Sasbachwalden

Marktüberblick und Lage

Sasbachwalden liegt am Westrand des nördlichen Schwarzwalds, 18,13 km² groß, mit 2.547 Einwohnern (2024). Der Ort ist staatlich anerkannter Kneipp- und heilklimatischer Kurort, mehr als 70 % der Gemeindefläche bestehen aus Wald. Haupterwerbszweige sind Tourismus, Weinbau, die Erzeugung von Schwarzwälder Kirschwasser und holzverarbeitendes Handwerk. Die Gemeinde gehört der Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Achern an und ist über die Landesstraße 86 mit der Schwarzwaldhochstraße (B 500) verbunden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 11,54 €/m² über dem Kreisdurchschnitt des Ortenaukreis (10,58 €/m²), dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.377 €/m² liegt dagegen unter dem Kreiswert (3.012 €/m²) und dem Landeswert (3.140 €/m²) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Das bedeutet: Wer hier mietet, zahlt regional überdurchschnittlich. Wer hier kauft, zahlt unterdurchschnittlich.

Rendite und Preisniveau im regionalen Vergleich

Das Zusammenspiel von überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,82 %. Diese liegt deutlich über dem Kreiswert (4,33 %), dem Landeswert (4,36 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland belegt Sasbachwalden damit das 96. Perzentil – von allen 1.102 erfassten Orten in Baden-Württemberg liegen nur etwa 4 % höher in der Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 17,17 ist ebenfalls deutlich niedriger als im Ortenaukreis (23,78) und in Baden-Württemberg (23,49). Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 5,82 % Rendite liegt Sasbachwalden deutlich über allen umliegenden Gemeinden (Seebach 5,69 %, Sasbach 4,98 %, Bühlertal 4,88 %). Der Kaufpreis von 2.377 €/m² liegt im direkten Umkreis im unteren Bereich – Seebach mit 2.047 €/m² liegt noch darunter, alle anderen Nachbarorte liegen über 2.750 €/m².

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 eine volatile Entwicklung: Von 9,32 €/m² (2018) über einen Tiefpunkt von 8,39 €/m² (2019) und einen Anstieg auf 12,30 €/m² (2020) bewegten sie sich zwischen 8,57 und 11,85 €/m². Der aktuelle Wert von 11,67 €/m² (2026) liegt über dem 8-Jahres-Durchschnitt.

Die Kaufpreise entwickelten sich noch schwankungsanfälliger: Nach 1.480 €/m² (2018) und 1.647 €/m² (2019) folgte ein Einbruch auf 1.434 €/m² (2020), gefolgt von einem sprunghaften Anstieg auf 2.424 €/m² (2021). Seitdem pendelten die Werte zwischen 2.151 und 2.874 €/m². Der Prognosewert für 2026 liegt bei 2.874 €/m².

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) von 2,85 % bei der Miete und 8,65 % beim Kaufpreis über den Zeitraum 2018–2026 spiegeln diese Volatilität wider. Der Kaufpreis hat sich in acht Jahren nahezu verdoppelt, während die Miete moderater stieg. Die wachsende Differenz zwischen Kaufpreis und Miete hat den Kaufpreisfaktor in den letzten Jahren gesenkt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Sasbachwalden bewegte sich zwischen 2015 (2.481) und 2024 (2.547) in einem engen Korridor. Der Höchstwert von 2.604 Einwohnern wurde 2022 erreicht, seither ist ein leichter Rückgang auf 2.547 (2024) zu verzeichnen. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienstart um 2,66 % über dem Ausgangsniveau.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine steigende Tendenz: Von 30 (2017) über 43 (2020) und 42 (2021) auf 50 (2023). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025, der sich auf den Ortenaukreis bezieht, liegt der Arbeitsmarktrang auf Platz 164 von rund 400 Kreisen – ein Wert, der unter dem Median liegt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 140 Einwohner je km², was für eine Schwarzwaldgemeinde mit über 70 % Waldfläche typisch ist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Ortenaukreis (Sasbachwalden liegt im Kreis, nicht in der einzelnen Gemeinde) mit dem Gesamtrang 112 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Wettbewerb und Innovation liegen mit Rang 84 im oberen Drittel, während Demografie (141), Arbeitsmarkt (164) und Wohlstand sowie soziale Lage (152) im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index liegt mit 139 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen weiterführenden Schulen befinden sich in Achern und Sasbach. Der Ort verfügt über einen Kindergarten und eine Grundschule.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt vom Tourismus (staatlich anerkannter Kurort), vom Weinbau (vier Weinbetriebe vor Ort, die Lagen gehören zur Weinbauregion Ortenau) und vom holzverarbeitenden Handwerk. Die Infrastruktur wird durch das 2011 in Betrieb gegangene Glasfasernetz in Gemeindeeigentum unterstützt, das alle Gebäude direkt anbindet.