Berghaupten

Standort und Gemeindestruktur

Berghaupten ist eine der kleinsten Gemeinden Baden-Württembergs: Auf 9,68 km² leben 2.532 Menschen (2024), was einer Dichte von 262 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt im vorderen Kinzigtal im Mittleren Schwarzwald, direkt an Gengenbach angrenzend, und ist staatlich anerkannter Erholungsort sowie Portalgemeinde des Naturparks Schwarzwald Mitte/Nord. Sie ist die zweitkleinste Gemeinde im Ortenaukreis und bildet eine eigene Verwaltungsgemeinschaft mit Gengenbach und Ohlsbach. Die Lage abseits der Bundesstraße 33 verleiht dem Ort eine ruhige, vom Durchgangsverkehr entkoppelte Position, während die Nähe zur Kreisstadt Offenburg (7,6 km) und die Anbindung an die B33 eine Pendlerrelation zu diesem Oberzentrum ermöglichen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.349 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,86 Euro pro Quadratmeter. Damit übertrifft Berghaupten den Durchschnitt des Ortenaukreises (3.012 €/m² Kaufpreis, 10,58 €/m² Miete) und auch den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 €/m², 11,08 €/m²) deutlich. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis um 39 % über dem deutschen Mittel von 2.409 €/m², die Miete um 33 % über 8,92 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,54 und liegt damit knapp über dem Landes- (23,49) und dem Bundesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,25 % liegt leicht unter dem Kreis- (4,33 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %), aber deutlich über dem deutschen Niveau von 5,10 %. Das Perzentil der Rendite im Bundesland beträgt 47,46 %, was einer mittleren Position innerhalb Baden-Württembergs entspricht.

Die Nachbargemeinden zeigen ein ähnliches Muster: Gengenbach (1,9 km) weist mit 3.403 €/m² einen vergleichbaren Kaufpreis auf, Ohlsbach (2,7 km) mit 3.450 €/m² sogar einen leicht höheren. Die Renditen der Nachbarn liegen mit 3,8–3,9 % niedriger als in Berghaupten, was auf die dortigen höheren Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist. Offenburg als nächstes Oberzentrum (7,6 km) liegt mit 3.354 €/m² und 11,93 €/m² nahezu auf demselben Niveau wie Berghaupten.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Angebotswerte zeigen extreme Schwankungen, die auf die geringe Markttiefe der kleinen Gemeinde zurückzuführen sind. Bei nur 9,68 km² Fläche und 2.532 Einwohnern sind die absoluten Zahlen der Inserate sehr gering, sodass einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen einem Tief von 9,00 €/m² (2023) und einem Hoch von 13,46 €/m² (2024). Der CAGR von 4,23 % über die Reihe hinweg maskiert diese Volatilität. Beim Kaufpreis reicht die Spanne von 2.580 €/m² (2022) über 4.556 €/m² (2023) bis 4.430 €/m² (2025), mit einem prognostizierten Rückgang auf 2.697 €/m² für 2026. Der CAGR von -2,67 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Auf- und Abwärtstrend wider.

Diese Schwankungen machen eine zuverlässige Trendableitung aus den Angebotswerten schwierig. Sie sind ein strukturelles Merkmal kleiner Märkte mit geringer Fallzahl und sollten bei der Interpretation berücksichtigt werden.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Berghaupten zeigt seit 2019 ein klares Wachstum: Nach einem Tiefpunkt von 2.389 Einwohnern (2019) stieg die Zahl auf 2.532 (2024), ein Plus von 4,8 % seit Beginn der Reihe 2015. Dieser Zuzug steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 % und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist zwar leicht gestiegen (2015: 1,79 %), bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Die hohe Beschäftigung spricht für eine gute Anbindung an den Arbeitsmarkt, vermutlich nach Offenburg oder in das Umland.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Ortenaukreis, zu dem Berghaupten gehört, auf Platz 112 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 84), während er im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 164) und Demografie (Rang 141) schwächer abschneidet. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 152 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.