Lichtenau, Stadt

Marktüberblick: Günstiger Preisrahmen bei stabiler Rendite

Lichtenau liegt mit einer Angebotsmiete von 10,05 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.629 Euro pro Quadratmeter unter den Durchschnitten des Landes Baden-Württemberg (Miete: 11,08 Euro, Kaufpreis: 3.140 Euro) und des Kreises Rastatt (Miete: 10,97 Euro, Kaufpreis: 2.909 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete jedoch deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis leicht darüber (Bundesdurchschnitt: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,81 liegt unter dem baden-württembergischen Mittel von 23,49 und dem Kreiswert von 22,02, was auf ein moderates Verhältnis von Kaufpreis zu Miete hinweist.

Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent übertrifft den Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und liegt im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 70 von 1.102). Im bundesweiten Vergleich liegt sie jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 Kilometer weist Lichtenau die niedrigste Angebotsmiete auf (Sasbach liegt mit 12,26 Euro deutlich darüber), während der Kaufpreis im Mittelfeld liegt. Die Rendite von 4,59 Prozent entspricht in etwa dem Kreiswert und liegt zwischen den Werten von Rheinau (3,98 %) und Sasbach (4,98 %).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit jüngster Korrektur

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Lichtenau zeigt über die letzten Jahre eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 7,27 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,00 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 65 Prozent. Der Jahresdurchschnittswert 2021 mit 6,67 Euro markiert jedoch einen deutlichen Einbruch, der den langfristigen Aufwärtstrend unterbrach. Der aktuelle Wert von 10,05 Euro liegt damit deutlich unter dem Zeitreihen-Höchstwert von 12,00 Euro.

Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich volatil: Nach einem Tief von 1.655 Euro im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 3.177 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg um 92 Prozent in zwei Jahren. Seitdem korrigierte der Markt kontinuierlich: 2.213 Euro im Jahr 2026 repräsentieren einen Rückgang um 30 Prozent vom Peak 2021. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.629 Euro liegt damit zwischen dem Tief 2019 und dem Hoch 2021.

Diese starke Volatilität in einem Markt mit nur etwa 5.000 Einwohnern deutet auf ein kleines, anfälliges Marktumfeld hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der negative Jahreswachstumstrend beim Kaufpreis (-3,40 % über die Reihe) steht im Kontrast zum starken Mietanstieg (+6,46 %), was die Bruttomietrendite strukturell stützt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, aber steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Lichtenaus entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil: Von 4.973 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.051 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 1,6 Prozent. Mit einer Bevölkerungsdichte von 183 Einwohnern pro Quadratkilometer auf einer Fläche von 27,62 Quadratkilometern handelt es sich um eine kompakte, aber nicht dicht besiedelte Gemeinde. Die Stadt umfasst fünf Ortsteile (Grauelsbaum, Muckenschopf, Scherzheim, Ulm und den Kernort), die zwischen 1972 und 1975 im Rahmen der baden-württembergischen Gemeindereform eingemeindet wurden.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf: Nach Werten zwischen 68 und 76 (2015–2017) fiel sie 2018 auf 24 und bewegte sich 2019 bis 2022 auf einem niedrigeren Niveau von 34. Im Jahr 2023 sprang der Wert auf 95 – ein Anstieg, der deutlich über dem vorherigen Niveau liegt. Die Einheit der Werte ist im Tool als Prozent angegeben, was für eine Gemeinde dieser Größe unrealisch wäre; eine Interpretation als Promille (also 6,8 bis 9,5 Prozent) erscheint plausibler. Eine gesicherte Ursache für den Anstieg von 2022 auf 2023 lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren: Starker Wirtschaftsstandort mit dynamikschwachem Umland

Lichtenau profitiert von der Lage im Landkreis Rastatt, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 79 von rund 400 deutschen Kreisen belegt und damit zu den stärkeren Kreisen zählt. Besonders hervorzuheben ist der Rang 38 im Index "Stärke" – ein Indikator für die aktuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit – sowie der Rang 62 im Bereich "Wettbewerb und Innovation". Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 372 im Index "Dynamik", was auf begrenzte Wachstumsmomentum hindeutet. Auch der Rang 260 im Bereich "Demografie" weist auf demografische Herausforderungen hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lage in der Oberrheinischen Tiefebene am östlichen Rheinufer bietet geografische Nähe zum Elsass und zur französischen Grenze. Lichtenau ist Endpunkt der Badischen Spargelstraße und verfügt über kulturelle Einrichtungen wie das Hoftheater Scherzheim und ein Heimatmuseum.

Die Kombination aus einem stabilen, kleinen Markt mit moderaten Preisen und einem wirtschaftlich starken Umlandkreis zeigt sich in der überdurchschnittlichen Mietrendite im Landesvergleich. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Bundesland deutet darauf hin, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als landesüblich.