Forbach

Marktüberblick

Forbach liegt im tief eingeschnittenen Murgtal des Nordschwarzwalds, rund 12 Kilometer von Baden-Baden und 10 Kilometer von Gernsbach entfernt. Die 132 Quadratkilometer große Gemeinde umfasst zehn Ortsteile, von denen über 90 Prozent der Fläche bewaldet sind. Mit fünf Haltepunkten an der Murgtalbahn ist Forbach in den Karlsruher Verkehrsverbund eingebunden und bietet S-Bahn-Anbindung nach Karlsruhe und Freudenstadt.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt mit 8,76 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Bundesdurchschnitt, der Angebotskaufpreis von 1.649 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 6,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt mit 15,69 unter dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine starke Volatilität, die über den typischen Marktzyklus hinausgeht.

Beim Kaufpreis stieg der Wert von 1.152 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 2.481 Euro (2021), fiel dann bis 2023 auf 1.478 Euro zurück und erholte sich 2025 wieder auf 2.057 Euro, bevor er 2026 auf 1.632 Euro sank. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,86 Euro (2021) und 9,98 Euro (2026), mit einem deutlichen Sprung auf 9,76 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 8,13 Euro im Jahr 2023.

Der Kaufpreisfaktor von 15,69 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind — was die hohe Bruttomietrendite von 6,37 Prozent erklärt. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 23,49 liegt Forbach damit deutlich darüber, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger stehen.

Regionale Einordnung

Forbach liegt bei den Mietpreisen mit 8,76 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rastatt (10,97 Euro) und Baden-Württembergs (11,08 Euro). Beim Kaufpreis ist die Differenz noch ausgeprägter: Mit 1.649 Euro je Quadratmeter liegt Forbach weit unter dem Kreisdurchschnitt von 2.909 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,37 Prozent gehört damit zu den höchsten im Bundesland und liegt im 98. Perzentil von 1.102 vergleichbaren Orten in Baden-Württemberg. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,3 Kilometer Entfernung hat nur Weisenbach (6,53 %) eine höhere Rendite, während alle anderen zwischen 3,8 % (Baden-Baden) und 6,53 % liegen.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 15,69 im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 22,02 zeigt, dass Forbach im Landkreis Rastatt eine der günstigsten Renditen bietet. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl ist von 4.895 (2015) auf 4.610 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 5,8 Prozent entspricht. Ein kurzzeitiger Anstieg auf 4.665 im Jahr 2022 ändert nichts am langfristigen Trend.

Die Arbeitslosigkeit hat sich in diesem Zeitraum deutlich erhöht: Von 75 Promille (7,5 Prozent) im Jahr 2015 stieg sie auf 132 Promille (13,2 Prozent) im Jahr 2023. Dieser Anstieg geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang und deutet auf strukturelle wirtschaftliche Herausforderungen hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rastatt auf Rang 79 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders gut schneidet der Kreis mit Rang 38 in der Kategorie Stärke ab, während der Dynamik-Rang mit 372 von 400 deutlich schlechter abschneidet. Die Demografie-Rangfolge liegt bei 260, was den Bevölkerungsrückgang auf Kreisebene widerspiegelt.

Standortfaktoren

Forbach verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte mit höherer Infrastruktur sind Gernsbach (10 km), Gaggenau (14 km) und Baden-Baden (12 km). Baden-Baden weist mit 12,89 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 4.077 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich höhere Werte auf als Forbach.

Die S-Bahn-Anbindung über die Murgtalbahn (Linien S81 und S8) nach Karlsruhe bietet eine Verbindung in das Wirtschafts- und Hochschulzentrum Karlsruhe. Die Bundesstraße 462 erschließt die Gemeinde überregional.

Der Anteil von über 90 Prozent Wald und die Lage im Nationalpark Schwarzwald prägen das Bild der Gemeinde und dürften die Bebauungsdichte niedrig halten. Dies erklärt auch die geringe Bevölkerungsdichte von 35 Einwohnern je Quadratkilometer.