Weisenbach

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichen Preisen

Weisenbach präsentiert sich als einer der ungewöhnlichsten Immobilienmärkte Baden-Württembergs: Die Angebotsmiete liegt mit 10,05 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro), der Angebotskaufpreis mit 1.846 Euro pro Quadratmeter sogar deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,53 Prozent – das ist der höchste Wert von allen 1.102 untersuchten Orten im Land (Perzentilrang 98,9). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,31, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 15,3-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Rastatt liegt der Faktor bei 22,0, in Baden-Württemberg bei 23,5. Weisenbach ist damit die kleinste Gemeinde des Landkreises Rastatt und gleichzeitig der günstigste Ort in der flächendeckenden Analyse.

Die hohe Rendite ist kein Zeichen schwacher Nachfrage, sondern strukturell bedingt: Weisenbach war bis 1995 Standort der E. Holtzmann-Papierfabrik mit über 5.500 Beschäftigten. Nach deren Stilllegung wandelte sich der Ort zur Wohngemeinde, in der Erwerbstätige mehrheitlich außerhalb pendeln. Diese Struktur drückt die Kaufpreise, während die Mieten durch die allgemeine Marktentwicklung gestiegen sind.

Preisentwicklung: Auseinanderlaufende Trends

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt ein deutliches Auseinanderlaufen von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,50 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 9,83 Euro (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,3 Prozent entspricht. Besonders markant war der Sprung von 8,08 Euro (2023) auf 11,03 Euro (2024), gefolgt von einer Beruhigung auf 10,00 Euro (2025) und 9,83 Euro (2026).

Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 1.225 Euro (2018) auf einen Peak von 2.083 Euro (2020) folgte ein starker Einbruch auf 1.487 Euro (2022). Eine Erholungsphase führte 2025 auf 2.108 Euro, bevor der Wert 2026 auf 992 Euro einbrach. Diese extreme Schwankungsbreite – von knapp 1.000 auf über 2.100 Euro – deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Bevölkerungszahl ist in diesem Zeitraum stabil bei etwa 2.480 Einwohnern geblieben, was die Preisschwankungen nicht durch Nachfrageverschiebungen erklärt.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Landkreis

Im regionalen Vergleich fällt Weisenbach als Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen auf. Mit 1.846 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 2.909 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Auch im Vergleich zu den Nachbarorten ist Weisenbach deutlich günstiger: Gernsbach (4,1 km Entfernung) liegt bei 3.046 Euro, Gaggenau (9,2 km) bei 2.915 Euro, Bad Herrenalb (9,8 km) bei 2.393 Euro. Lediglich Forbach (5,4 km) mit 1.649 Euro und Loffenau (5,6 km) mit 2.045 Euro liegen in einer ähnlichen Preiskategorie.

Bei den Mieten liegt Weisenbach mit 10,05 Euro knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber über dem deutschen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 6,53 Prozent übertrifft alle Nachbarorte deutlich: Forbach erreicht 6,37 Prozent, Loffenau 6,25 Prozent, während Gernsbach (4,32 Prozent), Gaggenau (4,61 Prozent) und Baden-Baden (3,80 Prozent) deutlich niedrigere Renditen aufweisen. Weisenbach ist damit Teil einer Gruppe von Orten im mittleren Murgtal mit überdurchschnittlichen Renditen, die sich von den teureren Zentren wie Baden-Baden abgrenzt.

Standortfaktoren: Stabilität ohne Wachstum

Der Landkreis Rastatt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 79 von rund 398 Kreisen. Besonders stark ist der Index für Wirtschaft und Wettbewerb mit Rang 38, während der Dynamik-Index mit Rang 372 deutlich schwächer abschneidet. Der Arbeitsmarkt-Rang liegt mit 92 an solider Stelle, der Demografie-Index mit 260 im unteren Drittel.

Die Arbeitslosenquote in Weisenbach liegt bei 5,0 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf niedrigem Niveau – ein Indikator für die wirtschaftliche Stabilität des Ortes trotz des Wegfalls des größten Arbeitgebers. Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 nahezu konstant bei etwa 2.480 Einwohnern (Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn: 0 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 274 Einwohner pro Quadratkilometer.

Weisenbach verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist über die Murgtalbahn (Stadtbahn Karlsruhe) an das Schienennetz angebunden und liegt an der B 462. Diese Verkehrsanbindung ist relevant für die Funktion als Wohngemeinde: Pendler erreichen Rastatt und das Rhein-Neckar-Gebiet.

Strukturwandel: Vom Industriestandort zur Wohngemeinde

Die wirtschaftliche Identität Weisenbachs wurde maßgeblich durch die E. Holtzmann & Cie. AG geprägt, die mit über 5.500 Mitarbeitern einer der größten Papierhersteller Deutschlands war und sogar eine eigene postalische Anschrift ("7566 Weisenbachfabrik") besaß. Das Werk wurde 1995 nach der Übernahme durch Stora Enso stillgelegt. Ein Teil des Areals wurde von der Gemeinde erworben und als Gewerbegebiet erschlossen. Heute sind mit der Katz GmbH & Co. KG (Spezialist für Getränkeglasuntersetzer) und Smurfit Kappa Baden Packaging noch industrielle Betriebe am Ort angesiedelt.

Der Strukturwandel von der Industriegemeinde zur Wohngemeinde erklärt die aktuelle Immobilienmarktsituation: Der Wegfall des Massenarbeitgebers hat die Kaufpreisdynamik gedämpft, während die gute Verkehrsanbindung und der Erholungsort-Charakter die Mietnachfrage stabilisieren. Die Gemeinde ist Mitglied einer Verwaltungsgemeinschaft mit Gernsbach und Loffenau und verfügt über eine Grundschule sowie einen Kindergarten.