Offenburg, Stadt
Offenburg (PLZ 77652) liegt im Ortenaukreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 62.195 Einwohner auf 78,4 km², das entspricht 794 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,93 € pro m², der Kaufpreis bei 3.354 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,27 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,4 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Offenburg über dem Renditeniveau von 49 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,81 € auf 11,87 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Ortenaukreis Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 139, Stärkerang 121). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ortenberg, Schutterwald und Ohlsbach an.
Immobilienpreise in Offenburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Offenburg, Stadt
Offenburg als größte Stadt des Ortenaukreises und Oberzentrum am Ausgang des Kinzigtals zeigt steigende Angebotspreise und -mieten. Die Stadt liegt mit ihren Miet- und Kaufpreisen über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, profitiert von einer wachsenden Bevölkerung und ihrer Lage zwischen Karlsruhe und Freiburg. Der Ortenaukreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas den Gesamtrang 112 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Offenburg bietet als größte Stadt des Ortenaukreises und als Oberzentrum des Verbands Region Südlicher Oberrhein ein vergleichsweise dichtes Immobilienangebot. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,93 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.354 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,27 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,43.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.
Im regionalen Vergleich schneidet Offenburg deutlich ab: Die Angebotsmiete von 11,93 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Ortenaukreises (10,58 Euro), Baden-Württembergs (11,08 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Auch beim Kaufpreis mit 3.354 Euro pro Quadratmeter liegt Offenburg über dem Kreis- (3.012 Euro) und Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 23,43 liegt leicht unter dem Kreis- (23,78) und Landesdurchschnitt (23,49), was auf die relativ hohen Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hindeutet.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei beiden Preiskategorien. Die Angebotsmiete stieg von 9,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,87 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von etwa 2,41 Prozent.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlicher Natur: Von 2.962 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.622 Euro (2026) ergibt einen CAGR von rund 2,55 Prozent.
Auffällig ist die Dynamik in den einzelnen Jahren: Die Miete legte zwischen 2020 (10,03 Euro) und 2021 (10,75 Euro) deutlich zu, fiel 2022 leicht auf 10,30 Euro, bevor sie 2023 (11,19 Euro) und 2024 (12,04 Euro) weiter anstieg. Im Kaufpreisbereich ist der Anstieg von 2019 (2.944 Euro) auf 2021 (3.677 Euro) besonders ausgeprägt. Danach folgte eine Korrektur bis 2023 (3.113 Euro), bevor die Preise 2024 (3.189 Euro) und 2025 (3.536 Euro) wieder stiegen.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Daten.
Regionale Einordnung
Offenburg liegt funktional und verkehrsgünstig: Die Stadt befindet sich am Ausgang des Kinzigtals in den Rheingraben, etwa 20 Kilometer südöstlich von Straßburg, 66 Kilometer nördlich von Karlsruhe und 54 Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau. Sie wird auch das Tor zum Schwarzwald genannt.
Als Oberzentrum des Verbands Region Südlicher Oberrhein übernimmt Offenburg die zentrale Versorgungsfunktion für den nördlichen Ortenaukreis. Dem Mittelbereich Offenburg gehören unter anderem Appenweier, Durbach, Gengenbach, Hohberg, Ortenberg und Schutterwald an.
Im direkten Umland zeigen die Nachbarorte teils abweichende Preisniveaus: Ortenberg (2,9 km Entfernung) weist mit 12,33 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, während der Kaufpreis mit 4.100 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Offenburger Niveau liegt. Schutterwald (4,5 km) liegt mit 10,45 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.070 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis nahe dem Kreisdurchschnitt. Offenburg positioniert sich damit im regionalen Vergleich im oberen Mittelfeld.
Der Ortenaukreis umfasst insgesamt 51 Orte und liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,33 Prozent knapp über dem Offenburger Wert von 4,27 Prozent.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Offenburgs zeigt eine durchgängig positive Entwicklung: Von 58.465 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs sie auf 62.195 im Jahr 2024 – ein Anstieg von 6,38 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 794 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Arbeitslosigkeit wird mit 1.805 (Zahl der Arbeitslosen, 2023) angegeben. Die Zeitreihe zeigt eine leichte Zunahme von 1.530 (2015) auf 1.805 (2023), was auf einen Anstieg der Arbeitslosigkeit in den letzten Jahren hindeutet. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 (1.503) auf 2020 (1.760), der wahrscheinlich mit der Corona-Pandemie zusammenhängt.
