Sasbach

Marktüberblick und regionale Einordnung

Sasbach liegt im Ortenaukreis am Rand der Oberrheinischen Tiefebene und des Schwarzwalds, unmittelbar benachbart zur Stadt Achern (1,7 km). Die Gemeinde mit 5.418 Einwohnern auf 16,73 km² weist eine Bevölkerungsdichte von 324 Einwohnern pro km² auf. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.955 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,26 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,98 Prozent, der Kaufpreisfaktor 20,09.

Im Vergleich zum Ortenaukreis (Durchschnittsmiete 10,58 Euro, Durchschnittskaufpreis 3.012 Euro) liegt Sasbach bei der Miete deutlich über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch leicht darunter. Zum Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro Miete, 3.140 Euro Kaufpreis) verhält es sich ähnlich: Die Miete ist höher, der Kaufpreis niedriger. Diese Kombination aus relativ hoher Miete und moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,98 Prozent, die im Landesvergleich im 85. Perzentil liegt – Sasbach gehört damit zu den renditestärksten Orten in Baden-Württemberg. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite mit 4,98 Prozent knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, was auf die insgesamt höheren Miet- und Kaufpreise in Baden-Württemberg zurückzuführen ist.

Im direkten Umfeld zeigt sich ein gemischtes Bild: Der nächstgelegene Nachbarort Achern weist mit 10,75 Euro eine niedrigere Miete und mit 3.160 Euro einen höheren Kaufpreis auf, was zu einer deutlich niedrigeren Rendite von 4,08 Prozent führt. Sasbachwalden (3,4 km) hat mit 2.377 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis bei ähnlicher Miete und erzielt entsprechend 5,82 Prozent Rendite. Das Muster zeigt, dass Sasbach im regionalen Vergleich eine mittlere bis hohe Mietpreisposition bei moderatem Kaufpreis einnimmt.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis ungewöhnlich starke Schwankungen, die auf die geringe Stichprobengröße von Angebotswerten in einem kleinen Markt hindeuten.

Bei der Angebotsmiete liegen die Werte zwischen 9,23 Euro (2020) und 14,95 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 12,26 Euro (2026) bewegt sich im oberen Drittel des beobachteten Spektrums. Der CAGR von 1,31 Prozent über den gesamten Zeitraum ist moderat, wird aber durch die extreme Volatilität zwischen den Jahren geprägt.

Beim Angebotskaufpreis ist die Spannbreite noch größer: Von 1.907 Euro (2018) über einen Höhepunkt von 3.966 Euro (2020) bis zu einem Tief von 2.198 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 2.955 Euro liegt damit etwa auf dem Niveau von 2019. Der CAGR von 8,07 Prozent über den Zeitraum erscheint auf den ersten Blick hoch, ist aber durch die starken jährlichen Ausschläge verzerrt. Die Kaufpreise folgten einer allgemeinen Aufwärtsentwicklung bis 2020, gefolgt von einer Korrekturphase bis 2024 und einem erneuten Anstieg ab 2025.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen warnt vor übermäßiger Gewichtung einzelner Jahreswerte. Die aktuellen Werte liegen bei der Miete über dem langjährigen Mittel, beim Kaufpreis nahe dem Durchschnitt des Zeitraums.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Sasbachs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 5.382 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.418 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 0,67 Prozent. Ein deutlicher Einbruch auf 5.227 Einwohner im Jahr 2019 wurde bis 2022 wieder kompensiert, seither stabilisiert sich die Zahl bei rund 5.400.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 71 Promille (7,1 Prozent) und damit leicht über dem Wert von 2015 (66 Promille). Der Höhepunkt lag 2020 bei 79 Promille, was der pandemiebedingten Belastung entspricht. Die Arbeitslosenquote des Ortenaukreises liegt insgesamt im unteren bis mittleren Bereich – der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis mit Platz 164 von rund 400 Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt im unteren Drittel, während er im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Platz 84 deutlich besser abschneidet. Die Demografie des Kreises liegt mit Platz 141 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig moderater Arbeitslosigkeit spricht für eine ausgewogene lokale Struktur ohne starke Zuzugs- oder Abwanderungsdynamik.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Sasbach ist über Buslinien mit Achern, Bühl, Sasbachwalden und Lauf verbunden und gehört dem Tarifverbund Ortenau an. Der nächste Bahnhof befindet sich in Achern an der Rheintalbahn und Achertalbahn. Die Autobahn A5 (Frankfurt–Basel) ist über die Anschlussstelle Achern (53) erreichbar. Zwei Landesradfernwege – der Badische Weinradweg und der Naturpark-Radweg Schwarzwald Mitte/Nord – verlaufen durch das Gemeindegebiet.

Im Bildungsbereich bestehen die Sophie-von-Harder-Schule (Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule), eine Grundschule in Obersasbach, das Lender-Gymnasium (staatlich anerkannte Privatschule) und ein Berufliches Gymnasium. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde gehört der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Achern an, was administrative Synergien mit der Nachbarstadt ermöglicht. Die räumliche Nähe zu Achern (2 km) und Bühl (8 km) bietet Zugang zu überregionaler Infrastruktur, ohne dass Sasbach selbst städtisches Zentrum ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Ortenaukreis insgesamt auf Platz 112 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Dynamik des Kreises liegt mit Platz 139 im unteren Mittelfeld, die wirtschaftliche Stärke mit Platz 121 ähnlich. Der Wohlstand und die soziale Lage werden mit Platz 152 schwächer bewertet. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Sasbach.