Bühlertal
Bühlertal (PLZ 77830) liegt im Kreis Rastatt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 8.129 Einwohner auf 17,7 km², das entspricht 460 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,20 € pro m², der Kaufpreis bei 2.753 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,88 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,5 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bühlertal über dem Renditeniveau von 82 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,71 € auf 17,71 € pro m², im Mittel 9,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rastatt Rang 79 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 372, Stärkerang 38). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bühl, Lauf und Ottersweier an.
Immobilienpreise in Bühlertal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bühlertal
Bühlertal im Landkreis Rastatt: Der lokale Immobilienmarkt zeigt steigende Mieten (von 7,19 auf 10,55 €/m² 2020–2025) bei fallenden Kaufpreisen (von 3.163 auf 2.342 €/m² 2022–2025), was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,88 % führt. Die Gemeinde liegt im Perzentil 82 der Rendite im Landesvergleich. Ein extremer Mietwert von 17,71 €/m² in 2026 stellt einen unklaren Ausreißer dar. Der Landkreis Rastatt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 79, mit starker Struktur (Rang 38) aber schwacher Dynamik (Rang 372). Die Bevölkerung ist stabil bei rund 8.100 Einwohnern.
Marktüberblick
Bühlertal liegt im Landkreis Rastatt im nördlichen Schwarzwald auf 17,67 km² und hat 8.129 Einwohner (2024). Mit 460 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde deutlich dichter besiedelt als der Landkreis Rastatt im Durchschnitt (311 Einwohnern/km²). Die Bevölkerung schwankt seit 2015 zwischen 7.983 und 8.132 – ein Anstieg von 0,5 % über den gesamten Zeitraum.
Der lokale Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 11,20 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 2.753 €/m² aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,88 %, der Kaufpreisfaktor bei 20,48. Damit liegt Bühlertal im Perzentilrang 81,94 im Landesvergleich – besser als rund 82 % der 1.102 untersuchten Orte in Baden-Württemberg. Die überdurchschnittliche Rendite resultiert daraus, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten anderen Orten des Landes.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete stieg von 7,19 €/m² (2020) auf 10,55 €/m² (2025) – ein Anstieg von rund 47 % in fünf Jahren. Der gesamte Zeitraum 2018–2026 weist einen CAGR von 9,28 % aus.
Der Kaufpreismarkt verlief anders: Nach einem Höhepunkt von 3.163 €/m² (2022) folgte ein Rückgang auf 2.342 €/m² (2025) – ein Minus von rund 26 %. Der CAGR von -0,52 % über 2018–2026 spiegelt diese Korrektur wider.
Im Jahr 2026 zeigt die Zeitreihe für die Miete einen extremen Sprung auf 17,71 €/m², ein Anstieg von über 68 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Wert ist ein deutlicher Ausreißer. Die Zeitreihe ist als nicht geschätzt gekennzeichnet, die Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Der Kaufpreis liegt 2026 mit 2.494 €/m² nur leicht über dem Vorjahreswert, was den Mietausreißer nicht stützt.
Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten führt zu einer sich verbessernden Bruttomietrendite. Dieses Muster entspricht dem allgemeinen Muster von Märkten, in denen sich Preise nach einer Korrektur neu justieren.
Regionale Einordnung
Bühlertal liegt bei der Angebotsmiete mit 11,20 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Rastatt (10,97 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²). Der Kaufpreis von 2.753 €/m² liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (2.909 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²).
Der Kaufpreisfaktor von 20,48 ist niedriger als der des Kreises (22,02) und des Landes (23,49). Das bedeutet: Im Verhältnis zur Miete sind die Kaufpreise in Bühlertal günstiger als in der Region – ein Grund für die überdurchschnittliche Rendite von 4,88 %.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete liegt unter der von Baden-Baden (12,89 €/m²) und Sasbach (12,26 €/m²), aber über der von Lauf (10,29 €/m²) und Ottersweier (10,49 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Bühlertal deutlich unter Baden-Baden (4.077 €/m²) und Lauf (3.377 €/m²), aber über Sasbachwalden (2.377 €/m²). Die Rendite von 4,88 % liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden – nur Sasbachwalden (5,82 %) und Sasbach (4,98 %) bieten höhere Werte.