Die Bevölkerungsentwicklung ist ein positiver Faktor für den Immobilienmarkt, da wachsende Nachfrage nach Wohnraum die Preise stützen kann.
Standortfaktoren
Der Ortenaukreis, zu dem Offenburg gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 112 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt unterschiedliche Stärken und Schwächen:
- Wettbewerb & Innovation: Rang 84 (stärkster Index) - Stärke: Rang 121 - Dynamik: Rang 139 - Wohlstand & Soziale Lage: Rang 152 - Demografie: Rang 141 - Arbeitsmarkt: Rang 164 (schwächster Index)
Die Position im oberen Drittel beim Index Wettbewerb & Innovation ist ein positives Signal für die wirtschaftliche Ausrichtung des Raums. Die Plätze im unteren Drittel bei Arbeitsmarkt und Demografie deuten auf strukturelle Herausforderungen hin.
Als Hochschulstandort ist die Hochschule Offenburg vor Ort präsent, was die Attraktivität für jüngere Bevölkerungsgruppen und Fachkräfte erhöht.
Offenburg ist seit dem 1. April 1956 Große Kreisstadt und hat 2018 eine Verwaltungsgemeinschaft mit den Gemeinden Durbach, Hohberg, Ortenberg und Schutterwald vereinbart.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Offenburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Offenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,81 €/m² |
| 2019 | 10,18 €/m² |
| 2020 | 10,03 €/m² |
| 2021 | 10,75 €/m² |
| 2022 | 10,30 €/m² |
| 2023 | 11,19 €/m² |
| 2024 | 12,04 €/m² |
| 2025 | 12,18 €/m² |
| 2026 | 11,87 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Offenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.962 €/m² |
| 2019 | 2.944 €/m² |
| 2020 | 3.043 €/m² |
| 2021 | 3.677 €/m² |
| 2022 | 3.326 €/m² |
| 2023 | 3.113 €/m² |
| 2024 | 3.189 €/m² |
| 2025 | 3.536 €/m² |
| 2026 | 3.622 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Offenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,97 % |
| 2019 | 4,15 % |
| 2020 | 3,96 % |
| 2021 | 3,51 % |
| 2022 | 3,72 % |
| 2023 | 4,31 % |
| 2024 | 4,53 % |
| 2025 | 4,13 % |
| 2026 | 3,93 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Offenburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 58.465 Einwohner |
| 2016 | 58.736 Einwohner |
| 2017 | 59.060 Einwohner |
| 2018 | 59.646 Einwohner |
| 2019 | 59.967 Einwohner |
| 2020 | 60.388 Einwohner |
| 2021 | 60.857 Einwohner |
| 2022 | 61.670 Einwohner |
| 2023 | 62.195 Einwohner |
| 2024 | 62.195 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Offenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,88 % |
| 2016 | 3,92 % |
| 2017 | 3,74 % |
| 2018 | 4,07 % |
| 2019 | 4,04 % |
| 2020 | 4,72 % |
| 2021 | 4,54 % |
| 2022 | 4,23 % |
| 2023 | 4,77 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 112 Rang |
| Dynamik | 139 Rang |
| Stärke | 121 Rang |
| Demografie | 141 Rang |
| Arbeitsmarkt | 164 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 84,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 152 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Offenburg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Offenburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Offenburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Offenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Offenburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ortenberg | 12,33 €/m² |
| Offenburg | 11,93 €/m² |
| Berghaupten | 11,86 €/m² |
| Hohberg | 11,30 €/m² |
| Willstätt | 11,22 €/m² |
| Gengenbach | 11,07 €/m² |
| Ohlsbach | 10,93 €/m² |
| Schutterwald | 10,45 €/m² |
| Durbach | 10,09 €/m² |
| Appenweier | 10,03 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Offenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Offenburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Willstätt | 4,76 % |
| Hohberg | 4,71 % |
| Offenburg | 4,27 % |
| Berghaupten | 4,25 % |
| Appenweier | 4,15 % |
| Schutterwald | 4,09 % |
| Gengenbach | 3,90 % |
| Durbach | 3,81 % |
| Ohlsbach | 3,80 % |
| Ortenberg | 3,61 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ortenberg | 2,9 km | 77799 | 12,33 € | 4.100 € | 3,61 % |
| Schutterwald | 4,5 km | 77746 | 10,45 € | 3.070 € | 4,09 % |
| Ohlsbach | 5,6 km | 77797 | 10,93 € | 3.450 € | 3,80 % |
| Hohberg | 5,7 km | 77749 | 11,30 € | 2.877 € | 4,71 % |
| Durbach | 5,9 km | 77770 | 10,09 € | 3.181 € | 3,81 % |
| Berghaupten | 7,6 km | 77791 | 11,86 € | 3.349 € | 4,25 % |
| Appenweier | 7,9 km | 77767 | 10,03 € | 2.902 € | 4,15 % |
| Gengenbach, Stadt | 8,7 km | 77723 | 11,07 € | 3.403 € | 3,90 % |
| Willstätt | 8,9 km | 77731 | 11,22 € | 2.830 € | 4,76 % |
Wo liegt Offenburg?
