbach ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 8.039 Einwohnern (2015) auf 8.295 (2024), einem Anstieg von rund 3,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 228 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Ortenaukreis, zu dem Zell gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Platz 112 in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 84 deutlich über dem Durchschnitt, während die Indizes für Arbeitsmarkt (Platz 164), Demografie (Platz 141) und Wohlstand sowie soziale Lage (Platz 152) unterdurchschnittlich sind. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 139 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus einem überdurchschnittlichen Innovationsindex und schwächeren Werten bei Arbeitsmarkt und Demografie entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde im Schwarzwald, die wirtschaftlich stabil ist, aber mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert ist.