Das Muster zeigt: Bühlertal positioniert sich als mittelprämierer Standort mit einer attraktiven Rendite, die weniger aus hohen Mieten als aus moderaten Kaufpreisen resultiert.
Standortfaktoren
Der Landkreis Rastatt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 79 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei den Strukturindizes: Rang 38 bei Stärke und Rang 62 bei Wettbewerb und Innovation. Schwächer ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 372) und der Demografie (Rang 260).
Die Zahl der arbeitslosen Personen in Bühlertal ging von 133 (2015) auf 105 (2019) zurück, stieg dann aber mit Unterbrechungen (2020: 143, 2022: 135) auf 155 (2023) an – ein Anstieg von rund 48 % gegenüber dem Tiefststand 2019.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die hohe Bevölkerungsdichte von 460 Einwohnern/km² im Vergleich zum Landkreisdurchschnitt von 311 Einwohnern/km² deutet auf eine kompakte Siedlungsstruktur hin, die für den ländlichen Schwarzwald typisch ist.
Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, guter Strukturstärke des Landkreises und moderaten Kaufpreisen schafft eine relativ stabile Grundlage für den lokalen Immobilienmarkt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bühlertal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bühlertal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,71 €/m² |
| 2019 | 7,67 €/m² |
| 2020 | 7,19 €/m² |
| 2021 | 8,34 €/m² |
| 2022 | 8,33 €/m² |
| 2023 | 9,53 €/m² |
| 2024 | 10,03 €/m² |
| 2025 | 10,55 €/m² |
| 2026 | 17,71 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bühlertal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.601 €/m² |
| 2019 | 2.749 €/m² |
| 2020 | 2.755 €/m² |
| 2021 | 2.621 €/m² |
| 2022 | 3.163 €/m² |
| 2023 | 2.885 €/m² |
| 2024 | 2.811 €/m² |
| 2025 | 2.343 €/m² |
| 2026 | 2.494 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bühlertal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,02 % |
| 2019 | 3,35 % |
| 2020 | 3,13 % |
| 2021 | 3,82 % |
| 2022 | 3,16 % |
| 2023 | 3,96 % |
| 2024 | 4,28 % |
| 2025 | 5,40 % |
| 2026 | 8,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bühlertal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.085 Einwohner |
| 2016 | 7.983 Einwohner |
| 2017 | 8.052 Einwohner |
| 2018 | 8.105 Einwohner |
| 2019 | 8.072 Einwohner |
| 2020 | 8.132 Einwohner |
| 2021 | 8.059 Einwohner |
| 2022 | 8.105 Einwohner |
| 2023 | 8.129 Einwohner |
| 2024 | 8.129 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bühlertal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,22 % |
| 2016 | 3,94 % |
| 2017 | 2,96 % |
| 2018 | 2,50 % |
| 2019 | 2,07 % |
| 2020 | 2,82 % |
| 2021 | 2,52 % |
| 2022 | 2,64 % |
| 2023 | 3,03 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 79,00 Rang |
| Dynamik | 372 Rang |
| Stärke | 38,00 Rang |
| Demografie | 260 Rang |
| Arbeitsmarkt | 92,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 62,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 89,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Bühlertal liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Bühlertal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bühlertal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bühlertal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bühlertal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Baden-Baden | 12,89 €/m² |
| Sasbach | 12,26 €/m² |
| Sasbachwalden | 11,54 €/m² |
| Bühl | 11,44 €/m² |
| Bühlertal | 11,20 €/m² |
| Sinzheim | 11,18 €/m² |
| Achern | 10,75 €/m² |
| Kappelrodeck | 10,61 €/m² |
| Ottersweier | 10,49 €/m² |
| Lauf | 10,29 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bühlertal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bühlertal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sasbachwalden | 5,82 % |
| Sasbach | 4,98 % |
| Bühlertal | 4,88 % |
| Ottersweier | 4,51 % |
| Kappelrodeck | 4,33 % |
| Bühl | 4,29 % |
| Sinzheim | 4,24 % |
| Achern | 4,08 % |
| Baden-Baden | 3,80 % |
| Lauf | 3,66 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bühl, Stadt | 4,3 km | 77815 | 11,44 € | 3.198 € | 4,29 % |
| Lauf | 5,8 km | 77886 | 10,29 € | 3.377 € | 3,66 % |
| Ottersweier | 6,0 km | 77833 | 10,49 € | 2.792 € | 4,51 % |
| Sasbachwalden | 8,6 km | 77887 | 11,54 € | 2.377 € | 5,82 % |
| Sasbach | 8,8 km | 77880 | 12,26 € | 2.955 € | 4,98 % |
| Sinzheim | 8,9 km | 76547 | 11,18 € | 3.162 € | 4,24 % |
| Baden-Baden, Stadt | 9,5 km | 76530 | 12,89 € | 4.077 € | 3,80 % |
| Achern, Stadt | 10,5 km | 77855 | 10,75 € | 3.160 € | 4,08 % |
| Kappelrodeck | 11,5 km | 77876 | 10,61 € | 2.943 € | 4,33 % |
Wo liegt Bühlertal?