Lage
Offenburg auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule OffenburgBadstraße 24, 77652 Offenburg
Alle Kennzahlen zu Offenburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,93 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.354 € |
| Bruttomietrendite | 4,27 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,4 |
| Einwohner | 62.195 |
| Einwohner je km² | 794 |
| Fläche (km²) | 78,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #112 |
| Prognos Dynamikrang | #139 |
| Prognos Stärkerang | #121 |
| Koordinaten | 48,4695, 7,9442 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Offenburg
Was kostet eine Wohnung in Offenburg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Offenburg liegt bei 11,93 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.354 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte deutlich über dem Durchschnitt des Ortenaukreises (Miete 10,58 €/m², Kaufpreis 3.012 €/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m² bzw. 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 €/m² Miete und 2.409 €/m² Kaufpreis ist Offenburg ein vergleichsweise teurer Standort. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Offenburg entwickelt?
Seit 2018 sind die Preise in Offenburg deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete stieg von 9,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,87 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,4 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.962 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.622 Euro (2026), bei einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 2,5 Prozent. Dazwischen gab es Schwankungen: 2021 erreichte der Kaufpreis mit 3.677 €/m² einen vorläufigen Höhepunkt, korrigierte dann bis 2023 auf 3.113 €/m² und stieg seither wieder an.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Offenburg?
Die Bruttomietrendite liegt bei Offenburg bei 4,27 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 23,43. Im bundesweiten Vergleich schneidet Offenburg damit unter dem Durchschnitt ab: Deutschlandweit liegt die Rendite bei 5,10 Prozent. Im Landesvergleich Baden-Württemberg (4,36 %) liegt Offenburg knapp darunter und erreicht mit einem Perzentilrang von 49,2 das mittlere Drittel der Orte im Bundesland. Der Kreisdurchschnitt des Ortenaukreis liegt bei 4,33 Prozent, liegt also ebenfalls leicht über Offenburg.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Offenburg?
Die Bevölkerung in Offenburg ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 58.465 Einwohnern im Jahr 2015 auf 62.195 im Jahr 2024, einem Anstieg von rund 6,4 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 794 Einwohner pro Quadratkilometer. Die stabile und positive Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt im Ortenaukreis.
Wie schneidet Offenburg im Vergleich zu den Nachbarorten ab?
Offenburg gehört zu den teureren Orten im Umland: Die Angebotsmiete von 11,93 €/m² und der Kaufpreis von 3.354 €/m² liegen über denen der meisten Nachbarorte. So kostet eine Wohnung in Schutterwald (4,5 km entfernt) durchschnittlich 10,45 €/m² Miete und 3.070 €/m² Kaufpreis, in Hohberg (5,7 km) 11,30 €/m² bzw. 2.877 €/m². Lediglich Ortenberg (2,9 km) weist mit 12,33 €/m² Miete und 4.100 €/m² Kaufpreis noch höhere Werte auf. Offenburg profitiert zudem von der Anbindung an die Hochschule Offenburg als lokaler Wirtschaftsfaktor.
Woher stammen die Daten zu Offenburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Offenburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Offenburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Ortenaukreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oppenau, Stadt | 77728 | 10,42 € | 1.950 € | 6,41 % |
| Hornberg, Stadt | 78132 | 8,90 € | 1.740 € | 6,14 % |
| Sasbachwalden | 77887 | 11,54 € | 2.377 € | 5,82 % |
| Seebach | 77889 | 9,71 € | 2.047 € | 5,69 % |
| Schuttertal | 77978 | 10,14 € | 2.158 € | 5,64 % |
| Seelbach | 77960 | 11,07 € | 2.454 € | 5,41 % |
| Bad Peterstal-Griesbach | 77740 | 8,86 € | 2.076 € | 5,12 % |
| Kippenheim | 77971 | 10,64 € | 2.520 € | 5,07 % |