Lage
Bühlertal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bühlertal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.753 € |
| Bruttomietrendite | 4,88 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,5 |
| Einwohner | 8.129 |
| Einwohner je km² | 460 |
| Fläche (km²) | 17,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #79 |
| Prognos Dynamikrang | #372 |
| Prognos Stärkerang | #38 |
| Koordinaten | 48,6828, 8,1917 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bühlertal
Was kostet eine Wohnung in Bühlertal?
Eine Wohnung in Bühlertal kostet im Durchschnitt 11,20 Euro pro Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 2.753 Euro pro Quadratmeter beim Angebotskaufpreis. Die Miete liegt damit leicht über dem Durchschnitt des Kreises Rastatt (10,97 Euro) und des Bundeslands Baden-Württemberg (11,08 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 2.753 Euro pro Quadratmeter jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (2.909 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bühlertal entwickelt?
Die Angebotsmiete ist in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 8,71 Euro auf 17,71 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 9,28 Prozent). Der Angebotskaufpreis bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 2.343 Euro (2025) und 3.163 Euro (2022) und liegt 2026 bei 2.494 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Veränderung von minus 0,52 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bühlertal?
Die Bruttomietrendite in Bühlertal beträgt 4,88 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Rastatt (4,65 Prozent) und des Bundeslands Baden-Württemberg (4,36 Prozent). Im Landesvergleich liegt Bühlertal auf dem Perzentilrang 81,94, was bedeutet, dass rund 82 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,48 und liegt unter dem Kreisdurchschnitt (22,02) und dem Landesdurchschnitt (23,49).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bühlertal?
Die Bevölkerung in Bühlertal ist seit 2015 mit rund 8.100 Einwohnern stabil geblieben und lag 2024 bei 8.129. Der Anstieg seit Beginn der Zeitreihe beträgt 0,54 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 460 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage von Bühlertal?
Der Kreis Rastatt, zu dem Bühlertal gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 79 von rund 400 deutschen Kreisen und gehört damit zu den besser bewerteten Regionen. Besonders gut abgeschnitten hat er im Index "Stärke" (Rang 38) und im Bereich "Wettbewerb und Innovation" (Rang 62). Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Bühlertal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bühlertal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bühlertal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rastatt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Weisenbach | 76599 | 10,05 € | 1.846 € | 6,53 % |
| Forbach | 76596 | 8,76 € | 1.649 € | 6,37 % |
| Loffenau | 76597 | 10,65 € | 2.045 € | 6,25 % |
| Durmersheim | 76448 | 12,20 € | 2.965 € | 4,94 % |
| Rheinmünster | 77836 | 10,32 € | 2.539 € | 4,88 % |
| Steinmauern | 76479 | 11,79 € | 3.023 € | 4,68 % |
| Gaggenau, Stadt | 76571 | 11,21 € | 2.915 € | 4,61 % |
| Lichtenau, Stadt | 77839 | 10,05 € | 2.629 € | 4,59 % |